聚焦2022年全國兩會，時代財經(jīng)推出《“我”的賬本》系列報道：關(guān)注國家賬本新政策，剖析地方賬本新提法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)賬本新亮點，講述百姓賬本新故事。
正是這一道道加減乘除，改變了我們的生活。
“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”在今年兩會的《政府工作報告》中，滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期再度被提及。
作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場比較活躍的城市，深圳也曾面臨供需不平衡的住房問題。但經(jīng)過多年的探索與實踐，深圳正在不斷彌補此前因歷史原因遺留的不足。
時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至2021年，深圳宅地的成交面積由13.30萬平方米增長至155.09萬平方米，七年間的宅地成交面積增加十余倍。過去的2021年，深圳還先后對居住用地、多種類住房供應(yīng)都進行了擴充，進一步解決居民住房問題。
住宅供應(yīng)逐年增加，房價整體平穩(wěn)可控
深圳的面積僅有1997.47平方公里（不含深汕合作區(qū)），卻要容納1756萬人（第七次人口普查數(shù)據(jù)）居住，如何解決住房問題成為重要的民生問題。
今年1月中旬，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱“十四五規(guī)劃”），其中明確提出，“十四五”期間，深圳將建設(shè)籌集住房89萬套（間），其中建設(shè)商品住房35萬套；建設(shè)籌集公共住房54萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房40萬套（間）、共有產(chǎn)權(quán)住房8萬套。
時代財經(jīng)了解到，深圳“十三五規(guī)劃”的文件中曾提到，計劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬套（新增供應(yīng)用地建設(shè)21萬套，多渠道籌集19萬套），計劃供應(yīng)人才住房和保障性住房35萬套（含“十二五”續(xù)建項目13萬套）。
不難發(fā)現(xiàn)，在新的五年規(guī)劃期內(nèi)，居民住房問題被進一步關(guān)注，89萬套的建設(shè)籌集數(shù)量是上一規(guī)劃期內(nèi)的兩倍之多。中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁曾表示，“十四五”建設(shè)籌集89萬套各類住房，供應(yīng)分配住房65萬套，這個供應(yīng)總量大約3倍于深圳過去多年來每年平均住房供應(yīng)總量，同時大約1.5倍于2018年深圳發(fā)布的“二次房改”提出的年度住房供應(yīng)總量。
與此同時，近幾年深圳的商品房供應(yīng)和成交數(shù)量也在穩(wěn)步提升。據(jù)深圳美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年，深圳約有2.5萬套一手住宅成交；2018年的數(shù)據(jù)接近3萬套；2019年為3.84萬套；2020年的新增數(shù)量約4.5萬套；2021年則是5.2萬套。
供應(yīng)量的提升，促進了成交量的上漲，而價格增速也趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年至2021年間，深圳新房均價穩(wěn)定在5.4萬-5.8萬元/平方米之間，一手房價上升的幅度較此前四年有所平緩，這說明自深圳加大住房供應(yīng)后，不僅居住問題得到進一步緩解，房價也得到了較好的控制。
宅地成交量連年攀升，土拍規(guī)則逐漸優(yōu)化
住宅供應(yīng)量不斷加大，房價得到有效控制，深圳是如何做到的？答案在于增加宅地供應(yīng)。
時代財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至2021年的七年時間里，深圳成功出讓的宅地數(shù)量分別是4宗、4宗、2宗、10宗、12宗、31宗、38宗，成交面積分別是13.30萬平方米、23.97萬平方米、2.94萬平方米、15.86萬平方米、44.59萬平方米、158.90萬平方米、155.09萬平方米?？梢钥吹?，2021年的宅地成交面積是2015年的11.67倍，尤其是進入2020年后，深圳的宅地成交面積更是連續(xù)突破百萬平方米。
在2021年4月25日公布的《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中就曾明確提出，深圳2021年全市計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量為1130公頃，其中居住用地363.3公頃，在供地計劃中占比達32.1%，相比2020年、2019年的居住用地計劃供應(yīng)量分別提高了24%、142%。
