過去兩年，物管行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變局，可謂波瀾壯闊。
2020年，物管行業(yè)先是上演了一輪上市熱潮，一度被稱為地產(chǎn)的“未來”；在地產(chǎn)承壓之際，物業(yè)又被擺上貨架，收并購規(guī)模不斷創(chuàng)下歷史新高。
跌宕起伏之間，頂著高估值的物業(yè)公司開始走下神壇，股價(jià)回調(diào)、PE倍數(shù)腰斬、市盈率下降的現(xiàn)象不再罕見，資本市場對物業(yè)板塊的想象力快速消退。
經(jīng)過大洗牌后的物管市場，未來還有哪些機(jī)會(huì)？財(cái)經(jīng)網(wǎng)特別對話北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬，解讀物管行業(yè)的危機(jī)與變局。
全國4%市占率是規(guī)模臨界點(diǎn)
見到程鵬當(dāng)天，恰逢2022年首支物業(yè)股金茂服務(wù)登陸港交所。但從其首日表現(xiàn)來看，資本市場對于物業(yè)公司上市的態(tài)度已然轉(zhuǎn)變，并不像兩年前一樣備受追捧。
“這是正?，F(xiàn)象。”程鵬認(rèn)為，從整個(gè)物業(yè)板塊來看，只經(jīng)營住宅類基礎(chǔ)服務(wù)的物業(yè)公司是不會(huì)被資本市場所認(rèn)可的，因?yàn)樽≌飿I(yè)費(fèi)的價(jià)格是由服務(wù)群體中較低購買力來決定的，物業(yè)公司不得不面臨物業(yè)費(fèi)上漲困難，而服務(wù)成本不斷攀升的困境。“沒有太大想象空間的企業(yè)，怎么可能獲得資本市場的認(rèn)同？”
他表示，若想扭轉(zhuǎn)這種現(xiàn)象，物業(yè)公司必須開拓非住宅類的服務(wù)和增值服務(wù)，這就包括商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等業(yè)態(tài)，甚至是城市服務(wù)。因?yàn)榉亲≌飿I(yè)和增值服務(wù)的價(jià)格是可以按照市場化機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)的，所以頭部物業(yè)公司必須要走通這條路。
而這或許可從華潤萬象生活的表現(xiàn)中窺見一二。在已上市物業(yè)公司中，包含商管業(yè)務(wù)的華潤萬象生活市盈率最高，據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，華潤萬象生活市盈率超過46倍。
程鵬分析指出，但凡想要表現(xiàn)比較好，物業(yè)公司需要具備三方面能力。
首先，管理面積要夠大。從物業(yè)收入公式角度而言，單位面積收費(fèi)一定的情況下，面積越大，收入越高。
他提醒，這并不意味著規(guī)模越大越好。當(dāng)公司規(guī)模越來越大的時(shí)候，也會(huì)對企業(yè)管理造成巨大挑戰(zhàn)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有非常典型的地域性特征。比如，北京市場提供的物業(yè)服務(wù)，可能在成都市場就不被認(rèn)可；西南市場提供的一些特色服務(wù)，放到上海也不一定適合。
“對于一家物業(yè)公司來說，能夠?qū)Σ煌鞘械牡赜蛭幕猩羁汤斫?，然后提供不同的服?wù)，這對物業(yè)公司本身就是個(gè)挑戰(zhàn)。怎么有效管理？怎樣把總部對行業(yè)的理解快速傳到基層實(shí)施，建立有效的企業(yè)管控是要花很大成本的，而無序的擴(kuò)張反而會(huì)不經(jīng)濟(jì)。”
