物業(yè)稅再起波瀾。據(jù)近日媒體報(bào)道，2010年前國家稅務(wù)總局將盡快拿出一個(gè)物業(yè)稅的可操作方案，但暫時(shí)不會(huì)將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。如果說今年5月國務(wù)院的表態(tài)“2009年深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。” 給人們以很大憧憬的話，那么不改變土地出讓金制度的做法，又讓人多少有些失望。

對(duì)于普通百姓而言，希望能多出些抑制房價(jià)的政策，尤其一直對(duì)物業(yè)稅寄予厚望。

物業(yè)稅這事，從2003年就開始吊民眾的胃口，2007年房價(jià)高漲之際，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，于是包括首批的六省市，已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。幾乎每次物業(yè)稅有動(dòng)靜，媒體都會(huì)將其與房價(jià)相聯(lián)系。

然而，奢望物業(yè)稅大降房價(jià)，卻并不現(xiàn)實(shí)。問題的關(guān)鍵是，物業(yè)稅是否把土地出讓金納入囊中。如果能夠規(guī)并土地出讓金，當(dāng)然會(huì)大大降低房價(jià)的構(gòu)成成本，理論上，可減降三成左右房價(jià)。事實(shí)上，操作起來卻困難重重，交過土地出讓金的已售房屋，和未來不交土地出讓金的新建房屋，之間如何進(jìn)行制度性新老劃斷，幾乎無法進(jìn)行實(shí)操。所以，開征物業(yè)稅，必須經(jīng)歷一個(gè)以簡到繁的過程，初級(jí)階段暫不涉及土地出讓金，是一種可行性較強(qiáng)的做法。

從理論上分析，同時(shí)征收土地出讓金與物業(yè)稅，并非冰火不容。土地出讓金是土地價(jià)值的表現(xiàn)，而物業(yè)稅只是財(cái)產(chǎn)稅的一種。在實(shí)行土地私有制的歐美國家，開發(fā)商想要從地主手中獲得一塊開發(fā)用地，也須淘錢購買。而開發(fā)商將建好的房屋出售給業(yè)主后，業(yè)主需要每年向政府交物業(yè)稅，這是持有物業(yè)的一種成本。土地所有者不可能因?yàn)槲磥碚畬⑾蚍课輷碛姓哒魑飿I(yè)稅，就免費(fèi)把土地贈(zèng)給開發(fā)商。

我國的情況有些特殊。目前有一種質(zhì)疑，認(rèn)為業(yè)主既然只擁有住宅70年的使用權(quán)，而非國外的永久所有權(quán)，為何還要征收物業(yè)稅。這其實(shí)是一種誤解。事實(shí)上，從上世紀(jì)八十年代以來，我國一直在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，主要包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種，去年外資稅收與國內(nèi)并軌后，取消了城市房地產(chǎn)稅。同樣是持有環(huán)節(jié)的稅收，物業(yè)稅只不過名字不同而已。另外，我國住宅使用權(quán)雖然只有70年，但《物權(quán)法》中已明確規(guī)定屆滿后可以自動(dòng)續(xù)期，70年后政府不太可能隨意無償收回，即使因公共利益而收回，也會(huì)給予一定補(bǔ)償。

因此，業(yè)主的房屋是否擁有所有權(quán)，并非是否能夠征收物業(yè)稅的必要前提。我國香港地區(qū)土地也是非私有制，也有物業(yè)稅，而土地出讓單價(jià)比內(nèi)地一線城市還要高，不一樣安安穩(wěn)穩(wěn)的運(yùn)行很多年。

那么政府為何要征物業(yè)稅？在國外，物業(yè)稅一般屬于地方稅種，這與房地產(chǎn)的區(qū)域?qū)傩杂嘘P(guān)。任何房地產(chǎn)，其價(jià)值變化都與城市規(guī)劃、城市建設(shè)、公共配套有關(guān)，而包括地鐵、大橋、街道和圖書館、博物館等公益性建設(shè)與配套設(shè)施，都是地方政府投資的。也就是說，只有政府持續(xù)投資城市建設(shè)和高水平維護(hù)公共設(shè)施，才有可能使業(yè)主的房屋價(jià)值升值。否則，就像大都市中的貧民窟一樣，政府懶得更新和維護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施，那里的房子不可能有大的升值空間。

所以，地方政府和業(yè)主征收物業(yè)稅，合情合理，屬于雙贏。至于稅基和稅率，各國不太相同。美國各州幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間；新西蘭和澳大利亞按0.3%到1%征收；法國采用土地年度稅的形式征收；加拿大對(duì)所有物業(yè)征稅，對(duì)擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對(duì)自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠；香港僅對(duì)有租金收入的經(jīng)營性房地產(chǎn)征收物業(yè)稅。

就我國情況而言，征收物業(yè)稅應(yīng)該有一個(gè)漸進(jìn)的過程，稅基由小到大，稅率由低到高。比如，可以先向經(jīng)營性質(zhì)的商用物業(yè)征稅，后向高檔住宅、大戶型住宅、投資型住宅征收，最后才是普通住宅。即使是普通住宅，也可以再分類，根據(jù)檔次、戶型面積、家庭收入情況確定不同的稅率，甚至可以免征。

如果將來物業(yè)稅不包含土地出讓金，那么大家也不要奢望會(huì)大降房價(jià)，甚至在中短期內(nèi)，基本對(duì)房價(jià)不構(gòu)成影響，只有隨著稅制的完善，慢慢提高投資性購房的持有成本，才能漸漸減少我國富裕群體的投資購房需求，從而間接的達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的功效。