2021年2月23日，集中供地政策落地，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新土拍時(shí)代。自此，土地供應(yīng)從以往的“零售”變成集中放量“批發(fā)”，供應(yīng)規(guī)則發(fā)生巨變。
土地供貨邏輯的改變，推動(dòng)房企、城市和市場轉(zhuǎn)向。時(shí)值集中供地落地一周年之際，時(shí)代周報(bào)聯(lián)合騰訊房產(chǎn)推出《集中供地這一年》專題，記錄集中供地下的地產(chǎn)行業(yè)變革。
2021年2月23日，集中供地政策出臺，全國22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。這意味著，土地供應(yīng)方式由“零售”轉(zhuǎn)向“批發(fā)”，各方對供應(yīng)節(jié)奏均有穩(wěn)定預(yù)期。
1987年12月1日，中國歷史上土地拍賣第一槌在深圳會堂落下。34年后，土地供給側(cè)再迎改革。
據(jù)《2021年22城三輪集中供地成交總價(jià)排行榜》，22城總土地成交額約為25179.1億元，半數(shù)城市土拍總額超過千億元。杭州以2198.43億元位居榜首，也是22城中唯一一個(gè)成交總額超過2000億元的城市。
在集中供地之下，多個(gè)城市出臺土拍新規(guī)，競品質(zhì)、現(xiàn)房交付等登上舞臺。從此，房企買地不只為高周轉(zhuǎn)，還需對交付品質(zhì)、交付周期負(fù)責(zé)。此外，多地采用“房地聯(lián)動(dòng)”方式，限制土拍溢價(jià)率上限、嚴(yán)控房屋售價(jià)，從根源上遏制土地炒作亂象，控制房價(jià)漲幅。
中信證券研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，集中出讓的招拍掛規(guī)則，有利于增加土地市場透明度，形成有序、穩(wěn)定的競爭格局，減少“地王”出現(xiàn)頻次，加速優(yōu)勝劣汰。土地市場的改革是房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的最后一塊拼圖——內(nèi)卷化競爭從此結(jié)束，優(yōu)秀房企發(fā)展的穩(wěn)定性和成長性將都有所上升。
買地需簽“質(zhì)量保證書”
2月16日，北京2022年首輪拍地拉開序幕。在本輪土拍中，競品質(zhì)為最大亮點(diǎn)。18宗地塊共6宗地塊設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)方案評選環(huán)節(jié)，11宗地塊設(shè)置競高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)。
競品質(zhì)是在集中供地潮中出現(xiàn)的新物種。在2021年首輪集中供地中，因保證金比例較低而引發(fā)房企爭搶的杭州，在第二輪集中供地中出臺新競拍規(guī)則，競品質(zhì)、現(xiàn)房交付由此站上舞臺。
在第二輪集中供地中，杭州首次在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊，采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價(jià)”兩階段操作方式，試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷售，通過竣工備案等驗(yàn)收手續(xù)且通過政府組織的履約監(jiān)管核驗(yàn)后，方可銷售。
南京、成都則更進(jìn)一步，在土拍階段直接“定品質(zhì)”。
具體而言，南京在出讓地塊時(shí)按“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓，當(dāng)網(wǎng)上交易達(dá)最高限價(jià)后須搖號的地塊，將商品住宅預(yù)售條件提高至完成住宅部分投資額的50%，且部分地塊不得合作開發(fā)。
一名TOP5房企投拓負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者表示，目前競品質(zhì)模式處于摸索階段，北京、上海、杭州等地的實(shí)行細(xì)則各有不同。從初衷看，過去土地市場愈發(fā)升高的門檻和競爭熱度導(dǎo)致房企削減成本，產(chǎn)品品質(zhì)難以保障，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。競品質(zhì)是政策工具箱里的措施之一，未來調(diào)整方向是，在把控產(chǎn)品品質(zhì)基礎(chǔ)上，給開發(fā)商留足利潤空間。
多宗流拍地塊“回爐重造”
縱觀2021年三批集中供地情況，可以發(fā)現(xiàn)土地市場經(jīng)歷從熱到冷，再到穩(wěn)的轉(zhuǎn)變。市場情緒的變化，也推動(dòng)著各個(gè)試點(diǎn)城市土拍規(guī)則的調(diào)整，并在三批集中供地過程中呈現(xiàn)出“松—緊—松”趨勢。
