截至11月22日，22個集中供地城市今年的第三批土拍進入尾聲，18個城市共計完成352宗土地出讓，涉及4692億元出讓金；同期，有多個城市的第四批集中供地工作已經展開，第五批、第六批集中供地亦在規(guī)劃中。
今年以來，部分城市調整了供地節(jié)奏，增加供應批次。據(jù)21世紀經濟報道記者不完全統(tǒng)計，目前已有無錫、蘇州、南京、北京、杭州、成都、廣州、天津、深圳、上海、武漢等11個城市發(fā)布了第四批集中供地公告，另有廈門、濟南、青島、重慶明確全年供地將分四個批次進行，其中無錫、蘇州、南京已率先完成第四批集中土拍。
而南京、武漢、蘇州、無錫已經進入第五批集中供地周期，武漢更是透露全年集中供地將會達到六個批次。
根據(jù)2021年初推出的“兩集中”供地政策，22個重點城市全年集中供地不應超過3次，彼時，該政策是為降低市場熱度、抑制高企的地價。鑒于當前大環(huán)境已有改變，土地市場低溫運行，企業(yè)拿地愈發(fā)審慎，城投托底亦被限制，“兩集中”需要解決的矛盾已不再突出。
受訪業(yè)內人士認為，“兩集中”供地政策是出于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的初衷，多地根據(jù)實際情況，階段性適當調整供地節(jié)奏是必要舉措，因地制宜、因城施策，以更加靈活的供應方式穩(wěn)定市場，促進樓市良性循環(huán)。
多批次供應的嘗試
11月21日，南京發(fā)布了今年第五批集中供地公告，共推出各類用地15宗，起始價總額約為56.35億元。而無錫、蘇州、武漢已在更早之前公布了五批次集中供地計劃，其中，武漢市土地交易中心表示，后續(xù)還將適時發(fā)布本年度第六批次集中供地公告。
雖然多個城市增加了供地批次，但常態(tài)化供地模式并沒有明確回歸。合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示：“多次少量供地方式可以起到積極的調動作用，而集中供地是一種長期導向，短期之內推翻（兩集中）并不現(xiàn)實。”
與此同時，已經有城市開始進行土地常態(tài)化推介。今年9月底，長沙市土地推介平臺——長沙供地云通知顯示，該平臺對地塊推介方式進行了調整，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。
通知稱，為適應長沙市土地招商工作需要，切實為市場主體提供及時便捷的信息服務，長沙供地云平臺對地塊推介方式進行了上述調整。長沙市計劃供應土地基本達到供應條件后，供地云平臺實時進行線上推介，平臺將顯示地塊推介更新日期，直至地塊完成掛牌交易。
10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。
有業(yè)內人士戲稱南昌“發(fā)出了退群申請”，但值得注意的是，南昌本身并不在實施“兩集中”供地政策的22個重點城市范圍內，屬于自發(fā)加入“兩集中”供地隊伍的城市。
南昌此舉或與當?shù)乩涞耐恋厥袌鲇嘘P。據(jù)中指研究院監(jiān)測，10月11日，南昌完成今年第三批次集中供地，22宗涉宅用地有12宗流拍，流拍率為55%，另有5宗地塊底價成交；今年首批和第二批集中供地中，南昌的土地市場表現(xiàn)也相對平淡，地方國企托底拿地現(xiàn)象也比較明顯。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，土地市場形勢低迷時，容易形成地價和房價的負反饋循環(huán)，也不利于樓市的健康發(fā)展，階段性調整集中供地是必要的，但這不意味著就要退出集中供地機制。
“兩集中”供地的使命
回溯“兩集中”供地出臺的背景，2021年年初，樓市一片火熱，各地的土拍市場上，“地王”層出不窮，地價超過周邊房價、“面粉貴過面包”的情形也時有出現(xiàn)。
2021年2月，按照自然資源部的要求，重點城市將改變原有的分散式供地模式，要對住宅用地集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次。自然資源部還要求重點城市增加住宅用地供應，充分披露住宅用地供應信息。
實施“兩集中”土地出讓制度的有22 個重點城市，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等。除22城外，徐州、西安、南昌、金華、溫州等城市后續(xù)也自發(fā)加入了“兩集中”供地的隊伍。
按照監(jiān)管部門的說法，實施“兩集中”的目的，是為減少土地公開出讓過程中關聯(lián)信息不充分所帶來的對市場預期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場主體由于不掌握重要關聯(lián)信息帶來的競爭。
在實際操作中，短期內多宗土地高額的保證金、土地出讓金等代價，確實對房企的拿地行為產生了一定限制。但在“高杠桿、高周轉”的傳統(tǒng)模式助推下，“兩集中”之后，土地市場的火熱并未明顯熄滅。
