5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于深度調(diào)整階段。據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降超五成，較2020年同期下降超兩成；銷售額超千億房企僅有3家，而去年達(dá)到15家。

值得關(guān)注的是，在各地政策密集出臺(tái)的背景下，市場(chǎng)信心開始建立，而信心傳導(dǎo)到市場(chǎng)仍需時(shí)間。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前市場(chǎng)已現(xiàn)筑底信號(hào)，隨著地方政策力度持續(xù)加大，預(yù)計(jì)二線城市有望接棒一線城市在下一輪修復(fù)中脫穎而出，6月將成為驗(yàn)證各城市樓市“成色”的重要節(jié)點(diǎn)。

前5個(gè)月銷售額超千億房企僅3家

今年前5個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊低迷，從房企的成交來看也不樂觀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，銷售額超千億房企3家，分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展，較去年同期減少12家；而超百億房企70家，較去年同期減少48家。與此同時(shí)，前100房企權(quán)益銷售額均值為199.9億元，權(quán)益銷售面積均值為136.0萬平方米，同比分別下降51.5%和53.2%。

另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%，較2020年同期下降27.8%；實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2.64萬億元，同比下降52.7%，較2020年同期下降27.9%。由此可見，盡管2020年同期樓市也受到疫情沖擊，但相比之下其銷售情況仍然好于今年。 

與此同時(shí)，疫情管控及銷售低迷導(dǎo)致房企推盤意愿仍較弱。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模超1500萬平方米，同比下降超四成。而5月單月，重點(diǎn)50城新批上市面積約1600萬平方米，同比降幅接近五成，房企推盤情緒較為低落。

眾所周知，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心降低，一度影響了成交，導(dǎo)致市場(chǎng)供求兩端偏弱。

值得關(guān)注的是，2022年，規(guī)模房企對(duì)全年的業(yè)績(jī)規(guī)模的預(yù)期也顯得更為謹(jǐn)慎，大部分房企不披露目標(biāo)，或是已經(jīng)主動(dòng)調(diào)降了銷售目標(biāo)。截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，數(shù)量較往年40家左右的水平銳減?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從已經(jīng)公開披露全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企來看，大部分企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)均有不同程度的下調(diào)，但即使是在這樣的情況下，截至5月末，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%，均大幅低于去年同期。

部分城市樓市信心已現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)

盡管5月房企銷售層面仍呈現(xiàn)明顯下降態(tài)勢(shì)，但政策層面的利好也在不斷擴(kuò)大。

今年以來，各地房地產(chǎn)新政頻發(fā)，年內(nèi)已有超百城放松調(diào)控政策。尤其是近兩個(gè)月，因城施策節(jié)奏明顯加快，政策內(nèi)容向限購(gòu)、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。

在各地政策密集出臺(tái)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心開始發(fā)生新的轉(zhuǎn)向。從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的5月份重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)變化來看，50城中有30城市場(chǎng)情緒指數(shù)上升，較上月增加6城；有20城市場(chǎng)情緒指數(shù)下降，較上月減少6城。不過，信心要傳導(dǎo)到市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)上還需要時(shí)間。

對(duì)此，諸葛找房分析人士分析稱，整體來看，重點(diǎn)城市的市場(chǎng)情緒正在逐漸好轉(zhuǎn)。從市場(chǎng)情緒指數(shù)上升的城市來看，5月，長(zhǎng)三角的蘇州、杭州、無錫、上海、南京以及珠三角的東莞等城市市場(chǎng)情緒均呈現(xiàn)上升局面。

值得關(guān)注的是，上述市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)的城市，大都在近月出臺(tái)了“松綁”政策。比如，蘇州不但提高了公積金貸款額度，而且其首套房利率已下調(diào)至最低4.4%；杭州出臺(tái)了樓市新政，涉及放松限購(gòu)、縮短增值稅免征年限等多個(gè)方面；南京也出臺(tái)了放松公積金貸款的政策以及針對(duì)多孩家庭的購(gòu)房政策等。

可以看到，近期長(zhǎng)三角區(qū)域城市松綁政策高頻出臺(tái)，從效果來看，對(duì)于提振市場(chǎng)情緒、提升購(gòu)房者信心起到了積極作用。

另外，從克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市的市場(chǎng)成交情況來看，2022年5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底，成交跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，但同比仍下降59%。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)6月起市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇

“當(dāng)前，樓市政策核心是支持剛性和改善性住房需求，但‘房住不炒’仍是底線。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶預(yù)計(jì)，后續(xù)地方政策力度將繼續(xù)加大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析人士也認(rèn)為，目前，各地松綁政策進(jìn)一步深入，政策內(nèi)容也更加豐富多元，加上央行等中央部委出臺(tái)實(shí)質(zhì)性寬松政策加持，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)有望加速回升；同時(shí)，預(yù)計(jì)二線城市有望接棒一線城市，在下一輪修復(fù)進(jìn)程中脫穎而出。

曹晶晶則認(rèn)為，從短期來看，當(dāng)前市場(chǎng)降幅接近年初悲觀預(yù)期，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，上半年全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)降幅或超兩成，二季度低迷難改。但是預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市將完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)，“本輪市場(chǎng)恢復(fù)或?qū)⒊尸F(xiàn)如下特征：重點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)帶動(dòng)更多城市恢復(fù)，改善性需求釋放帶動(dòng)更多剛需入市。”

對(duì)于今后市場(chǎng)的走勢(shì)，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，在全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議釋放強(qiáng)烈的“撐地產(chǎn)”信號(hào)下，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸復(fù)蘇，但城市分化也將加劇，6月將是驗(yàn)證各城市樓市“成色”的重要節(jié)點(diǎn)，并將給下半年市場(chǎng)定調(diào)。