在房地產(chǎn)行業(yè)下行和去年水災(zāi)、疫情多重原因影響下，鄭州樓市在低谷徘徊。今年，鄭州出臺(tái)19條舉措來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

經(jīng)過多日的傳言后，鄭州房地產(chǎn)新政的“靴子”終于落地。

3月1日，河南省鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》）?！锻ㄖ飞婕拔宕箜?xiàng)、19條舉措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示：“鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)也遭遇了較大的壓力。此次‘鄭十九條’的出臺(tái)有助于全面穩(wěn)定市場(chǎng)、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，其中對(duì)于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。”

適度放松限購，部分情況 取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”

《通知》中除了延續(xù)此前的人才購房、鼓勵(lì)外來務(wù)工人員購房等舉措外，最為明顯的兩個(gè)新舉措為“滿足居家養(yǎng)老需求”和“支持居民改善性住房需求”。

在滿足居家養(yǎng)老需求方面，《通知》明確，子女、近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評(píng)稱：“該規(guī)定實(shí)際上就是鄭州率先放松了限購政策，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數(shù)。”

針對(duì)改善性住房需求，鄭州進(jìn)行適度的限貸放松。《通知》規(guī)定，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

在此之前，鄭州規(guī)定，在限購區(qū)域內(nèi)，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變。居民家庭有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

“此次鄭州成為今年全國第一個(gè)在限購限貸方面適度放松的城市，具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義。對(duì)于改善性住房需求，鄭州放松了限貸的標(biāo)準(zhǔn)，使得此類群體后續(xù)可以按首套比例購房，實(shí)際上也是降低了購房的首付比例。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

此外，《通知》還在改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持等方面提出舉措。其中在改善住房市場(chǎng)供給方面，去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20%，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。 在加大信貸融資支持方面，降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。

事實(shí)上，自從去年年底以來，鄭州房貸利率已經(jīng)下調(diào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份，鄭州首套房主流房貸利率為5.39%，二套房為5.64%。

受水災(zāi)、疫情影響，鄭州樓市陷入低谷

作為河南省省會(huì)城市，鄭州此次適度放松限購、限貸具有特殊的背景。

2021年下半年，鄭州遭遇了特大暴雨災(zāi)害和三輪疫情的襲擊，給各行各業(yè)帶來了不利影響。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，一方面，行業(yè)處于下行狀態(tài)，部分房企“爆雷”，多數(shù)房企裁員；另一方面，受到鄭州疫情及防汛影響，市內(nèi)部分項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了延期交付、停工的情況，兩種原因疊加讓鄭州房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷。

從市場(chǎng)供需兩端來看，鄭州2021年新房銷售量相比2018年高峰時(shí)期跌幅超過50%。同時(shí)，易居研究院百城庫存報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月份，鄭州新建商品住宅庫存去化周期為21個(gè)月。

從房?jī)r(jià)來看，易居研究院智庫中心百城房?jī)r(jià)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，鄭州新建商品房均價(jià)也有所下降，今年1月的均價(jià)為14153元/平方米，為近一年來價(jià)格的最低。

與此同時(shí)，降薪、休假、裁員……鄭州房企的日子也越發(fā)艱難。以龍頭房企建業(yè)地產(chǎn)為例，今年春節(jié)后，建業(yè)地產(chǎn)率先調(diào)整組織架構(gòu)，提出規(guī)模要做小，超過一半人員要重返一線。除了龍頭地產(chǎn)外，鄭州本土小房企更加艱難，其中，名門地產(chǎn)旗下多項(xiàng)目陷入延遲交房、停工，而該公司也發(fā)文“全體員工強(qiáng)制休假3個(gè)月”。

今年春節(jié)過后，鄭州房地產(chǎn)行業(yè)迎來新形勢(shì)。2月15日，鄭州市代市長(zhǎng)何雄在“鄭州市委十二屆二次全體會(huì)議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)”上提及房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)候表示，“鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

而上述發(fā)言也被業(yè)內(nèi)解讀為鄭州房地產(chǎn)政策將迎來寬松的信號(hào)，而這次鄭州出臺(tái)的19項(xiàng)新舉措正是這次發(fā)言的實(shí)質(zhì)落地。

“鄭州作為中原城市群核心城市，此次‘鄭十九條’對(duì)其他城市也具有借鑒意義。” 潘浩表示，從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級(jí)城市向中高能級(jí)城市過渡，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體也處于筑底的過程中。預(yù)計(jì)樓市“小陽春”將有條件在多地出現(xiàn)。