近期杭州等城市率先在全國開始收緊二套房貸政策，各商業(yè)銀行已明確表示將收緊二套房貸政策，從本月初開始，在杭州購買第二套商品房將不再享受首付兩成、利率七折的優(yōu)惠。與此同時，北京、上海、廣州、深圳等地也開始跟進(jìn)，明確要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。針對這一課題，中國指數(shù)研究院對二套房貸政策的演變過程、各地銀行二套房貸政策執(zhí)行情況進(jìn)行調(diào)研分析認(rèn)為，目前很多城市二套房貸政策仍“名存實亡”，隨著政府部門特別是金融部門對信貸投放過多和未來通脹的擔(dān)憂，預(yù)計下半年各地將嚴(yán)格執(zhí)行或進(jìn)一步收緊二套房貸政策。

一、政策演變過程

收緊——調(diào)整——松動——重申——澄清——重申嚴(yán)控

資料1二套房貸政策的發(fā)展演變歷程

2007.9.27，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求商業(yè)銀行對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。至此，二套房貸政策正式亮相。

2007.12，央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，1、第二套房貸政策以戶為單位執(zhí)行；2、有貸款記錄的均按新政執(zhí)行；3、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，也應(yīng)該按照不同的首付成數(shù)和利率區(qū)別對待。

2008.10.27，央行要求“金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％”。

2008.12.20，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》提出“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

2009.3，溫家寶總理在政府工作報告：“支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！?

2009.5，央行副行長蘇寧針對業(yè)內(nèi)誤讀政府工作報告中有關(guān)二套房貸政策時表示，比照首套房優(yōu)惠政策的是“符合條件”的二套房，政府工作報告的表述并不是放開二套房貸限制。而政府工作報告所說的“符合條件”，是指居住面積要低于當(dāng)?shù)仄骄娣e，二套房貸政策并未發(fā)生實質(zhì)變化。銀監(jiān)會主席劉明康也表示，“總理報告中所說的二套房是指普通自住的二套房”。

2009.5.19，銀監(jiān)會主席劉明康在《亞洲銀行家》雜志第十屆峰會上強調(diào)，為進(jìn)一步降低風(fēng)險，銀監(jiān)會繼續(xù)要求商業(yè)銀行控制房地產(chǎn)開發(fā)商貸款權(quán)重，嚴(yán)控二套房貸的有關(guān)措施，審慎推進(jìn)資產(chǎn)證券化過程。

2009.6.19銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號）：堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

2009.7.17，銀監(jiān)會主席劉明康在“2009 年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會”上強調(diào)：要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。

2007 年，正當(dāng)樓市最火熱的時候，一些大中城市的炒房人利用當(dāng)時購房首付款和利率較低，大量購進(jìn)房源進(jìn)行炒作，結(jié)果房價瘋漲、市場較為混亂。在此形勢下，國家為防止房市出現(xiàn)泡沫出臺了嚴(yán)格的收緊二套房貸的調(diào)控措施。2008 年，整個中國房地產(chǎn)市場全面陷入低迷，為緩解市場低迷，促進(jìn)交易和消費，央行出臺政策，規(guī)定購買改善性住房可比照執(zhí)行首次貸款購房優(yōu)惠（首付20%、利率7 折優(yōu)惠），至此，二套房貸政策開始松動。進(jìn)入2009 年，在國家一系列擴(kuò)內(nèi)需、促消費政策的促動下，市場成交量逐步回升，價格開始小幅上浮，一些銀行為爭奪客戶在二套房貸甚至多套房貸都有一定的松動，導(dǎo)致了不少投資性購房需求入市。為防范投資性購房過多、信貸投放規(guī)模過大帶來的風(fēng)險，6 月以來，在銀監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》的指導(dǎo)下，杭州、南京、深圳等地陸續(xù)開始收緊或重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。

二、各地二套房貸政策實施情況概覽

2008 年12 月-2009 年3 月，各地紛紛按央行相關(guān)規(guī)定出臺相關(guān)“放松”措施。

北京：工行、農(nóng)行、中行、建行等多家銀行均表示：二套房貸首付4 成不變，但各銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上均有7.5-8 折的優(yōu)惠