另據(jù)今年初發(fā)布的“十四五規(guī)劃”，深圳計劃供應(yīng)居住用地不少于15平方公里，力爭達到17.5平方公里，力爭每年供應(yīng)的居住用地占建設(shè)用地比例不低于30%，規(guī)劃期前3年供應(yīng)居住用地不少于5年總量的70%。
換句話說，在接下來的宅地供應(yīng)中，平均每年將會有3-3.5平方公里的供應(yīng)量。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經(jīng)指出，2018年至2019年間，深圳的住宅用地供應(yīng)占比還停留在20%多，2020年達到30%的占比，到了2021年深圳的宅地供應(yīng)占比已經(jīng)超過30%。
“提升住宅用地供應(yīng)占比是深圳未來的趨勢，在建設(shè)用地中，住宅用地的占比一定要達到30%以上，才能滿足當(dāng)下的住房需求。”李宇嘉認為，深圳在土地出讓制度上也有調(diào)整，具體體現(xiàn)在兩個方面：
“一是規(guī)?；墓?yīng)，去年的集中供地就足以表現(xiàn)深圳在大力加大宅地供應(yīng)；另外就是‘限競’的模式，2021年出現(xiàn)了‘三限雙競’的新競拍制度，即限地價、限房價、限溢價率、競自持、競?cè)瞬抛》棵娣e。”
2021年第二輪集中供地時，深圳開始實行“三限雙競”規(guī)則，土拍溢價率被控制在15%內(nèi)，一旦觸及最高限制地價，該競拍地塊就會開啟搖號。加大宅地供應(yīng)能夠相應(yīng)增加居民的住房供應(yīng)，限制溢價率能推動房企拿地，同時對未來房價上漲也起到一定的抑制作用。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳成功出讓12宗住宅用地，其中有5宗為限房價地塊，限制銷售均價在3.57萬-9.90萬元/平方米不等。2020年，深圳全年共有31宗住宅用地成功出讓，除3宗位于深汕合作區(qū)的地塊外，其余所有宗地均是限價地塊，分布于深圳多個區(qū)域，這也意味著未來將有大批量的限價樓盤入市。
推進“工改居”、“商改租”，著力緩建住房問題
除已有宅地外，近兩年，深圳還通過“工改居”用地鼓勵建設(shè)人才住房 ，“商改租”盤活存量閑置商業(yè)和辦公用房，以及加快城市更新進程等方式，增加住宅的供應(yīng)。
據(jù)廣東合一城市更新研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，深圳市已列入城市更新計劃項目980個，拆除范圍面積累計8182.5公頃；已通過城市更新專規(guī)批復(fù)項目594個，拆除范圍面積共4419.8公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積共2906.2公頃；實施主體公示項目478個，拆除范圍面積累計2848.4公頃，可開發(fā)建設(shè)用地面積共1959.6公頃。
另據(jù)《深圳市2021年度城市更新和土地整備計劃》顯示，2021年深圳全市完成城市更新用地供應(yīng)任務(wù)300公頃，完成土地整備任務(wù)10平方公里；2021年更新整備實現(xiàn)直接供應(yīng)用地規(guī)模180公頃，其中居住用地直接供應(yīng)規(guī)模110公頃；2021年通過城市更新和土地整備規(guī)劃籌集公共住房和配套宿舍31043 套。
與此同時，改變土地性質(zhì)以增加居住用地，也成為近幾年深圳緩解住房供應(yīng)的另一種方式。時代財經(jīng)注意到，在2021年4月底，包括龍崗、坪山在內(nèi)的兩大片區(qū)將區(qū)域內(nèi)13個工業(yè)、商業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)(37.71 -2.08%,診股)地塊調(diào)整為二類居住用地，共新增近23萬平方米的住宅用地面積，這也使得去年的計劃住宅用地供應(yīng)占比達到32.1%。
早在2019年5月，深圳市政府曾發(fā)布《關(guān)于規(guī)范出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置辦法的通知》，當(dāng)時明確規(guī)定“2015年10月9日前經(jīng)生效法定圖則規(guī)定土地用途或者調(diào)整容積率的已出讓未建設(shè)用地，可變更為建設(shè)可售人才房的居住用地”，并且自文件發(fā)布之日起施行，有效期五年。
另一方面，2020年1月，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項的通知》（征求意見稿）發(fā)布，其中規(guī)定“針對部分商業(yè)辦公用房出現(xiàn)閑置，深圳迫切需要多渠道解決租賃住房的困境，提出將允許既有商業(yè)辦公用房改建成租賃住房”。
這是深圳首次提出“商改租”的租賃住房籌集新模式，主要目的就是通過租賃住房解決居住問題，同時緩解商業(yè)辦公空置率的問題。據(jù)時代財經(jīng)了解，這次“商改租”的意見稿中明確提出獲批改建的商業(yè)辦公項目“五年內(nèi)不能更改用途，一棟樓建成后至少要有50套可出租公寓，可以申請補貼”。
住房是民生幸福之本，為落實“房住不炒、住有宜居”精神，緩解住房供給壓力，深圳正從多個方面、多個舉措進行改善。
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