當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化。國家統(tǒng)計局日前公布的2009年前5個月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%；銷售金額達到了11389億元，同比增長高達45.3%。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)陣陣“暖意”。與此同時，各地還出現(xiàn)了土地高拍的現(xiàn)象，如北京廣渠門外一宗地以樓面地價1.5萬元/平方米奪得魁首。但房地產(chǎn)市場是否真正進入復蘇回暖軌道還需要進行深入分析。

    當前房地產(chǎn)市場“回暖”的特點

     當前，我國房地產(chǎn)市場回暖有以下特點：一是結(jié)構(gòu)性回暖?；嘏饕憩F(xiàn)在商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房，其銷售面積同比分別上漲25.5%和18.3%，銷售額同比分別上漲45.3%和27.9%，但是辦公樓的銷售面積同比下降1.8%，這說明回暖并不是全方位的。二是地區(qū)性回暖。東部地區(qū)基本是全面性回暖，西部是部分性回暖。如東部地區(qū)商品房銷售面積、辦公樓銷售面積和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比分別上漲33.2%、7.4%和25.3%；西部地區(qū)商品房銷售面積同比上漲26.2%，辦公樓銷售面積下跌32.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積上漲11.9%。三是2008年商品房銷售下降幅度較大的一些大城市，恢復性增長的速度較快。如北京市2008年1～12月份商品房銷售同比下降38.6%，居全國70個大中城市之首，而2009年1～5月份全市商品房銷售面積為747.1萬平方米，同比增長107.4%，屬于全國增長最快的城市。四是房價總體下降，但降幅趨緩。5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴大0.2個百分點。

    “回暖”過程中的新問題

    漲價行為阻礙了樓市回暖

      隨著樓市逐步轉(zhuǎn)暖，部分開發(fā)商轉(zhuǎn)變經(jīng)營行為，有的減少促銷活動，有的直接提價，有的放慢了推盤速度，急功近利的行為打擊了購房者的消費需求，樓市回暖的速度放慢。以北京市為例，1～5月全市商品房銷售面積為747.1萬平方米，比上年同期上漲1.1倍，然而，隨著銷售價格逐步回升，5月份全市新建住宅價格環(huán)比在4月份上漲0.4%的基礎上再漲0.5%，商品住宅銷售量出現(xiàn)下降趨勢，當月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。

    未來存在供不應求的可能性

      由于2008年房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商對于未來的信心不足，放慢了購置土地的步伐或者將已有的土地轉(zhuǎn)賣出去，導致了新開工量不足。作為象征開發(fā)商投資意愿的指標，如房屋新開工面積、土地購置面積、土地開發(fā)面積等依然呈下降趨勢。今年1～5月份，全國房屋新開工面積為35652.2萬平方米，同比減少16.2%；完成開發(fā)土地面積為8844.69萬平方米，同比減少13.3%；土地成交價款更是從2008年同期的1640.02億元下滑到1113.35億元，降幅達32.1%之多，而土地購置面積從2008年同期的13835.17萬平方米下降到9874.77萬平方米，降幅達28.6%。新開工量不足，意味著未來房地產(chǎn)市場存在供不應求的可能性。

    2009年上半年樓市“回暖”的原因

      一是鼓勵消費需求的政策逐步發(fā)揮作用。為了扭轉(zhuǎn)美國金融危機帶來的我國國民經(jīng)濟下滑的勢頭，房地產(chǎn)行業(yè)成了拉動內(nèi)需的引擎，從2008年底開始，國務院出臺了一系列鼓勵居民消費的政策，包括降低契稅、放松第二套房貸等，各種優(yōu)惠政策其實是降低了居民的購房成本。二是房價下調(diào)刺激銷量上升。從2008年下半年開始，由于銷售難度加大，開發(fā)商也逐步下調(diào)價格，一些城市出現(xiàn)價跌量升的現(xiàn)象，這說明房價下跌是樓市回暖的主因之一。三是壓抑了一年的剛性需求的釋放。居民在房地產(chǎn)調(diào)整中采取持幣觀望的態(tài)度，自主性需求被壓抑了近一年，在房價下降以及各種優(yōu)惠政策出臺的情況下，居民購買自住性的住宅增加。從市場銷售情況看，銷售情況較好的多是二手房和面積較小、總價較低的住房，房地產(chǎn)市場的回暖，在很大程度上是積累了一年多的部分剛性需求集中釋放的結(jié)果。四是通貨膨脹預期的影響。為了刺激經(jīng)濟，我國發(fā)放了巨量的貨幣，未來通貨膨脹預期風險加大，同時，在沒有更好的投資渠道的情況下，部分房地產(chǎn)投資性需求上升。

    持續(xù)性回暖的條件分析

      受美國金融危機影響，我國國民生產(chǎn)總值呈下滑趨勢，職工工資增幅也大幅下降。國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2009年第一季度全國城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為7399元，比上年同期增加875元，同比增長13.4%，增幅回落4.9個百分點。與2008年同期相比，各行業(yè)的平均工資增長幅度回落十分明顯。其中居民服務和其他服務同比回落15.7個百分點，制造業(yè)同比回落10.6個百分點，金融業(yè)同比回落10.4個百分點。在在崗職工收入漲幅回落的前提下，要保持消費者的購房欲望，取決于消費需求是否能夠得到保護并持續(xù)增長。