天津：多家銀行的二套房貸政策細(xì)則含糊，有的表示，要根據(jù)貸款人的信用、資產(chǎn)情況進(jìn)行“適當(dāng)變通”；也有的表示，二套房首付比例不能低于4 成，但貸款利率可以適當(dāng)給予優(yōu)惠。

沈陽：工行、中行、建行等多家銀行表示：只要首套房貸欠款全部還清，再次向銀行申請房貸，仍視同首套貸款，可繼續(xù)享受首付最低兩成、貸款利率最低7 折。

廣西：住房公積金向“二套房”開閘

成都：二套房貸松動，銀行利率7 折首付2 成

武漢：二套房貸利率可七折

陜西：下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強住房公積金管理抬高使用率的意見》，規(guī)定職工購房首套住房的住房公積金貸款本息還清后，購買第二套住房可申請住房公積金貸款。

南京：多家銀行開出七折利率優(yōu)惠。

廣東：多家銀行表示，即便不是改善型住房，只要貸款人的過往的信用記錄良好，貸款利率均可下浮，首付也可以低于四成。

濟(jì)南：多家銀行出臺規(guī)定，如果第一套房貸款已經(jīng)還清，那么第二套房可以按照第一套房首付20%、利率7 折的規(guī)定執(zhí)行。

資料3 各地 “收緊”二套房貸政策的表現(xiàn)

2009 年4 月以來，部分城市開始“收緊”二套房貸：

杭州

7 月7 日，杭州各商業(yè)銀行已經(jīng)明確通報關(guān)于二套房貸的收緊口徑，原購買第二套商品房可以享受的首付兩成，七折優(yōu)惠利率，目前全部調(diào)整為二套房首付四成，利率是基準(zhǔn)利率的1.1 倍。

深圳

各商業(yè)銀行表示：落實政策執(zhí)行事宜，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策：即首付比例不低于4 成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%。

廣州

各銀行紛紛召開會議，明確抬高非改善型的二套房準(zhǔn)入門檻，制定相對統(tǒng)一的操作細(xì)則，部分前期已支付兩成首付的房貸申請也因此放緩審批。

上海

4 月下旬，上海銀監(jiān)局向滬上銀行發(fā)文，要求銀行嚴(yán)格執(zhí)行此前國務(wù)院、人民銀行、銀監(jiān)會等公布的

有關(guān)首付款比例和利率的相關(guān)規(guī)定，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)的增加而提高。

北京

北京銀監(jiān)局重申，二套房貸首付比例不得低于40%,并且不能享受貸款利率優(yōu)惠。

南京

嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策：即首付比例不低于4 成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)10%。

山東

5 月，山東銀監(jiān)局發(fā)文規(guī)范二套房貸，明文強調(diào)“對其他申請貸款購買第二套及以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。

福州

多家銀行表示：從8 月開始，將嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸規(guī)定，首付最低4 成，利率將比基準(zhǔn)利率上浮10%，個別銀行還上調(diào)90 平方米以上二套房貸的首付成數(shù)。

通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)各個城市商業(yè)銀行執(zhí)行二套房貸政策各不相同，不同城市之間、同一城市不同銀行之間甚至同一銀行的不同支行之間，其二套房貸政策的松緊程度都各不相同。像杭州、深圳、廣州等部分城市，近三個月來樓市成交火爆，房價漲勢明顯，因此這些地方政府已開始關(guān)注房貸過快增長帶來的潛在風(fēng)險，開始收緊二套房貸政策。日前廣東銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會相關(guān)文件時更提出，對于假按揭、以變通方式突破監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的按揭首付比例、二套房貸等行為一經(jīng)查實，堅決問責(zé)，違法者將移交公安或監(jiān)察機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任，表明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)對信貸增長過快風(fēng)險的擔(dān)憂。

資料 廣東銀監(jiān)局轉(zhuǎn)發(fā)中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知（粵銀建發(fā)【2009】111 號）

