在持續(xù)的穩(wěn)樓市政策助力下，房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)開始有所改善，6月份，銷售回暖的跡象相對(duì)明顯。

中指研究院以截至6月25日的成交數(shù)據(jù)估算整月數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，6月份一線城市樓市成交量將環(huán)比上漲122.1%，其中，上海在本輪疫情后恢復(fù)銷售對(duì)一線城市數(shù)據(jù)帶動(dòng)較大；二線代表城市將環(huán)比上漲84.4%，三線代表城市將環(huán)比上漲56.1%。貝殼研究院監(jiān)測(cè)50個(gè)重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)也顯示，6月二手房成交量迎來(lái)了連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，增幅達(dá)到25%。

這其中，強(qiáng)二線城市率先進(jìn)入復(fù)蘇通道，回暖力度優(yōu)于其他城市。多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、成都、蘇州等城市優(yōu)化樓市調(diào)控政策后，成交量持續(xù)回升。

“當(dāng)前樓市，強(qiáng)二線城市和一線城市正在領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍在低位。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，根據(jù)政策傳導(dǎo)規(guī)律，更多城市的樓市企穩(wěn)正在醞釀中，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)將呈現(xiàn)逐月修復(fù)態(tài)勢(shì)。

盡管多地樓市觸底回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，但當(dāng)前整體市場(chǎng)的成交量仍處于歷史低位，疫情影響下，市場(chǎng)信心和消費(fèi)者預(yù)期仍待恢復(fù)，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)缺口在年內(nèi)無(wú)法完全補(bǔ)回，基本面較弱的城市期待更多促進(jìn)市場(chǎng)流通相關(guān)的支持政策。

政策效果釋放

在房地產(chǎn)銷售一線，如果尋找樓市轉(zhuǎn)暖的分水嶺，南京龍湖宸閱府的置業(yè)顧問張明認(rèn)為，這個(gè)節(jié)點(diǎn)是4月底。

4月29日，中央政治局會(huì)議定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入密集優(yōu)化期，各地因城施策加大信貸支持力度，降首付、降房貸利率，同時(shí)適度優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策，促進(jìn)銷售回暖。

“有好幾個(gè)政策敏感度高的客戶，4月29日當(dāng)天晚上就打電話來(lái)預(yù)約看房。”張明回憶說(shuō)。他服務(wù)的南京龍湖宸閱府項(xiàng)目屬于改善型樓盤，配套相對(duì)優(yōu)越，但開盤時(shí)，到訪的客戶并不多，張明直言是一個(gè)“不太好的開盤”。

張明告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他接觸的客戶在南京各大樓盤來(lái)回看，也不著急下手，對(duì)樓市持有觀望態(tài)度。隨著中央定調(diào)，南京頻繁調(diào)整樓市政策，放寬限購(gòu)、放寬限售、增加公積金購(gòu)房支持力度、增加多孩家庭購(gòu)房套數(shù)……釋放出更多購(gòu)房需求。

隨著政策落地，售樓處變得越來(lái)越熱鬧，以前一天只有零星的幾組客戶到訪，后來(lái)，張明一個(gè)人每天就要接待六七組客戶，購(gòu)房者下手也更加果斷。5月份，張明的成交量是8套，而6月剛過(guò)半時(shí)，他已經(jīng)賣掉了7套房子。龍湖宸閱府的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至6月19日，項(xiàng)目到訪量超過(guò)1500組，日均到訪量約80組，成交額已經(jīng)達(dá)到3億元。

旭輝相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣認(rèn)為分水嶺是4月底，“4月29日之后，放松限購(gòu)、優(yōu)化限售、調(diào)低利率等政策組合拳出臺(tái)的‘量’和‘質(zhì)’都有了顯著的提升，我們監(jiān)測(cè)到的樓盤來(lái)訪量較之前也有了明顯提升。”

5月份以來(lái)，優(yōu)化樓市調(diào)控政策的城市進(jìn)一步擴(kuò)圍，并且向高能級(jí)城市延伸，政策內(nèi)容更加多樣化。

在杭州工作的呂寧告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，5月17日杭州優(yōu)化樓市調(diào)控政策，購(gòu)房所需的社保繳納年限和個(gè)人所得稅繳納年限均被縮短。呂寧和男朋友一年前從上海移居杭州，“周二知道新政策下我們可以買房啦，周六就簽好了合同。”

