5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

《通知》顯示，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

《通知》提到，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

《通知》指出，此舉是為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款有何變化？

今年4月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年4月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，連續(xù)三個(gè)月不變。

 

作為房貸報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期以上LPR。

按照此前規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按4月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.2%）。

按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著，首套個(gè)人住房貸款利率不低于4.4%；二套個(gè)人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。

以一套貸款額為100萬(wàn)元、等額本息計(jì)算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來(lái)首套個(gè)人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬(wàn)元；按照新政下限4.4%計(jì)算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬(wàn)元。那么，一年可省下約1425元，30年內(nèi)省下約4.28萬(wàn)元。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，本次全國(guó)統(tǒng)一下限調(diào)整后，各地下調(diào)房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預(yù)計(jì)各地將結(jié)合地方實(shí)際情況調(diào)整房貸利率，降低購(gòu)房者置業(yè)成本，提高購(gòu)房者置業(yè)意愿。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)，未來(lái)預(yù)計(jì)更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，按照新政，實(shí)際上就是在5年期LPR基礎(chǔ)上可以下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。這相當(dāng)于銀行有下調(diào)利率的空間。當(dāng)然實(shí)際過(guò)程中是否會(huì)做到4.4%也看銀行和各地情況。目前各地主流的貸款利率基本上還是在5%左右的水平。

貝殼研究院4月20日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，平均放款周期為29天，較前一月縮短5天。

中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢指出，降低住房貸款利率反映了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的意圖。4月29日中央政治局會(huì)議提出，“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)偏弱，通過(guò)降低住房貸款利率，有利于降低住房購(gòu)置成本，有利于提振需求邊際改善。

楊暢指出，該政策重點(diǎn)對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)5年期LPR4.6%計(jì)算，下限在5年期LPR基礎(chǔ)上減20個(gè)基點(diǎn)。而該政策強(qiáng)調(diào)，“二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在提振首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。

同時(shí)，因城施策有利于精準(zhǔn)調(diào)控。該政策強(qiáng)調(diào)“各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限”，對(duì)于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對(duì)需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速上行的壓力。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，從央行、銀保監(jiān)會(huì)的政策方向來(lái)看，是貫徹落實(shí)4月底政治局會(huì)議的相關(guān)精神，在房住不炒的大背景下，進(jìn)一步加快因城施策推進(jìn)支持合理住房的金融政策，重點(diǎn)保障剛需住房，并滿足合理的改善性需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。