廣東監(jiān)管局辦公室，2009.7.8，請各銀監(jiān)分局將通知轉(zhuǎn)發(fā)至各有關(guān)轄內(nèi)銀行金融機(jī)構(gòu)，并開展檢查落實情況。廣東銀監(jiān)局在此重申：不允許出現(xiàn)假按揭，不允許以變通方式突破監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)定的按揭首付比例、二套房貸等規(guī)定。對違規(guī)者一經(jīng)查實，堅決問責(zé)，違法者將移交公安或監(jiān)察機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。

三、近三年信貸政策對房地產(chǎn)市場影響分析

2007 年以來，針對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)形勢變化，中央政府加大了信貸政策的力度。2007 年的6 次加息、10 次提高存款準(zhǔn)備金率，2008年6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、5 次降息，2009 上半年的“7.37 萬億”天量信貸的投放，房貸政策的兩次變化都對市場產(chǎn)生了重要影響。

資料4 2007 年至今樓市與宏觀政策變化情況

2007.01-2007.09（上升期）：銷售火爆，價格漲幅較高。07 年8 月，商品房銷售面積同比漲幅最高（79.3%），9、10 月房價指數(shù)環(huán)比增幅均最大（1.9%）。同時金融貸款利率上調(diào)至7.29%（歷史次高位）。貨幣政策從緊，央行6 次加息，10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

2007.09-2008.09（調(diào)整期）：市場銷售漸趨平淡，甚至轉(zhuǎn)為下跌，價格漲幅縮小，甚至環(huán)比下降。貨幣政策從緊基調(diào)保持不變，6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

2008.09-2009.02（下降期）：銷售面積降幅擴(kuò)大，價格環(huán)比下降。08 年8 月，銷售面積跌入谷底（同比下降35.7%），11 月降幅為32.9%；8 月以來房價指數(shù)一直環(huán)比下降，12 月跌至谷底（-0.7%）。同時一年期貸款利率一直下調(diào)至 5.31%（07 年來最低位）。貨幣政策放松，央行5 次降息，3 次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。二套房貸政策松動。

2009.03-至今（恢復(fù)期）：成交量同比大幅反彈，價格環(huán)比小幅上漲。09 年3 月以來，銷售面積節(jié)節(jié)攀升，6 月同比增長51.2%，價格持續(xù)上漲，6 月環(huán)比上漲0.8%，紛紛接近歷史高位。保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實二套房貸政策。

四、二套房貸政策收緊對下半年房地產(chǎn)市場的影響分析

近期杭州、深圳、南京等地重申二套房貸從緊政策，是基于此前二套房貸執(zhí)行不到位的背景和前提。之前許多銀行為提前完成放款任務(wù)，在二套房貸業(yè)務(wù)方面屢打政策“擦邊球”。如判定二套房貸時，不按“家庭”而是按“個人”來計算房貸次數(shù)；雖然政策上明確規(guī)定“二套房貸不享受七折利率優(yōu)惠”，但銀行會對部分二套房貸實行“七一折優(yōu)惠”。今年上半年多數(shù)銀行已超額完成全年信貸目標(biāo)，預(yù)計下半年將會收緊放貸量。二套房貸政策收緊將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生以下影響：

首先，有利于當(dāng)前火熱的樓市適度降溫。寬松貨幣政策對今年以來房地產(chǎn)市場的回暖起到直接的刺激作用。近期一些地方房價攀升、地王頻出等情況讓政府對需求過熱產(chǎn)生了一定的擔(dān)憂，在這個節(jié)點上重申收緊二套房貸，無疑是希望通過抑制投資性需求來階段性地給樓市適度降溫。

第二，對改善型需求形成一定影響，可能形成連鎖反應(yīng)。今年上半年，改善型住房需求在總體購房者中的比例日益增多，二套房貸政策從緊后，部分資金有限的改善型購房者可能推遲入市，市場熱度可能下降。更重要的是，此輪樓市回暖也將可能因為改善型需求的降低而中止甚至轉(zhuǎn)而下行，這將主要取決于目前樓市中改善型需求的占比。

第三，對投資客戶而言，無疑將會增加其投資門檻和投資成本，抑制作用較為明顯。首付比例將增加一倍(原來2 成，現(xiàn)在要4 成)，年利率成本增加50%多(原來按照7 折基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在按照1.1 倍基準(zhǔn)利率)。二套房貸的收緊主要是為了限制投資性甚至投機(jī)性購房。目前部分城市如上海、杭州、深圳等地，一些投資客利用首套住房優(yōu)惠進(jìn)入炒房市場，使得市場熱度明顯提升。近3 個月上海、杭州、深圳交易均價普遍上漲15%-30%，大戶型、高端住宅成交比重明顯上升。

