房地產(chǎn)泡沫日益成為火熱樓市的焦點話題。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部研究室主任李建偉在接受《華夏時報》記者專訪時表示,房價的非理性上漲和市場的投機炒作已經(jīng)使房地產(chǎn)泡沫化日益嚴重,控制資本過度集中、將房價進行適當(dāng)回調(diào)、防止泡沫迅速惡化和破裂應(yīng)該成為當(dāng)前政策的主導(dǎo)方向。
央企拿地加劇樓市泡沫
《華夏時報》:你認為目前房地產(chǎn)銷售市場從“回暖”到“過熱”的原因是什么?
李建偉:這一時期的房地產(chǎn)市場過熱增長,其實主要還是炒作的結(jié)果。目前的投資型需求更多表現(xiàn)為一種投機。房價的上漲,讓很多流動資金過剩卻缺乏更多投資機會的投資者看到了利潤來源。因此,短期內(nèi)大股資金注入房地產(chǎn)市場,房價上漲的趨勢保持強勁,房地產(chǎn)泡沫也隨之形成。
《華夏時報》:你認為房地產(chǎn)泡沫主要有什么樣的表現(xiàn)?
李建偉:是的,目前房價的非理性上漲已經(jīng)充分表明,房地產(chǎn)市場的泡沫化已經(jīng)相當(dāng)嚴重。另外,房價收入比過高也是泡沫化的表現(xiàn)之一。還有投資所占的比重過高。
《華夏時報》:央企資金流向土地市場,是否加劇房地產(chǎn)泡沫?
李建偉:房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)不同,屬于半壟斷行業(yè),它無法引入多方競爭,一旦開發(fā)商拿到土地,掌握資源,那么房地產(chǎn)市場的定價權(quán)就掌握在開發(fā)商手中。央企不惜重金拿地的背后,有雄厚的資金在“撐腰”,而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。房地產(chǎn)是高利潤產(chǎn)業(yè),因此許多央企大量投資房地產(chǎn)行業(yè)以謀求高額回報。當(dāng)然,大量投資必然會導(dǎo)致地價推高,加劇房地產(chǎn)泡沫。
《華夏時報》:為了應(yīng)對土地市場出現(xiàn)的泡沫,北京、上海等一線城市提出將加大土地供應(yīng)量,你認為這是否是一項積極的調(diào)控政策,是否有利于增加供給降低房價?
李建偉:加大土地供應(yīng)量只是地方政府的調(diào)整措施,很大一部分情況是當(dāng)?shù)卣谙掳肽晷枰a充供應(yīng),完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計劃。另外,也有地方政府出于財政收入的考慮,加大土地供應(yīng),繼續(xù)炒高地價,這可能會與國家的宏觀調(diào)控政策相背離?，F(xiàn)在拍出的天價地要到兩年之后才能基本成形,對現(xiàn)階段樓市、房價的變化不會產(chǎn)生太大的影響。
政府醞釀新一輪調(diào)控
《華夏時報》:政府從2003年到2008年一直在對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,你認為之前的調(diào)控效果如何,本輪房地產(chǎn)泡沫嚴重的情況下,你認為政府在政策上會有怎樣的調(diào)控措施,泡沫有沒有可能消除或被擠掉?
李建偉:2008年四季度,我國經(jīng)濟深度回調(diào)。雖然本次回調(diào),尤其是股票市場的回調(diào),幅度已經(jīng)很大,但房地產(chǎn)市場的回調(diào)尚未到底,房價又開始了本輪的非理性上漲。應(yīng)該說隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的不斷深入,泡沫化程度越來越高,短時間內(nèi)很難消除或被擠掉。
前幾天銀監(jiān)會提出將嚴格執(zhí)行個人信貸政策,實際上還是在收緊二套房貸政策,意味著政府已經(jīng)意識到房地產(chǎn)市場的再度泡沫化,新一輪調(diào)控已經(jīng)在醞釀中。
目前,政策層面還是要嚴格控制資本進入包括房地產(chǎn)市場在內(nèi)的資產(chǎn)領(lǐng)域,把握銀行信貸的監(jiān)管力度,降低銀行資本杠桿化的作用,從而降低銀行風(fēng)險。前一段時間政府為刺激消費和投資,調(diào)整降低了房地產(chǎn)市場開發(fā)的資本金比率,我認為在現(xiàn)今這一階段資本金比率不妨適當(dāng)上調(diào)或恢復(fù)。
《華夏時報》:在這種泡沫化嚴重的市場態(tài)勢下,你認為在今年下半年房地產(chǎn)市場的走勢會怎樣,房價是漲還是跌?
李建偉:從2005年到2008年10月,房地產(chǎn)市場一直都處在價格長期上漲的狀態(tài)。房價過高使得居住性需求降低。對房地產(chǎn)剛性需求和提前需求已經(jīng)超前消費,被嚴重透支了至少5年,不足以支撐現(xiàn)階段泡沫繼續(xù)走下去。住房消費的爆發(fā)性增長期已經(jīng)過去,今后消費增速的回落是必然的,房地產(chǎn)市場將進入一個中長期調(diào)整的適度增長期,預(yù)計今年下半年房價會面臨回調(diào)。
