今年以來，不斷有城市通過調(diào)整現(xiàn)行政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

截至目前，全國已有近百城加入了因城施策隊(duì)伍。而多地政策調(diào)整的背后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場整體依舊處于低迷態(tài)勢。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測，4月份30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴(kuò)至58%。雖然近期有個(gè)別城市出現(xiàn)回暖跡象，但整體看，政策效應(yīng)尚未傳導(dǎo)至市場。

而五一節(jié)前高層會(huì)議對房地產(chǎn)的定調(diào)，釋放了更加積極的維穩(wěn)信號。此后，金融管理部門相繼召開的專題會(huì)議，也均對房地產(chǎn)行業(yè)有所提及，比較系統(tǒng)和全面地對近期房地產(chǎn)市場中的金融需求給予了總結(jié)，對未來的相關(guān)金融政策優(yōu)化進(jìn)行了推進(jìn)。

 因城施策特點(diǎn)明顯

最近官方的各類表態(tài)，無疑在為房地產(chǎn)市場注入信心。從穩(wěn)定市場和購房者預(yù)期等因素考慮，多地政策未來存在進(jìn)一步調(diào)整的空間。而從此輪政策調(diào)整的內(nèi)容來看，因城施策特點(diǎn)明顯。

4月26日，沈陽市房產(chǎn)局和稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布通知，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由5年調(diào)整為2年；4月25日，無錫市四部門發(fā)出通知，改善生育二個(gè)孩子及以上家庭的居住條件。除上調(diào)了公積金貸款的最高限額外，還對限購政策進(jìn)行了局部松綁，對生育兩個(gè)孩子及以上的無錫市戶籍居民家庭，可以在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。

值得注意的是，沈陽是第一個(gè)對二手房增值稅進(jìn)行調(diào)整的城市，通過政策調(diào)整，有助于降低二手房的交易成本，提升市場活躍度。同樣，無錫新政更是充分體現(xiàn)了滿足二孩及以上家庭的住房需求，減輕此類家庭的購房負(fù)擔(dān)，對其他城市都具有一定的示范效應(yīng)。

實(shí)際上，此輪政策調(diào)整早有端倪。自去年12月以來，監(jiān)管層就曾多次表示支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

此后，越來越多的城市開始對樓市政策進(jìn)行調(diào)整，不僅涉及的范圍越來越廣，調(diào)整的力度也越來越大，而調(diào)整城市的級別也逐漸向省會(huì)城市蔓延。其中，以鄭州、哈爾濱、福州等省會(huì)城市為代表的40余個(gè)城市，對一直以來執(zhí)行最為嚴(yán)格的"四限"（限購、限貸、限售、限價(jià)）政策進(jìn)行了不同程度調(diào)整。

3月初，鄭州率先打響“第一槍”，成為首個(gè)放松限購、限貸的省會(huì)城市。隨后，同為省會(huì)城市的哈爾濱、福州和蘭州也先后對限售、限購政策進(jìn)行了調(diào)整。4月20日，湖南也宣布支持長沙具有大專及以上學(xué)歷就業(yè)人員落戶，并在長沙享有購房資格。

根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前全國已有接近100個(gè)城市不同程度對房地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整。政策內(nèi)容主要包括調(diào)整“四限”政策、人才政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼、重啟貨幣化安置、提高住房公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率和首付比例，以及調(diào)整增值稅年限等措施。

整體來看，對住房公積金政策優(yōu)化的城市多達(dá)67個(gè)；40余個(gè)城市對“四限”政策進(jìn)行了調(diào)整；接近40個(gè)城市出臺了購房補(bǔ)貼政策。

中房研協(xié)分析認(rèn)為，從地方房地產(chǎn)調(diào)控歷程來看，主要表現(xiàn)出了兩大特點(diǎn)：一是松綁城市由下行壓力較大的二線城市及三四線城市擴(kuò)展至熱點(diǎn)一二線城市；二是調(diào)控逐漸深入，寬松力度加大。尤其自3月份以來，一二線城市相繼對“四限”政策作出調(diào)整，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱和松綁力度明顯加大，寬松政策導(dǎo)向更加明確。

地方政策調(diào)整將延續(xù)，“房住不炒”仍是調(diào)控主基調(diào)

從全國市場來看，當(dāng)前政策的回暖力度，對房地產(chǎn)市場的修復(fù)仍顯不足。疊加疫情影響及居民加杠桿意愿受到擠壓，房地產(chǎn)市場銷售情況不容樂觀。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-3月份全國商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。

雖然近期個(gè)別城市住房需求有一定釋放，但不同能級城市的庫存仍保持上揚(yáng)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月份百城庫存去化周期延長至22.70個(gè)月。其中，一線城市增至15.55個(gè)月；二線城市增至21.56個(gè)月；三四線城市更是高達(dá)25.83個(gè)月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平。

對此，首創(chuàng)證券指出，從當(dāng)前的政策反饋效果來看，寬松范圍及力度均有待升級，才有可能逐步打破行業(yè)供需負(fù)反饋的局面。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來，政策救市效果仍需要時(shí)間驗(yàn)證，后續(xù)能否促進(jìn)房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)，能否有更大力度的刺激性政策落地是關(guān)鍵點(diǎn)。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位以來，時(shí)至今日，堅(jiān)持"房住不炒"仍是房地產(chǎn)市場的政策主基調(diào)。那么，在本輪政策調(diào)整過程中，地方結(jié)合自身實(shí)際情況進(jìn)行有針對性的調(diào)整。

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉此前在一季度國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上表示，盡管當(dāng)前房地產(chǎn)銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。下階段，各地堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態(tài)勢可能得到緩解。

官方的表態(tài)，也客觀反映了管理層對當(dāng)前地方政策調(diào)整的認(rèn)可。在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下，未來地方將進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任，充分發(fā)揮調(diào)控自主權(quán)，樓市因城施策預(yù)期延續(xù)。

丁祖昱認(rèn)為，隨著高層會(huì)議定調(diào)，后續(xù)將有更多城市因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或?qū)⒏M(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費(fèi)。

中房研協(xié)預(yù)計(jì)，在一二線城市“四限”政策松動(dòng)導(dǎo)向下，后續(xù)或?qū)⒂懈喽€城市因城施策，對相關(guān)限購、限貸、限售類政策作出寬松性調(diào)整，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。對于熱點(diǎn)一二線城市而言，由于城市自身房地產(chǎn)市場支撐性較好，松綁“四限”政策對樓市的刺激作用要比三四線城市要更加強(qiáng)烈。因此，在“房住不炒”定位和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期調(diào)控目標(biāo)指導(dǎo)下，熱點(diǎn)一二線城市在“四限”尤其是限購政策調(diào)整上將保持審慎，政策維持或小幅調(diào)整的可能性較大。

中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成近日也在其發(fā)表的署名文章中指出，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實(shí)的舉措。各地應(yīng)靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為底線，在緩解疫情影響的同時(shí)鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果。目前各地的政策仍在調(diào)整，整體看來是在適度放松并體現(xiàn)了因城施策的精神，但熱點(diǎn)城市政策放松仍需謹(jǐn)慎。