程鵬認(rèn)為，這個(gè)規(guī)模界限應(yīng)是4%的市占率。如果以中商產(chǎn)業(yè)院預(yù)測的2021年我國物業(yè)管理行業(yè)在管總建筑面積266億平方米計(jì)算，單個(gè)企業(yè)規(guī)模上限為10.64億平方米。“按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，我國的物業(yè)公司還有一定的擴(kuò)張空間，這也是龍頭物業(yè)公司不斷收并購的原因之一。”
其次，公司服務(wù)的綜合供給能力要足夠強(qiáng)，物業(yè)公司商業(yè)模式是典型的集成商模式，該模式核心要素就是物業(yè)公司能夠深刻理解甲方需求，可以滿足不同用戶、不同層次的需求。
最后，服務(wù)業(yè)態(tài)要足夠豐富，通過多樣性業(yè)態(tài)可以彌補(bǔ)可能產(chǎn)生的虧損，使得公司能夠高速轉(zhuǎn)下去。“但是不會(huì)有物業(yè)公司什么業(yè)態(tài)都擅長，如果在非住宅物業(yè)中有2-4個(gè)服務(wù)業(yè)態(tài)能夠在市場占有競爭優(yōu)勢，就是很厲害的物業(yè)公司了。”
程鵬稱，如果今年龍湖智創(chuàng)生活、萬物云完成上市工作，就意味著龍頭物業(yè)公司上市資本化基本結(jié)束。上市是物業(yè)公司真正邁向獨(dú)立自主的第一步，是起點(diǎn)而不是終點(diǎn)。
行業(yè)接下來會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的階段，即各家企業(yè)各顯其能。重點(diǎn)看企業(yè)能否在開拓的業(yè)務(wù)中取得突破，真正完成轉(zhuǎn)型。“只是，這個(gè)過程還需要大約5年時(shí)間去調(diào)整。”
資源和能力是兩大抓手
雖然物業(yè)的重要性自疫情以來日益增長，但直至2022年開年仍未擺脫被擺上貨架的命運(yùn)。
對此，程鵬認(rèn)為，在困難之際，地產(chǎn)商選擇把物業(yè)公司賣掉，原因是多方面的。首先，相對房子來說，物業(yè)公司更容易變現(xiàn)，而且資本市場的估值也比較理想。另外，土地仍然是地產(chǎn)商的根本所在，物業(yè)業(yè)務(wù)還沒有上升到地產(chǎn)集團(tuán)最核心資產(chǎn)的位置。這也側(cè)面說明，物業(yè)公司真正的核心能力還處于不斷構(gòu)建的過程中，物業(yè)公司未來需要不斷增加自身能力。
企業(yè)在未來的經(jīng)營過程中，需要考慮兩個(gè)關(guān)鍵抓手：資源和能力。如果能力不夠，就要從外部高價(jià)競聘一些高管或者高精尖人才來彌補(bǔ)能力的缺失，就要強(qiáng)化內(nèi)部員工的培養(yǎng)和鍛煉；如果資源不行，就要快速彌補(bǔ)短板。
“因?yàn)楝F(xiàn)在留給頭部物業(yè)公司保持自己位置的時(shí)間可能只有兩三年了。”程鵬以收并購為例分析，現(xiàn)在市場上一系列的收并購，并不僅僅是圍繞著發(fā)展維度展開，而是以保持行業(yè)頭部位置的生存維度展開。
他直言，具有競爭優(yōu)勢的頭部物業(yè)公司，就不能存在太明顯的業(yè)態(tài)短板或者地域短板。比如，某個(gè)區(qū)域是擁有1億人口的物業(yè)服務(wù)大市場，無疑通過收并購的方式快速切入是一個(gè)理想的方法。
此外，物業(yè)公司需要修煉內(nèi)功，摸索出不同項(xiàng)目之間如何關(guān)聯(lián)、協(xié)同的方法，進(jìn)而有效控制成本，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。“如果公司所有業(yè)務(wù)分散，沒有形成合力，企業(yè)可能再過5年就慢慢就落伍了。“力出一孔、利出一孔”是物業(yè)公司發(fā)展很重要的思考起點(diǎn)。
程鵬表示，任何行業(yè)在發(fā)展過程中，都是從追求效率轉(zhuǎn)向追求效益的規(guī)律，物業(yè)行業(yè)也是如此。沒有辦法適應(yīng)這種轉(zhuǎn)變的物業(yè)公司，自然而然會(huì)被淘汰。
