日前國(guó)務(wù)院發(fā)布的政府工作報(bào)告，重申“房住不炒”的定位，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同時(shí)，多位全國(guó)人大代表、政協(xié)委員聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域建言獻(xiàn)策，主要圍繞商品房公攤面積、現(xiàn)房銷售、租房、保障性住房等相關(guān)話題。

建議取消公攤面積

首先是老生常談的“公攤面積”，3月7日，這一話題甚至沖上了微博熱搜榜第一。

全國(guó)政協(xié)委員、寧夏回族自治區(qū)政協(xié)副主席洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。建議取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

“公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團(tuán)迷霧，只能由開(kāi)發(fā)商‘信口開(kāi)河’，而業(yè)主毫無(wú)申辯權(quán)力。”洪洋介紹，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)。與此同時(shí)，公攤面積既然攤給業(yè)主，所產(chǎn)生的收益（廣告、車位、會(huì)所、超市等收益）也應(yīng)當(dāng)攤給業(yè)主。

可事實(shí)并非如此，開(kāi)發(fā)商只將公攤面積數(shù)據(jù)和費(fèi)用攤給了業(yè)主，而公攤面積所產(chǎn)生的收益卻被開(kāi)發(fā)商據(jù)為己有；住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理，物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用，為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積？而公攤面積并不供暖，卻多數(shù)采暖費(fèi)按照建筑面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費(fèi)極不合理。

不少網(wǎng)友對(duì)此表示贊同，“讓公攤走在陽(yáng)光下”“支持購(gòu)房透明化”“讓稅費(fèi)征收變得更合理”。

也有人擔(dān)心，取消公攤面積可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房屋總價(jià)影響不大；即便對(duì)公攤面積進(jìn)行明示，開(kāi)發(fā)商仍然可能鉆空子。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消公攤讓房?jī)r(jià)透明化更為合理。但改變商品房計(jì)價(jià)依據(jù)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，實(shí)際操作下來(lái)并不容易，也會(huì)受到一些阻力，分步實(shí)施、逐步推廣或許更符合實(shí)情。

建議現(xiàn)房銷售

與“公攤面積”一樣引發(fā)熱議的，還有關(guān)于“現(xiàn)房銷售制度”的建議。

日前，全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)周世虹與全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明均提出全國(guó)范圍內(nèi)取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售的建議。

周世虹表示，預(yù)售制度的實(shí)質(zhì)是購(gòu)房人預(yù)先付款，開(kāi)發(fā)商后交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購(gòu)房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款的收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，助推了開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)張，形成高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，極易引發(fā)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。

“專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)有6300多萬(wàn)套商品房已售，但未竣工交付給購(gòu)房人，有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬(wàn)億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。如果再有開(kāi)發(fā)商發(fā)生類似恒大債務(wù)危機(jī)，將對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成重大危害。”周世虹認(rèn)為，近期以來(lái)，房地產(chǎn)公司債務(wù)危機(jī)及商品房逾期交付對(duì)廣大購(gòu)房群體形成強(qiáng)烈沖擊，導(dǎo)致部分購(gòu)房人焦慮難安。金融體系和資本市場(chǎng)的發(fā)展，為開(kāi)發(fā)商提供了多元化的融資方式；經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了資本積累，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在，商品房預(yù)售制度改革勢(shì)在必行。

無(wú)獨(dú)有偶，張建明也指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。

值得一提的是，這已經(jīng)是張建明第三次把取消商品房預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國(guó)兩會(huì)。

對(duì)此建議，網(wǎng)友大都持支持態(tài)度。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)分析稱，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度要避免“欲速則不達(dá)”，留夠窗口期，給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備時(shí)間，確保新政有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。鑒于近期房企銷售和資金壓力，盲目過(guò)渡到現(xiàn)房銷售模式則會(huì)進(jìn)一步加大壓力，實(shí)際上近期部分地方反而降低了預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，而不是提高了預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)。

加速發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)租賃賦權(quán)

隨著高房?jī)r(jià)時(shí)代的到來(lái)，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注和討論關(guān)于住房租賃市場(chǎng)改善。

在今年的兩會(huì)過(guò)程中，同樣有不少代表和委員針對(duì)租房領(lǐng)域，特別是保障性租賃住房方面提出自己的建議。

2021年，國(guó)家明確支持40個(gè)城市開(kāi)展保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)估“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房將在800—900萬(wàn)套之間，租賃房源可持續(xù)供給能力得到保障。

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生保障，完善公共服務(wù)政策制度體系。在中央“租購(gòu)并舉”的頂層設(shè)計(jì)和“房住不炒”的總基調(diào)下，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策已經(jīng)具備重要的落地推廣的前提條件。

同時(shí)住建部表示，2022年要大力增加保障性租賃住房供給，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間），相比2021年任務(wù)量高出1.5倍，占十四五總目標(biāo)的37%，由此可見(jiàn)，2022年保障性租賃住房將迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波提到，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)，住房是人民群眾普遍關(guān)心的民生大事，目前政府已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，將會(huì)逐漸解決低收入的基本居住問(wèn)題。

他建議，住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。“穩(wěn)定租房?jī)r(jià)格，是我國(guó)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房為主，房屋租金占到收入的30%-50%，把年度租金漲幅率控制在5%以內(nèi)，讓新市民和年輕人更安心，提升幸福感。”

全國(guó)政協(xié)委員、房天下創(chuàng)始人莫天全也建議，推動(dòng)住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是保障性租賃住房。當(dāng)前人口流入量大、新市民和新青年人數(shù)多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛，針對(duì)這部分城市加大租賃住房建設(shè)。保障性租賃住房有利于解決新市民的住房問(wèn)題，公租房保障低收入群體的住房需求。同時(shí)，要推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。

他認(rèn)為，伴隨著行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)在做好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)也需要沿著住房服務(wù)鏈條進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。一方面，原有開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的發(fā)展，提高運(yùn)營(yíng)效率；另一方面，在代建、物業(yè)和租賃等服務(wù)領(lǐng)域，向服務(wù)商轉(zhuǎn)型或是房企發(fā)展必然趨勢(shì)。但由于過(guò)去發(fā)展中的確已積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，因此房企在轉(zhuǎn)變過(guò)程中需要把握好節(jié)奏，避免急轉(zhuǎn)彎。

此外，全國(guó)人大代表、建行湖南省分行行長(zhǎng)文愛(ài)華也從金融領(lǐng)域提出了自己的建議。

首先要加強(qiáng)租賃行業(yè)監(jiān)管。加速推進(jìn)《住房租賃條例》的立法出臺(tái)；構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度；建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一的“數(shù)字房產(chǎn)”系統(tǒng)；建立標(biāo)準(zhǔn)化、透明化的租賃合同體系。

第二，大力推進(jìn)租賃賦權(quán)。推進(jìn)租賃賦權(quán)的整體性治理；在基礎(chǔ)公共服務(wù)方面實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)；穩(wěn)步推進(jìn)增值型公共服務(wù)賦權(quán)。

第三，支持鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房。加大稅收優(yōu)惠力度；完善長(zhǎng)租房商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)；鼓勵(lì)專業(yè)化長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)參與保障性租賃住房的管理和運(yùn)營(yíng)。

第四，加大金融的支持力度。打造住房租賃價(jià)格指數(shù)，合理引導(dǎo)租金價(jià)格走勢(shì)；加大信貸支持力度；加快住房租賃保險(xiǎn)的發(fā)展；積極探索“以房養(yǎng)老”的新模式；進(jìn)一步推進(jìn)REITs等金融產(chǎn)品創(chuàng)新。