穩(wěn)樓市政策對(duì)需求的釋放效果顯而易見，在強(qiáng)二線城市，這種政策效果的影響則更加明顯。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前述提到的南京，5月二手房成交量環(huán)比上漲60%；杭州6月二手房成交量環(huán)比上漲75%。同為強(qiáng)二線城市的成都和蘇州，在優(yōu)化樓市調(diào)控政策的一個(gè)月內(nèi)，二手房成交量分別環(huán)比上漲80%和60%。

該機(jī)構(gòu)指出，強(qiáng)二線城市調(diào)控優(yōu)化后，二手房成交明顯增長(zhǎng)，政策效果持續(xù)性較強(qiáng)。

新房成交同樣呈現(xiàn)出這種變化。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、成都、蘇州6月份的周度新房成交量均表現(xiàn)為一條上升曲線，其中蘇州的上升幅度最為明顯。

復(fù)蘇路徑漸清晰

相比之下，鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市，樓市調(diào)控政策優(yōu)化后，效果持續(xù)性相對(duì)較弱。

3月1日，鄭州出臺(tái)扶持政策，被譽(yù)為“全國(guó)優(yōu)化樓市調(diào)控第一槍”。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月當(dāng)月，鄭州二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持續(xù)下降，6月“房票安置”出臺(tái)帶動(dòng)了新一輪住房需求釋放，但實(shí)際效果仍有待觀察。

鄭州當(dāng)?shù)囟辔粷撛谫?gòu)房人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前還在觀望中，他們的擔(dān)憂在于“現(xiàn)在市場(chǎng)上有太多的房子，不確定以后鄭州樓市能不能好起來(lái)，我不想成為‘接盤俠’。”

許小樂認(rèn)為，市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能分化的根本在于城市基本面的差異，本身需求基本面良好的城市，在疫情好轉(zhuǎn)和政策支持下，可以率先進(jìn)入復(fù)蘇通道。

貝殼研究院指出，根據(jù)政策傳導(dǎo)規(guī)律，市場(chǎng)復(fù)蘇分為“領(lǐng)頭復(fù)蘇”、“帶動(dòng)復(fù)蘇”和“整體復(fù)蘇”三個(gè)階段。

第一階段，領(lǐng)頭復(fù)蘇，即少數(shù)領(lǐng)頭城市市場(chǎng)信心率先修復(fù)，成交量修復(fù)增長(zhǎng)、價(jià)格止跌企穩(wěn)；第二階段，更多的城市跟進(jìn)，出現(xiàn)量增價(jià)漲；第三階段，修復(fù)傳導(dǎo)至其他基本面較弱的城市。

“當(dāng)前市場(chǎng)走到了第一階段向第二階段過(guò)渡時(shí)期，即強(qiáng)二線城市和一線城市領(lǐng)頭修復(fù)，普通二線及以下城市預(yù)期仍在低位。”貝殼研究院判斷，從2014-2015年市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)間節(jié)奏來(lái)看，第二階段與第一階段相差約3個(gè)月，第三階段和第二階段相差約4個(gè)月，考慮到本輪下行疊加房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和疫情擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，本輪市場(chǎng)第二、第三階段修復(fù)所需時(shí)間可能更長(zhǎng)，并且第三階段修復(fù)只包括部分城市。

據(jù)此，該機(jī)構(gòu)推演認(rèn)為，今年8月普通二線城市將迎來(lái)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，年底部分低能級(jí)城市迎來(lái)房?jī)r(jià)企穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)呈現(xiàn)逐月修復(fù)態(tài)勢(shì)，同比降幅不斷收窄。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研沈陽(yáng)樓市發(fā)現(xiàn)，弱二線城市的樓市在政策扶持下也迎來(lái)了變化。

5月以來(lái)，沈陽(yáng)密集出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，部分潛在購(gòu)房客戶一改猶豫觀望態(tài)度。龍湖集團(tuán)布局在沈陽(yáng)的改善型樓盤——龍湖云頌，截至6月19日，6月共到訪客戶接近800組，成交金額約8000萬(wàn)元。

龍湖6月的銷售數(shù)據(jù)顯示，該集團(tuán)位于高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目率先回溫，在政策的助力下，改善型購(gòu)房者的需求得到釋放，成為推動(dòng)樓市轉(zhuǎn)暖的一支重要力量。

業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計(jì)，隨著疫情日趨穩(wěn)定，各城市友好政策落地，下半年銷售情況會(huì)逐步回升，樓市將會(huì)加速修復(fù)。