據(jù)21世紀經濟報道記者統(tǒng)計，2021年首批集中供地，熱點城市雖然拍地規(guī)則較為嚴格，但熱點城市如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競自持成交，占首批集中供地成交數(shù)量的72%，自持比例最高達40%，且有一宗地進行了138輪的拍地對決，可見競爭之激烈；北京30宗有10宗地進入報高標準商品住宅建設方案階段，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，溢價率達25.1％。
面對激烈的土拍競爭，為了維持規(guī)模增長、穩(wěn)定市占率，部分房企甚至在熱門城市的熱點地塊“舍利求地”。
真正的轉折點產生于2021年年中，“三道紅線”、“貸款集中度管理”等措施的綜合作用，有效抑制了地產高杠桿擴張的模式，信貸收縮影響供需兩端，房地產市場開始顯著降溫。
2022年以來，房地產市場繼續(xù)低溫運行，樓市成交規(guī)模下行，部分房企信用事件開始出現(xiàn)，土地市場隨之低迷，地方國資成為拿地主力。
調整供地節(jié)奏的邏輯
在市場下行、企業(yè)拿地意愿較低的情況下，土地供應普遍縮量。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至10月末，22城供地計劃完成率整體不足五成，其中長春、重慶不足三成，多個城市的推地信心不足。
而成交方面，整體表現(xiàn)趨冷，底價成交成為主流。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年集中供地的底價成交占比愈加明顯，一、二、三批次分別為61%、69%和79%。
截至11月22日，完成第四批集中供地的三個城市（無錫、蘇州、南京），底價成交率更是達到了100%。溢價成交率則一路走低，前三個批次分別為39%、31%和21%。
2021年以來各批次集中土拍詳情
數(shù)據(jù)梳理：中指研究院
與此同時，地方國資企業(yè)仍是拿地主力。今年第三批集中供地中，央、國企拿地金額占比為29%、混合所有制企業(yè)拿地占比為4%、民營企業(yè)拿地金額占比為13%，地方國資企業(yè)拿地金額占比為53%。
第四批集中供地中，無錫央、國企拿地金額占比45%、民營企業(yè)拿地金額占比23%、地方國資拿地金額占比33%；蘇州成交地塊民營企業(yè)拿地金額占比25%、地方國資拿地金額占比75%；南京四宗地塊全部由地方國資獲得。
無錫第四批集中供地中雖有民營房企的身影出現(xiàn)，但據(jù)浙商證券穿透拿地企業(yè)的股權結果，與朗詩、綠地合作摘地的企業(yè)均有國企背景，民營企業(yè)拿地多采用民企 地塊所在區(qū)城投聯(lián)合拿地的方式參與。
值得注意的是，今年9月24日，財政部印發(fā)了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，其中提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。業(yè)內人士分析表示，該通知對城投無效托底和依賴土地出讓金返還的城投平臺影響較大，未來地方國資托底力度或有所減弱。
在新的發(fā)展階段，“兩集中”供地模式因城施策，進行適當調整，成為一種可取路徑。
“2021年初土地市場‘過熱’的問題已不復存在，集中供地政策在一定程度上提高了房企的投資門檻，在當前的行業(yè)環(huán)境下，有能力深度參與集中供地的房企數(shù)量十分有限，因此部分城市調整集中供地節(jié)奏，是在土地市場低迷期的一種必然選擇。”東方金誠分析師唐曉琳表示。
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱認為，今年以來，多個城市通過增加批次調整供地節(jié)奏，一方面通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力；另一方面，通過增加一批供地，可以在現(xiàn)階段有效補充土地財政收入。“總體來看，今年增加供地批次的方式對于穩(wěn)定市場還是起到了一定的作用，但由于第四批次供應接近年末，已完成四批次土拍的三個城市整體熱度較低。”他說。
郭毅向21世紀經濟報道記者補充說，當下多個城市都在采用“多次少量”土地供應方式，既不會對市場產生過大干擾，又能對開發(fā)商的拿地預期和購房者市場預期起到積極的引導作用。她進一步展開解釋：“增加供地批次，分散拿地節(jié)奏，也會緩解同區(qū)域內項目扎堆的情況，提升房企對土地價值的預判。”
一位上市房企的北京高管則告訴21世紀經濟報道，增加土地供應批次的實際效果還有待觀察，目前大部分房企都在收縮戰(zhàn)線，聚焦重點城市市場，估計真正的拐點，要等到房企融資及銷售問題得到有效解決之后。
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