第四，對開發(fā)商而言，二套房貸收緊將會減少其投資客戶，甚至影響到其對后市的預(yù)期。二套房貸收緊，樓市會有所降溫，銷售速度會下降，回款周期也會延長，開發(fā)商再次面臨資金及現(xiàn)金流的風(fēng)險。也就是說，開發(fā)商既要承擔(dān)前期地價飆升的高土地成本，又要承擔(dān)投資客的減少，無疑將增加其操盤難度。而且，中國的開發(fā)商對政策的敏感度很高，二套房貸政策收緊向開發(fā)商傳遞的政策轉(zhuǎn)向信息也可能會影響他們對后市的樂觀預(yù)期，進(jìn)而在產(chǎn)品供應(yīng)及價格上再度采取保守策略。

今年尤其是二季度以來，各地房市在成交量反彈的情況下，房價也出現(xiàn)了一定程度的上漲，除了剛性需求得到釋放的原因外，投機(jī)、投資客入市和信貸大量投放帶來的通脹預(yù)期也是不可忽視的推動力量。今年上半年，新增貸款總額達(dá)到7.37 萬億元，其中6 月新增人民幣貸款達(dá)1.53 億元。居民新增中長期貸款達(dá)5955 億元（中長期貸款主要用于購房）。

資料5 近期政府部門對貨幣政策的重要表述

國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢座談會7 月7 日和9日：國務(wù)院總理溫家寶指出，當(dāng)前必須堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面貫徹落實應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計劃，并根據(jù)形勢變化，豐富和完善政策。

人民銀行7 月15 日：中國人民銀行計劃向部分銀行發(fā)行總額約1000 億元人民幣的一年期定向央票。時隔兩年，央行重啟具有懲罰意圖的定向票據(jù)，大力調(diào)整流動性的意圖非常明顯。

央行營業(yè)管理部7 月13 日：在《金融時報》上發(fā)表文章稱，應(yīng)繼續(xù)保持適度寬松的貨幣政策基調(diào)不變，促進(jìn)信貸穩(wěn)定增長，避免信貸投放忽松忽緊增加宏觀不確定性。央行應(yīng)根據(jù)銀行業(yè)盈利狀況和市場流動性狀況，靈活調(diào)整利率和準(zhǔn)備金率。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部7 月15 日：有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時表示，目前房地產(chǎn)市場穩(wěn)步回升，保障性安居工程建設(shè)力度加大，今后將著力穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展；嚴(yán)格執(zhí)行個人購房貸款政策，合理調(diào)節(jié)住房需求，著力穩(wěn)定房價。

十一屆全國人大財經(jīng)委員會第22次全體會議7 月15 日和16 日：2009 年下半年，在保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，應(yīng)根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢變化適時適度進(jìn)行微調(diào)。此外，要防止貨幣信貸超常規(guī)增長可能引發(fā)的通脹風(fēng)險和金融風(fēng)險，及時發(fā)現(xiàn)和解決苗頭性問題。

從國務(wù)院、央行、人大財經(jīng)委等部委的相關(guān)表述及銀監(jiān)會主席劉明康對二套房貸政策的多次重申可以看出：上半年我國在貨幣政策執(zhí)行方面過于放松，目前相關(guān)部門已注意到貨幣信貸超常規(guī)增長可能引發(fā)通脹風(fēng)險和金融風(fēng)險。根據(jù)前文的分析，這將對目前的房地產(chǎn)市場帶來深刻影響，預(yù)計下半年貨幣政策將從上半年的“過于寬松”轉(zhuǎn)為真正的“適度寬松”。在二套房貸政策執(zhí)行方面，預(yù)計下半年各地會加大對放貸的監(jiān)管，以“嚴(yán)格執(zhí)行或進(jìn)一步收緊二套房貸”作為第一要務(wù)，這將給下半年乃至明年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

(作者：中國指數(shù)研究院)