多地房地產(chǎn)政策頻出，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類(lèi)樓市松綁政策超過(guò)300次，涉及調(diào)整限購(gòu)/限貸/限售、多孩家庭住宅支持、調(diào)整公積金政策、落戶引進(jìn)人才，以及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。其中，4月已有超70城出臺(tái)調(diào)控政策111次，5月已有超80城出臺(tái)調(diào)控143次，頻率遠(yuǎn)高于第一季度。

中指研究院指出，預(yù)計(jì)6月地方政府將繼續(xù)加快推進(jìn)因城施策。限購(gòu)方面，預(yù)計(jì)二線城市將圍繞多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)、非戶籍家庭縮短社?；騻€(gè)稅年限等方面進(jìn)行政策調(diào)整；首套房貸比例、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等也有望進(jìn)一步調(diào)整。同時(shí)，預(yù)計(jì)多數(shù)城市房貸利率將向全國(guó)下限回歸。隨著信貸寬松及各地穩(wěn)樓市新政不斷出臺(tái)，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。

東方金誠(chéng)表示，從近期穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集出臺(tái)來(lái)看，后期針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步向?qū)?，房貸利率還有下調(diào)空間，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)還需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)年中前后樓市銷(xiāo)量繼續(xù)同比下滑，但幅度可能不再擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資同比降幅可能進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“磨底”階段。

百余城市出臺(tái)穩(wěn)樓市政策

今年以來(lái)，已有上百個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限購(gòu)等。

在調(diào)控政策涵蓋的內(nèi)容上，超過(guò)半數(shù)以上的城市都將信貸寬松作為最主要抓手。

5月15日和20日，央行先后下調(diào)首套房貸款利率下限（五年期LPR-20BP）、下調(diào)五年期LPR15BP至4.45%，是本輪調(diào)控放松中全國(guó)性具有實(shí)質(zhì)利好的政策，導(dǎo)向信號(hào)明顯，充分體現(xiàn)中央支持剛性和改善性住房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

國(guó)金證券研報(bào)指出，在信貸政策趨松的基調(diào)下，百城房貸利率從2021年11月起逐月回落，2022年5月百城首套房貸利率為4.91%（較2021年10月高點(diǎn)下降81BP），二套房貸利率5.32%（較2021年10月高點(diǎn)下降66BP），放款周期也逐步回落，從2021年10月最高74天逐步降至2022年5月的29天，著力促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

伴隨房貸利率的下調(diào)，多地也對(duì)首付比例進(jìn)行下調(diào)，降低購(gòu)房門(mén)檻。

2022年以來(lái)，已有40余個(gè)城市下調(diào)首套房以及二套房比例。從比例調(diào)整上來(lái)看，首套房首付比例多下調(diào)至20%，二套房首付比例多下調(diào)至30%（晉中、六盤(pán)水低至20%）。而從調(diào)整城市來(lái)看，三四線城市對(duì)首付比例下調(diào)力度較大范圍較廣，近期濟(jì)南、西安等城市也有調(diào)整，后續(xù)高能級(jí)城市的首付比例下調(diào)仍有空間。

在需求端，除一線城市外，各地均有限購(gòu)限售松綁。

2022年3月份，鄭州、衢州、秦皇島率先放開(kāi)限購(gòu)限售。截至5月底，在住建部重點(diǎn)關(guān)注的22城中，已有18個(gè)城市（除了北上廣深）出臺(tái)調(diào)控政策，其中南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、成都等城市調(diào)整力度較大，而天津調(diào)控力度相對(duì)較小。

東方證券指出，熱點(diǎn)城市出臺(tái)的調(diào)整政策往往呈現(xiàn)出較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性和針對(duì)性。

以限購(gòu)端放松為例，主要針對(duì)多孩家庭、高層次人才、父母投靠等情形，實(shí)際上是對(duì)“合理購(gòu)房需求”“剛性、改善性購(gòu)房需求”的具體描述，力求精準(zhǔn)且有限度的激活需求而非全面放開(kāi)，表現(xiàn)出力度上的克制，意味著主要城市仍將呈現(xiàn)為漸進(jìn)式的政策放松而不會(huì)一蹴而就，“房住不炒”的底線不會(huì)被突破。