      我國住房需求分為三類：一是初次置業(yè)的消費性需求。這部分需求既包括新增戶籍人口的住房需求，也包括外來流動性人口的住房需求，還包括適婚青年的住房需求，這部分消費需求屬于剛性需求中最“剛性”的，樓市回暖也主要是由這部分需求決定的。二是改善性需求。它取決于入市的時機和購房成本，改善性需求不像初次置業(yè)需求那么強烈，特別是在房價高昂的時期，改善性需求入市更為謹慎，這一部分需求也是剛性需求，屬于剛性需求中較“軟”的部分。這部分需求也在年初得到部分實現(xiàn)。三是投資性需求和投機性需求。這類需求是受到國家調(diào)控政策抑制的，但是由于存在通貨膨脹預期，這類需求也試圖繞過壁壘進入房地產(chǎn)市場，從而帶動房價的上漲，對初次置業(yè)的消費性需求和改善性需求產(chǎn)生“擠出效應”，帶來住房需求的結(jié)構(gòu)性變化。由于投資性需求和投機性需求是為了獲得收益，其進入和退出房地產(chǎn)市場的速度和頻率更快，從而容易引發(fā)房地產(chǎn)市場的大起大落?，F(xiàn)在最應該警惕的就是預防投資性需求和投機性需求的入市。

      我國當前樓市回暖的基礎尚很薄弱。判斷樓市回暖的指標有兩個：一個是價格，一個是成交量。顯然，“價量齊跌”是樓市萎縮的表現(xiàn)。“價漲量縮”也不是樓市回暖，而是房地產(chǎn)供求關系在價格調(diào)整中的正常反應。像北京市近期房價升上去，成交量就跌下來就屬于這種情況。只有“價漲量亦漲”才是樓市回暖的標志，因為房價是個綜合性指標，這個指標反映了購房資金的機會成本、抵御正常通貨膨脹、居民收入正常增加等因素的影響。但是，由投資性需求和投機性需求帶來的“價量齊升”并不是真正的樓市回暖，這種需求只會進一步吹大房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)銀行危機甚至金融危機。健康的“價量齊升”是由消費者的消費性需求引致的。經(jīng)濟形勢向好的方向發(fā)展，人們的收入預期增加，就會使人們盡量改善住房條件，從而推動開發(fā)商積極購置土地、擴大開工面積，帶來房地產(chǎn)市場的“價量齊升”。

    樓市回暖與房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整

      近年來我國出臺了多種政策措施進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，包括上調(diào)存貸款利率、上調(diào)房地產(chǎn)項目資本金、嚴禁房地產(chǎn)流動資金貸款、清算土地增值稅、調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、通過第二套房貸政策抑制投機等，終于在2008年底抑制住了房價的過快上漲。房地產(chǎn)開發(fā)商因滯銷導致預售款無著落、現(xiàn)金回籠無望，再加上原定銀行貸款不再通融，資金鏈告急甚至斷裂的危險等連鎖反應隨之而來。開發(fā)商先以同行高息拆借甚至高息集資等措施，后以降價、賣地、賣項目、賣公司等方式來苦撐，2008年我們看到的眾多地王“退地”以及土地流拍的現(xiàn)象，說明來自銀根緊縮的壓力逼迫房地產(chǎn)行業(yè)在進行自我調(diào)整，但是這種調(diào)整還沒有到位就匆忙結(jié)束。一個最明顯的現(xiàn)象是，調(diào)整至今依然很少看到企業(yè)之間的收購兼并。收購兼并恰恰是調(diào)整深入的最直接體現(xiàn)。這從現(xiàn)象層面說明，房地產(chǎn)市場的調(diào)整還不夠深入。從長遠看，這種不斷變化的調(diào)整短周期狀態(tài)，意味著每次調(diào)整的不徹底性，這對行業(yè)的長遠健康發(fā)展是不利的。

      對房地產(chǎn)行業(yè)過于依賴容易導致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的非獨立性。房地產(chǎn)行業(yè)的確是我國的重要支柱行業(yè)，我國房地產(chǎn)投資占GDP的比重從1997年的4.02%升至2007年的10.13%，而美國和日本在歷史上此指標平均值分別是4.19%和5.17%，最大值也不過是6.98%和8.69%。過分夸大房地產(chǎn)的支柱地位容易導致國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴重依賴，從而導致房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的非獨立性，房地產(chǎn)行業(yè)被賦予了過多的責任。歐盟15國都有獨立的住房政策目標，但我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標卻具有附屬性和多重性的特征，從而使得前后出臺的房地產(chǎn)政策出現(xiàn)諸多矛盾和不一致的地方。這也是房地產(chǎn)行業(yè)還沒有進行深度調(diào)整的原因之一。

    政策建議

      當前房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策應該注重市場的變化，著重保護初次置業(yè)者的消費性需求、改善性需求并加強對投機性需求的抑制力度，促進市場銷售。

      第一，“救市”政策要以抑投機促消費為基調(diào)。清理當前住房市場的調(diào)控政策措施，對可能會推動住房價格上升的政策措施進行調(diào)整或停止執(zhí)行。出臺綜合類促消費抑投機的政策組合，譬如制定分類住房消費貸款管理制度，在繼續(xù)實施差別首付比例政策的前提下，結(jié)合住房面積和購買性質(zhì)，降低首次購買小戶型普通自住住宅的首付比例,提高其他層次購買住房的首付比例，實施自購住房利率優(yōu)惠政策。同時,盡快開征物業(yè)稅，提高非自住房產(chǎn)或高檔房產(chǎn)的持有成本。

      第二，要引導房地產(chǎn)開發(fā)商合理定價。價格調(diào)整是刺激樓市回暖的主因，鼓勵開發(fā)商審時度勢，對市場需求開展多種方式營銷，合理定價，盡量消除存貨，加快房地產(chǎn)投資的步伐。

      第三，要引導行業(yè)進行適度調(diào)整。應注重發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)和自我修正的作用，利用市場的力量擠出泡沫，對重點房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、稅收等方面予以扶植，促進行業(yè)的調(diào)整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。（