“從今年的情況來(lái)看，在各方面的共同努力下，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況出現(xiàn)了積極變化。”3月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示。
當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。今年前兩月，全國(guó)商品房銷售面積1.57億平方米，商品房銷售額1.55萬(wàn)億元，同比均有所下降，但絕對(duì)水平仍處于近幾年的高位。
同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持正增長(zhǎng)，但一些房企的資金狀況仍不樂(lè)觀。
去年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的下行態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2022年，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。不過(guò)，分析人士指出，從今年前兩月的數(shù)據(jù)來(lái)看，這種回暖的走勢(shì)仍然較弱。但隨著一系列穩(wěn)市場(chǎng)政策的落地，市場(chǎng)平穩(wěn)仍然可期。
付凌暉也表示，政府工作報(bào)告提到，要進(jìn)一步推動(dòng)堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)持推動(dòng)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加快推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展“租購(gòu)并舉”，進(jìn)一步滿足商品房市場(chǎng)正常需求。相信房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展還是有基礎(chǔ)、有條件的。
合理需求得到支持
與去年同期相比，今年前兩個(gè)月的商品房銷售面積下降約一成，商品房銷售額下降約兩成。其中，住宅銷售規(guī)模的降幅更大。
但考慮到去年同期的銷售規(guī)模達(dá)到歷史高點(diǎn)，因此即使有所下滑，今年的數(shù)據(jù)并不太差。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，從絕對(duì)值來(lái)看，今年前兩月的銷售規(guī)模依然排在歷史同期第二高位。
“開(kāi)年以來(lái)，多地在公積金貸款政策、商業(yè)貸款政策、人才人口政策、預(yù)售資金監(jiān)管、信貸額度重置等多方面政策的調(diào)整下提振了市場(chǎng)信心，對(duì)數(shù)據(jù)平穩(wěn)起到了支撐作用。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年已有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策，采取多重方式，對(duì)合理的住房需求進(jìn)行支持。
對(duì)合理需求進(jìn)行支持，是近期的一條重要政策主線。2021年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提到了對(duì)合理住房需求進(jìn)行支持。今年2月24日，住建部也在新聞發(fā)布會(huì)上提出，保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求。今年的《政府工作報(bào)告》也提到，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。
值得注意的是，從數(shù)據(jù)上看，今年前兩月的商品房平均銷售價(jià)格為9845元/平方米，比去年同期有著10%左右的降幅。這種情況在近幾年頗為少見(jiàn)。
潘浩表示，這一方面是由于西部銷售占比提升了3%，另一方面由于房企面臨較大的償債壓力，有動(dòng)力通過(guò)促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導(dǎo)致了價(jià)格的同比下調(diào)。
付凌暉也表示，從房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)雖然環(huán)比下降，但降幅在收窄。
在量、價(jià)企穩(wěn)的同時(shí)，供應(yīng)端的數(shù)據(jù)也趨于平穩(wěn)。今年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%。但這一數(shù)據(jù)低于去年全年4.4%的增速。
考慮到當(dāng)前市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)，這一情況仍被認(rèn)為是積極的。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，各地“保交付”壓力下，房地產(chǎn)在施規(guī)模保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在建工程投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍形成一定支撐。
潘浩也指出，在行業(yè)面臨壓力較大的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了增長(zhǎng)，這與年初部分城市的“土拍開(kāi)門紅”以及“保交付”在政府和企業(yè)的高度重視直接相關(guān)。開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)的穩(wěn)定，預(yù)示著行業(yè)的基本面得到了穩(wěn)定。
市場(chǎng)將緩慢回升
但在市場(chǎng)企穩(wěn)的背后，流動(dòng)性問(wèn)題仍未真正改善。今年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.5萬(wàn)億元，同比下降17.7%。而去年全年，該指標(biāo)一直保持正增長(zhǎng)。
其中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等幾項(xiàng)資金來(lái)源全部負(fù)增長(zhǎng)。作為需求端的“晴雨表”，后兩者的降幅分別達(dá)到27.0%和16.9%。
行業(yè)流動(dòng)性不佳，既說(shuō)明房企尚未從信貸政策調(diào)整中真正受益，也在側(cè)面反映出市場(chǎng)仍有進(jìn)一步改善的空間，尤其是需求端的熱情。
央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，住戶部門貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元。潘浩認(rèn)為，這說(shuō)明購(gòu)房消費(fèi)端的需求疲弱態(tài)勢(shì)沒(méi)有得到本質(zhì)改善。后續(xù)還需要企業(yè)、政府及金融機(jī)構(gòu)共同努力，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，特別是在購(gòu)房消費(fèi)信心方面的提升。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，近期，地方政府不斷出臺(tái)相關(guān)的穩(wěn)樓市政策，有望提升需求方的信心。
陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，隨著政策效果的逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)規(guī)模環(huán)比回升。但考慮到2021年上半年高基數(shù)影響，市場(chǎng)銷售規(guī)模仍會(huì)低于去年同期。同時(shí)也需要看到，疫情反復(fù)可能對(duì)部分市場(chǎng)的恢復(fù)節(jié)奏形成一定拖累。
中原地產(chǎn)研究院也指出，按照現(xiàn)有的政策方向和市場(chǎng)走勢(shì)，在2022年3月份后，積壓的需求有望逐漸釋放，市場(chǎng)也有望平穩(wěn)發(fā)展。從恢復(fù)路徑上看，一二線城市將率先回暖，三四線城市的升溫步伐則緊隨其后。
在投資方面，北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，市場(chǎng)的升溫和流動(dòng)性的加強(qiáng)，都將有利于房企投資信心的恢復(fù)。但這兩項(xiàng)因素很難在短期內(nèi)大幅改善，因此房地產(chǎn)投資增速并不會(huì)很快回升。
他認(rèn)為，保障房建設(shè)帶來(lái)的投資熱潮，將在一定程度對(duì)此進(jìn)行彌補(bǔ)，使得房地產(chǎn)投資增速維持在一定水平。
該人士同時(shí)表示，目前來(lái)看，行業(yè)信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。因此，未來(lái)的各項(xiàng)指標(biāo)都將呈現(xiàn)出緩慢改善的局面。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為96.93，比1月的96.83有所上升，但與去年同期的101.43相比，仍有不小的差距。
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