克而瑞指出，展望未來(lái)，地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售等限制性政策。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。

克而瑞預(yù)計(jì)，兩類(lèi)城市成交有望明顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，調(diào)整政策力度較大，包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

租賃住房進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道

隨著住房更多的回歸居住屬性與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的全面落實(shí)，住房結(jié)構(gòu)將日漸分化，商品房市場(chǎng)將專注于解決群眾“住得好”的問(wèn)題，保障性租賃住房將著力于解決新市民、青年人“有得住”的問(wèn)題。

2022年2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知 》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度。

2022年兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

其中，上海“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，2021~2022年兩年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間）；廣東“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)129.7萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設(shè)收入線門(mén)檻；海南十四五期間要建設(shè)25萬(wàn)套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬(wàn)戶。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，發(fā)展保障性租賃住房，除了可以緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾，同時(shí)還會(huì)降低市民買(mǎi)房的超前性，并在日后為商品房市場(chǎng)補(bǔ)充新鮮血液，保持樓市需求健康可持續(xù)。

中信建投指出，保障房一方面承載著大城市中低收入家庭人群對(duì)“居者有其屋”的向往，妥善解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)中因人口流動(dòng)所造成的住房供需、城市吸納力與人口持續(xù)增長(zhǎng)間的極度不匹配問(wèn)題。另一方面，保障性租賃房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租賃房的建設(shè)可以緩解人口凈流入城市房租較高的壓力，切實(shí)減輕年輕人的生活負(fù)擔(dān)，對(duì)構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制做出重要補(bǔ)充。多地房地產(chǎn)政策頻出，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)已有100余個(gè)城市共計(jì)出臺(tái)各類(lèi)樓市松綁政策超過(guò)300次，涉及調(diào)整限購(gòu)/限貸/限售、多孩家庭住宅支持、調(diào)整公積金政策、落戶引進(jìn)人才，以及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。其中，4月已有超70城出臺(tái)調(diào)控政策111次，5月已有超80城出臺(tái)調(diào)控143次，頻率遠(yuǎn)高于第一季度。

中指研究院指出，預(yù)計(jì)6月地方政府將繼續(xù)加快推進(jìn)因城施策。限購(gòu)方面，預(yù)計(jì)二線城市將圍繞多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)、非戶籍家庭縮短社保或個(gè)稅年限等方面進(jìn)行政策調(diào)整；首套房貸比例、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等也有望進(jìn)一步調(diào)整。同時(shí)，預(yù)計(jì)多數(shù)城市房貸利率將向全國(guó)下限回歸。隨著信貸寬松及各地穩(wěn)樓市新政不斷出臺(tái)，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。

東方金誠(chéng)表示，從近期穩(wěn)增長(zhǎng)政策密集出臺(tái)來(lái)看，后期針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步向?qū)?，房貸利率還有下調(diào)空間，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)還需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)年中前后樓市銷(xiāo)量繼續(xù)同比下滑，但幅度可能不再擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資同比降幅可能進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“磨底”階段。

百余城市出臺(tái)穩(wěn)樓市政策

今年以來(lái)，已有上百個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，包括降首付、公積金貸款額度提升、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、取消限購(gòu)等。

在調(diào)控政策涵蓋的內(nèi)容上，超過(guò)半數(shù)以上的城市都將信貸寬松作為最主要抓手。

5月15日和20日，央行先后下調(diào)首套房貸款利率下限（五年期LPR-20BP）、下調(diào)五年期LPR15BP至4.45%，是本輪調(diào)控放松中全國(guó)性具有實(shí)質(zhì)利好的政策，導(dǎo)向信號(hào)明顯，充分體現(xiàn)中央支持剛性和改善性住房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。

國(guó)金證券研報(bào)指出，在信貸政策趨松的基調(diào)下，百城房貸利率從2021年11月起逐月回落，2022年5月百城首套房貸利率為4.91%（較2021年10月高點(diǎn)下降81BP），二套房貸利率5.32%（較2021年10月高點(diǎn)下降66BP），放款周期也逐步回落，從2021年10月最高74天逐步降至2022年5月的29天，著力促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

