保險資金在租賃住房領域迎來機遇期，相關政策在不斷加碼。此前，保險資金一直被禁止涉足租賃住房、住宅開發(fā)等領域。隨著鼓勵保險資金為保障性租賃住房項目提供長期資金支持，將利好險資資產(chǎn)端。此外，險資期限長，租賃住房是非常合適的投資標的。
但業(yè)內(nèi)人士也表示，保障房制度的轉型之路并不簡單，既要考驗運營能力，又要求從輕資產(chǎn)走向重資產(chǎn)持有，減少空置形成盤活。發(fā)展保障性住房的難點在于合適的項目太少，除了險資參與外，也需要建筑商和運營商的加入。
政策不斷加碼 與險資特性匹配
監(jiān)管鼓勵保險資金支持保障性租賃住房政策一直在持續(xù)加碼。
2021年3月的《十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》最早提出，將保障性租賃住房作為實現(xiàn)“房住不炒”政策的重要措施。此后，銀保監(jiān)會發(fā)言人在2021年9月指出，指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支持，推動保險資金支持長租市場發(fā)展。上周五，銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，鼓勵銀行保險機構為用于保障性租賃住房項目的公司債券等。
此前，考慮到住宅及租賃市場的民生特征及調控壓力，金融機構一直未被允許涉足租賃住房領域。“2010年，保險行業(yè)開放投資不動產(chǎn)，但禁止保險資金投資開發(fā)商業(yè)住宅、直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設（包括一級土地開發(fā)）也不允許不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。“保險資管行業(yè)資深人士王傳振表示。
王傳振表示，保障性租賃住房屬于政府民生工程，租金收入雖然低廉，但非常穩(wěn)定，符合保險資金的要求。保險資金規(guī)模巨大，可以給保障性租賃住房提供充足的資金供給。保險資金期限長、規(guī)模大，對投資收益的穩(wěn)定性要求高，租賃住房是非常合適的投資標的。
此外，雖然此前嚴格限制保險資金涉及住宅領域，但在商業(yè)地產(chǎn)領域卻開了“口子”。
“保險公司禁止投資房地產(chǎn)，指的是住宅地產(chǎn)，明確禁止保險的債權計劃也就是借貸的方式去投資住宅，包括通過信托的方式投資住宅。但保險公司可以借貸的方式投資商業(yè)地產(chǎn)，包括商場，寫字樓，物流，也就是非住宅類的地產(chǎn)保險公司的資金都可以投資”，另外一家保險資管公司相關負責人表示。
但上述相關負責人也指出，保障房項目的租金非常的穩(wěn)定，現(xiàn)金流可以預測。目前商業(yè)地產(chǎn)租金并不是很好，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，保險公司對于非核心城市非核心地段的商業(yè)地產(chǎn)投資比較謹慎。
難點何在？ 匹配的項目太少
業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展保障性租賃住房政策主要有幾大意義，一是實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重要政策支持，二是落實“房住不炒”房地產(chǎn)嚴監(jiān)管政策的有力保障，三是變革租賃市場的主要推動力。
“隨著‘房住不炒’政策的深入和居民購房預期理性回歸，以及國家構建‘以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系’逐漸清晰，當前，引入銀行保險機構參與保障性租賃住房建設，并配套系統(tǒng)嚴格的監(jiān)管要求，可謂恰逢其時。既體現(xiàn)了以人民為中心，緩解住房難題，又符合市場化導向，合理引導金融資源優(yōu)化配置，實現(xiàn)金融機構的可持續(xù)發(fā)展。”王傳振表示。
“四年以來，我在北京只看到一個保障房的融資需求”，上述相關負責人對財聯(lián)社記者表示。在政策持續(xù)加碼下，為何不見險資躬身入局？
上述相關負責人指出，找不到合適的項目是困難之一。險資不太可能自己去建設運營。險資承擔更多的角色是提供資金支持。“保障性住房的難點在于，地產(chǎn)商不愿意做，投入大回收周期長，險資只是資金特性匹配，但角色不是蓋房子和運營的。”
也有保險資管業(yè)內(nèi)人士對財聯(lián)社記者指出，很多保障房政策與傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資差別較大，保障房制度包括租售并舉（房住），盈利限制總體（不炒）等特征，更多是一種由開發(fā)出售為主，轉向建設盤活運營增加能夠實際匹配到需求的供應，相應投資回報來源于運營租金，而不是待價而沽。
但保障房制度的轉型之路并不簡單，既要考驗運營能力，又要求從輕資產(chǎn)走向重資產(chǎn)持有，減少空置形成盤活。保險資金為這類資產(chǎn)提供資金和保障，不應當視為一種“放開”限制，更多是共同富裕背景與不動產(chǎn)市場協(xié)同健康發(fā)展。上述業(yè)內(nèi)人士表示。
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