隨著鄭州今年首批次集中供地落下帷幕，2022年全國22城首輪集中供地也全部完成。
今年首批集中供地的推出自北京1月7日公告開始，至鄭州6月22日成交結(jié)束，歷時5個月15天。經(jīng)過了一年的磨合，“兩集中”政策落地的第二年，土拍市場出現(xiàn)了什么新的變化？
中指研究院統(tǒng)計顯示，本輪22城共計推出涉宅用地469宗，供應(yīng)建設(shè)用地面積2135萬平方米，推出規(guī)劃建面4713萬平方米。最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平方米，首批次共計成交出讓金4969億元。
這輪綿延近半年的“土地批發(fā)”，最直觀的變化便是多地的集中供地增加至四批次。
2021年，22城步伐統(tǒng)一地“只賣三次地”。但在今年，北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分四個批次進行。
“供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便于房企靈活應(yīng)對，有利于土地市場的穩(wěn)定。”中指研究院解讀稱。但批次的增加也不可避免地在一定程度上分散了各批次供地面積。
數(shù)據(jù)顯示，22城首批共推出涉宅用地469宗，建設(shè)用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規(guī)劃建筑面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。
有分析認為，房地產(chǎn)市場下行和房企資金緊張成為重點城市縮減供地規(guī)模的最主要原因。市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現(xiàn)大量流拍，大部分城市主動減少供地規(guī)模。
從土地供應(yīng)量看，在總量減少的趨勢中，長三角區(qū)域顯得要比東三省區(qū)域熱鬧。推出宗數(shù)最多的城市是杭州，首批次推出地塊60宗，供應(yīng)面積也是22城中最大的。沈陽則首輪推出地塊5宗、長春出讓2宗涉宅用地，數(shù)量最少。
若是從樓面均價看，一、二線城市實力依然突出。最高的是北京，推出樓面均價29018元/㎡；其次是廈門，推出樓面均價24863元/㎡；位列第三為上海，推出樓面均價19075元/㎡，與北京單價相差近萬元。
當供應(yīng)的土地進入拍賣市場，本輪觸頂成交地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價成交，同時呈現(xiàn)出市場熱度分化趨勢逐漸加大的特點。
深圳、合肥兩個城市在本輪土拍中收獲滿滿，觸頂成交地塊占比最高。深圳觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地熱度最高城市；合肥觸頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競價達到上限價格。
第二梯隊中，杭州、上海以及南京、廈門、重慶土地市場也保持了較高的熱度。
與之相對的，另有部分城市多數(shù)地塊底價成交，土拍市場熱度較為平靜。其中，長春、沈陽兩城市成交地塊均底價成交，占比100%；無錫、長沙、廣州、天津、濟南、青島、武漢底價成交宗數(shù)占比均超80%。
也有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌占據(jù)主流。本次出讓中，天津土拍意外地流拍宗數(shù)最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌，9宗流拍，流拍及撤牌率達83%。長春、濟南等城市也有著較高的流拍率。
事實上，除了各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個城市內(nèi)部分化亦較為明顯。除了深圳、杭州等市場基本面強勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地產(chǎn)市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。
“其余城市雖有流拍率下降、溢價率提升等正向結(jié)果反饋，但或有本次土拍整體土地質(zhì)量較好等客觀因素存在，且大多城市底價成交率仍然維持高位，從側(cè)面反映了開發(fā)商加杠桿、擴土儲的意愿仍然不強，土拍市場整體回暖仍需時日。”中指研究院指出。資料圖：住宅樓。 郭其鈺 攝
供給端有意降本讓利，央國企仍為主力
回顧2021年的三輪集中供地，經(jīng)歷了首輪的火熱開局后，第二批次的土拍規(guī)則逐漸趨嚴，企業(yè)拿地能力也驟然收緊。第三批次時，多地又在此前基礎(chǔ)上優(yōu)化了出讓條件，帶動市場趨穩(wěn)。
今年的首輪集中供地，同樣延續(xù)了之前的政策利好，這也是和房地產(chǎn)供需兩端調(diào)控政策持續(xù)的優(yōu)化調(diào)整同步并行。
供應(yīng)端土拍規(guī)則延續(xù)調(diào)整趨勢，減少或取消競自持競配建部分，從降低成本到降低實際成本；在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低底價后重新掛牌，以及提高限售價格，都在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。
但拿地企業(yè)仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。
從央國企拿地比例看，2022年首批次，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，南京超9成。
從地方平臺拿地比例看，天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州超七成。
從民企拿地比例看，積極性明顯不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。
不過，恢復(fù)的態(tài)勢也已苗頭初露。當前，供地節(jié)奏較快的北京、青島、福州、廈門四個城市今年第二批次的集中供地也已收官。高信用民營房企已開始發(fā)力，如濱江集團、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營房企已積極恢復(fù)參與拍地。
“此前，在‘三道紅線’等規(guī)則下，民營房企資金鏈相對緊張，疊加銷售市場購房者觀望情緒較濃，整體市場較為低迷，部分民營房企受到較大沖擊，經(jīng)過調(diào)整后，高信用民營企業(yè)將重新參與土拍。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示。
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