首輪土拍22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)行“一城一策”，部分城市土拍規(guī)則較寬松，房企們也沉浸在前所未有的集體亢奮之中。但過于火爆的行情明顯不符合政策初衷，在監(jiān)管層指引之下，多個(gè)城市在第二批土拍中收緊出讓條件，不同城市競拍規(guī)呈現(xiàn)針對性調(diào)整。
收緊的土拍政策導(dǎo)致第二輪集中供地不少試點(diǎn)城市的流拍率大幅提升。杭州推出的 10宗“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部流拍，蘇州、重慶等城市超9成地塊底價(jià)成交，只有上海、廈門等城市熱度相對較高。
從房企拿地層面上看，從二批集中供地開始，主流房企的布局逐步開始謹(jǐn)慎，“躺平”趨勢蔓延，重慶、寧波等城市Top 100拿地金額占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明顯。
在第二批土拍中，除廈門外的21個(gè)城市，累計(jì)共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有12個(gè)城市近37宗出現(xiàn)二次流拍。撤銷出讓的地塊均在第三輪集中供地時(shí)重新出讓，除5宗地條件未變外，其余大部分地塊出讓條件均有一定程度的放松。
重新上架的地塊里，放寬或取消配建要求、下調(diào)起拍價(jià)等成為主要的政策調(diào)整方向。
以廣州為例，從化江埔地塊取消4.5萬平方米占比約30%的商業(yè)配建要求、番禺石樓地塊取消2.9萬平方米占比約10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地塊取消2.3萬平方米占比約10%的人才公寓和公共租賃住房配建要求。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，成都、長沙等城市的部分地塊，通過地塊分割、調(diào)整容積率等方式下調(diào)總起拍金額、放低房企參拍門檻，杭州、沈陽等城市部分地塊則直接下調(diào)起拍樓面價(jià)、降低房企拿地成本。
在對部分二批次流拍地塊進(jìn)一步放松限制的同時(shí)，極少部分地塊上調(diào)最終的銷售限價(jià)，如成都新都區(qū)的2宗地塊銷售限價(jià)分別上調(diào)8.9%和3%，長沙雨花天華地塊的毛坯限價(jià)則由13300元/米 上調(diào)4.5%至13900元/米 。
房地聯(lián)動(dòng)控房價(jià)
為防止土地價(jià)格過快上漲而影響房價(jià)預(yù)期，不少城市在拍地規(guī)則中進(jìn)一步打補(bǔ)丁，穩(wěn)定新房價(jià)格預(yù)期。
在第三批集中供地期間，上海通過對大部分地塊設(shè)置“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”，對新房項(xiàng)目未來售價(jià)進(jìn)一步指導(dǎo)。具體而言，上海還推出集中供地中唯一一塊“雙定雙限房”地塊，明確指出申請人須提交由相關(guān)政府部門出具的項(xiàng)目認(rèn)定文件后才能購買。在常規(guī)地塊出讓的同時(shí)，對人才保障用房定向出讓，通過限定價(jià)格、限定戶型等方式確保各類人群的居住需求。
“房地聯(lián)動(dòng)”下，集中供地對交易市場影響頗大。對購房者而言，集中供地對銷售價(jià)格進(jìn)行限制，無疑是重大利好。
以深圳前海T201-0168地塊為例，該宗地普通商品住房最高毛坯價(jià)不得高于9.2萬元/米 ，出售型人才房（不含室內(nèi)裝修）平均售價(jià)不得高于5.52萬元/米 、最高售價(jià)不得高于5.8萬元/米 。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)，同期前海新房單價(jià)均破10萬元/米 。
第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，深圳集中供地將于1-3年后入市，對于穩(wěn)定市場預(yù)期有指導(dǎo)作用。未來將有大批限價(jià)樓盤入市，購房者和開發(fā)商都要調(diào)整投資節(jié)奏，預(yù)計(jì)未來深圳市場新房價(jià)格將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
1月25日，銀保監(jiān)會在2022年工作會議中強(qiáng)調(diào)，將持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。
多地在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)也將促進(jìn)保障性住房的供給，支持居民自住以及改善性購房消費(fèi)，保證市場平穩(wěn)運(yùn)行，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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