伴隨房貸利率的下調(diào)，多地也對(duì)首付比例進(jìn)行下調(diào)，降低購(gòu)房門(mén)檻。

2022年以來(lái)，已有40余個(gè)城市下調(diào)首套房以及二套房比例。從比例調(diào)整上來(lái)看，首套房首付比例多下調(diào)至20%，二套房首付比例多下調(diào)至30%（晉中、六盤(pán)水低至20%）。而從調(diào)整城市來(lái)看，三四線城市對(duì)首付比例下調(diào)力度較大范圍較廣，近期濟(jì)南、西安等城市也有調(diào)整，后續(xù)高能級(jí)城市的首付比例下調(diào)仍有空間。

在需求端，除一線城市外，各地均有限購(gòu)限售松綁。

2022年3月份，鄭州、衢州、秦皇島率先放開(kāi)限購(gòu)限售。截至5月底，在住建部重點(diǎn)關(guān)注的22城中，已有18個(gè)城市（除了北上廣深）出臺(tái)調(diào)控政策，其中南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、成都等城市調(diào)整力度較大，而天津調(diào)控力度相對(duì)較小。

東方證券指出，熱點(diǎn)城市出臺(tái)的調(diào)整政策往往呈現(xiàn)出較強(qiáng)的結(jié)構(gòu)性和針對(duì)性。

以限購(gòu)端放松為例，主要針對(duì)多孩家庭、高層次人才、父母投靠等情形，實(shí)際上是對(duì)“合理購(gòu)房需求”“剛性、改善性購(gòu)房需求”的具體描述，力求精準(zhǔn)且有限度的激活需求而非全面放開(kāi)，表現(xiàn)出力度上的克制，意味著主要城市仍將呈現(xiàn)為漸進(jìn)式的政策放松而不會(huì)一蹴而就，“房住不炒”的底線不會(huì)被突破。

克而瑞指出，展望未來(lái)，地方放松政策頻率及力度加碼，弱二線及三四線城市將全面取消限購(gòu)、限售等限制性政策。受此影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化加劇。

克而瑞預(yù)計(jì)，兩類(lèi)城市成交有望明顯改善：其一，市場(chǎng)供求基本平衡，包括北京、深圳、杭州、成都等，一旦供應(yīng)放量，成交必將明顯回升。其二，調(diào)整政策力度較大，包括太原、無(wú)錫、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓?gòu)房消費(fèi)，成交有望企穩(wěn)回升。

租賃住房進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道

隨著住房更多的回歸居住屬性與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的全面落實(shí)，住房結(jié)構(gòu)將日漸分化，商品房市場(chǎng)將專注于解決群眾“住得好”的問(wèn)題，保障性租賃住房將著力于解決新市民、青年人“有得住”的問(wèn)題。

2022年2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知 》，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度。

2022年兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人潘偉表示，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

其中，上海“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套（間）以上，2021~2022年兩年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬(wàn)套（間）；廣東“十四五”期間計(jì)劃籌集建設(shè)129.7萬(wàn)套（間）保障性租賃住房，主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設(shè)收入線門(mén)檻；海南十四五期間要建設(shè)25萬(wàn)套安居房，新增保障性租賃住房和公共租賃住房保障5萬(wàn)戶。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，發(fā)展保障性租賃住房，除了可以緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾，同時(shí)還會(huì)降低市民買(mǎi)房的超前性，并在日后為商品房市場(chǎng)補(bǔ)充新鮮血液，保持樓市需求健康可持續(xù)。

中信建投指出，保障房一方面承載著大城市中低收入家庭人群對(duì)“居者有其屋”的向往，妥善解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，緩解城鎮(zhèn)化建設(shè)中因人口流動(dòng)所造成的住房供需、城市吸納力與人口持續(xù)增長(zhǎng)間的極度不匹配問(wèn)題。另一方面，保障性租賃房是完善住房保障制度的必由之路。保障性租賃房的建設(shè)可以緩解人口凈流入城市房租較高的壓力，切實(shí)減輕年輕人的生活負(fù)擔(dān)，對(duì)構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制做出重要補(bǔ)充。