他判斷，未來能夠存活下來的企業(yè)，只有兩類。一類是實(shí)現(xiàn)了效率向效益的轉(zhuǎn)變，整體運(yùn)營效率非常好的企業(yè)，另一類是對甲方需求有深刻理解，無法被取代的企業(yè)。
終極目標(biāo)是做空間綜合服務(wù)集成商
在程鵬看來，物業(yè)公司的本質(zhì)身份就是空間綜合服務(wù)集成商，把不同的人串在一塊，按自己的節(jié)奏去提供服務(wù)，才是物業(yè)公司根本的核心競爭能力。
事實(shí)上，對于消費(fèi)者角度而言，對一站式服務(wù)的需求度是非常高的。他談到，有人曾說物業(yè)公司是基于信任做生意，這在某種程度上是有一定道理的。比如，小區(qū)門口的物業(yè)提供為老人上門做飯、接送孩子、買菜等服務(wù)，是非常容易被業(yè)主接受的，因?yàn)殡p方頻繁接觸是有信任的。當(dāng)然，基于信任做生意最終能夠變?yōu)榭沙掷m(xù)生意，還需要不斷摸索。
此外，為滿足業(yè)主需求，不少物業(yè)公司也在開始布局智慧化業(yè)務(wù)，仔細(xì)回顧過去五年，物業(yè)行業(yè)和企業(yè)智慧化發(fā)展是很快的，例如智慧化已經(jīng)提升了傳統(tǒng)環(huán)境管理、工程管理等效率。
但對物業(yè)公司自身而言，全面智慧化還有很長的路要走。程鵬解釋，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)本身是非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，并不像制造企業(yè)那樣，制造環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)分開進(jìn)行，服務(wù)行業(yè)消費(fèi)過程和制造過程是同時(shí)進(jìn)行的，因而很難做到標(biāo)準(zhǔn)化。于是，怎樣在這個(gè)基礎(chǔ)上抽象出模型做成系統(tǒng)，挑戰(zhàn)很大。
以保潔為例，一個(gè)小區(qū)每層樓打掃服務(wù)的真實(shí)成本是多少？不同年紀(jì)的保潔人員工作8小時(shí)能打掃多大面積？在這個(gè)過程中需要大量的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)支持，甚至需要制作BIM模型，而現(xiàn)在的物業(yè)公司從非原生數(shù)字型公司向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，還需要花很多時(shí)間去進(jìn)行研究。
程鵬認(rèn)為，未來物業(yè)公司的作用就好比一個(gè)電源插座，各種插頭標(biāo)準(zhǔn)、型號、樣式各不相同，但物業(yè)公司都能適配，這才是業(yè)主需要的。“物業(yè)公司真正的價(jià)值就是一個(gè)接口，包羅萬象的服務(wù)里，有的利潤率低、有的利潤率高、有的是贏得口碑的，但是這些業(yè)務(wù)綜合在一起構(gòu)成了物業(yè)公司真正的能力建設(shè)體系。”
他還提醒道，物業(yè)公司面臨的競爭不是行業(yè)內(nèi)的競爭，更多意想不到的企業(yè)可能都會(huì)加入戰(zhàn)局，比如互聯(lián)網(wǎng)公司，所以核心是要占領(lǐng)這個(gè)市場。“這個(gè)市場很大，誰能力獲勝就掌握了話語權(quán)，也就是所有的服務(wù)插頭都將安裝到自己這個(gè)插排上來。”
雖然行業(yè)前景可觀，但正如程鵬所言，基本的道理市場已然明了，但最后把商業(yè)走通還需很長的路要走。
文/王亞靜（責(zé)編：高雅）
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