“現(xiàn)在很多城市的調(diào)控都放松了，房貸利率進入下行通道，今年的調(diào)控環(huán)境比起去年來說有所寬松了……”觀望了一年多，90后許輝（化名）一直想在深圳買套房，最近不停接到類似的房產(chǎn)中介電話。“我曾經(jīng)錯過兩次上車的好機會，現(xiàn)在真的是上車時機？”許輝聽到這些“利好”消息，反而有些心慌。

進入2022年，多地樓市似乎開啟了寬松模式，“小陽春”的呼聲四起。作為全國樓市風(fēng)向標之一的深圳，“小陽春”真的能夠到來？

傳聞攪動市場

最近，有不少地方紓困房地產(chǎn)市場，從增加公積金貸款額度、實施購房補貼等舉動，逐漸擴至“降首付”、“降利率”和“松限購”，其中既包括三四線城市，甚至還包括一些熱點城市。比如，近日鄭州發(fā)布樓市新政，包括首套房認定從“認房又認貸”轉(zhuǎn)為“認房不認貸”等，政策扶持力度較大，引起了很大反響。

證券時報記者采訪發(fā)現(xiàn)，在銀行信貸和調(diào)控政策方面，深圳目前并沒有出現(xiàn)明顯變化。其中，目前深圳房貸的首付比例未有變化，首套房貸首付比例仍為三成，首套房貸利率普遍為4.9%。不過，多家銀行的個貸經(jīng)理均表示，現(xiàn)在深圳房貸額度比較充足，放款也比較快。最近，一些房產(chǎn)中介朋友圈和微信群流傳著這樣的消息：一些銀行“不要求查首付款來源、流水不再要求為月供的2倍”。不過，證券時報記者向包括中國銀行在內(nèi)的多家銀行個貸經(jīng)理進行詢問，他們都堅定表示：不可能不查！對流水的要求也沒有放松。

在許輝看來，深圳樓市很容易被一些“未經(jīng)證實”的消息攪動。除了銀行信貸的消息，還有關(guān)于二手房參考價這個“調(diào)控利器”的消息四處擴散。市場原本預(yù)計，二手房參考價將“一年一更”，但在今年2月8日卻沒有出現(xiàn)變化。而在最近，市場又傳出消息，新的二手房參考價將于本月公布，而且大部分小區(qū)參考價將上調(diào)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于上調(diào)的幅度，市場中普遍說法是3%~5%，更有說法是上調(diào)20%左右。

截至發(fā)稿，深圳住建部門并沒有正式發(fā)布任何關(guān)于二手房參考價調(diào)整的消息。不過，對于多數(shù)小區(qū)的價格將上調(diào)20%的說法，業(yè)內(nèi)人士普遍認為可能性不大，只是“為了吸引大家的眼球”。有福田、南山和寶安的房產(chǎn)中介告訴證券時報記者，有部分二手房業(yè)主之前主動降價，但現(xiàn)在小幅上調(diào)了報價，原因就是受到了傳言的影響，但這樣做的業(yè)主數(shù)量并不多。

今年2月，深圳二手住宅過戶數(shù)為872套，環(huán)比下滑44%，成交量已經(jīng)跌至2008年以來的最低值，市場將原因歸咎于疫情，但同樣受到疫情影響的2020年，深圳樓市卻出現(xiàn)一輪火爆的行情。“如果二手房參考價真的普遍上調(diào)，應(yīng)該會提振一下二手房的市場信心，‘小陽春’就有望出現(xiàn)，我們最近也跟一些潛在客戶保持溝通，每天都要打幾十個電話。”這句話來自一位寶安區(qū)的房產(chǎn)中介。不過，他也坦言，過去深圳樓市一旦出現(xiàn)任何政策上的風(fēng)吹草動，市場反應(yīng)迅速，但今年似乎不一樣，原因在于購房者對樓市的預(yù)期已經(jīng)改變。“二手房參考價仍在發(fā)揮強效，想盡快出手的業(yè)主還是會主動降價，現(xiàn)在大家對樓市傳聞的反應(yīng)已經(jīng)冷靜多了。”

可以看到，即使在“小陽春”的預(yù)期下，房產(chǎn)中介開始忙了起來，但多數(shù)購房者依舊保持謹慎。

開發(fā)商忙促銷

對于開發(fā)商而言，市場能否迎來“小陽春”對回款至關(guān)重要，更預(yù)示著購房者信心能否全面恢復(fù)。只是，不管“小陽春”是否真的出現(xiàn)，促銷去庫存才是目前最重要的工作。

在深圳坪山區(qū)，一處在售新盤打出“一成首付最低37萬起”的口號，這樣的上車門檻幾乎可以和三四線城市的首付相比。不過，如果仔細看相關(guān)廣告，購房者會發(fā)現(xiàn)這只是開發(fā)商虛晃一槍的操作，因為在廣告海報上還顯示著一行字：“90天內(nèi)補齊剩余首付款”。

如今，開發(fā)商坐等客戶上門搶房的日子難以再現(xiàn)，深圳新房市場在農(nóng)歷新年之后就開始加大推銷力度，特價房、高傭金等現(xiàn)象層出不窮。證券時報記者實探發(fā)現(xiàn)，羅湖區(qū)水貝地鐵站附近的三個新盤，最近紛紛推出特價房源，最高直減150萬元。此外，也有房企加大了全民營銷獎勵力度，給出了高額傭金，包括住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等多個產(chǎn)品類型。不僅如此，2月深圳沒有新房項目入市，市場處于低谷狀態(tài)，但剛剛進入3月，深圳新房又開始熱鬧了起來，已經(jīng)有新盤項目開始公布銷售方案。“房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，我們也在等待更明確的信號，但資金壓力也很大。”深圳一家大型房企營銷負責(zé)人告訴證券時報記者。

在市場低谷期里，去化才是開發(fā)商生存的王道；而且，在“房住不炒”的基調(diào)下，“小陽春”也無法承擔(dān)過高的期待。這是市場的主流看法。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，深圳新房市場從農(nóng)歷新年之后就開始促銷，主要跟整體市場環(huán)境有關(guān)系。農(nóng)歷新年之后，市場雖然有少許的回暖，但勢頭并不是很足。疊加年后疫情開始在深圳蔓延，客戶看房的積極性受到比較大的阻礙，開發(fā)商只能依靠促銷手段吸納客戶。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳樓市的“小陽春”應(yīng)該會到來，但受到疫情影響可能會延后到4月份。不過，對于今年深圳樓市的“小陽春”，不能有太大的期待，二手房參考價政策還會執(zhí)行下去。“2020年下半年以后靠違規(guī)加杠桿炒起來的那部分物業(yè)，主要分布在后海、寶中、光明、沙井等區(qū)域，還有對口直升的學(xué)區(qū)房等，沒有了杠桿加持，很難有購買力充足的接盤俠，這也是近期深圳二手房連續(xù)陰跌的原因。”他預(yù)計，今年上半年深圳樓市會處于一個觸底和緩慢回升的過程，二手房交易量年中前后估計會探到每月4000套左右的水平，但還是會低于5000套的分水嶺。接下來的市場走勢，還要看疫情和調(diào)控政策的變化。何倩茹則預(yù)計，今年深圳二手房市場仍然是一個前低后高的走勢。