去年末，上海舉辦推進(jìn)保障性住房建設(shè)銀企對(duì)接會(huì)。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等與上海地產(chǎn)、城投控股、陸家嘴集團(tuán)、旭輝集團(tuán)等簽署了合作協(xié)議。

保障性租賃住房領(lǐng)域

截至去年末，建設(shè)銀行授信金額超1000億元，投放金額超過(guò)430億元，惠及400多個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。1月26日，建設(shè)銀行與保利集團(tuán)簽署合作協(xié)議，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設(shè)運(yùn)營(yíng)到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式。

我國(guó)的住房保障體系以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。2月8日，針對(duì)保障性租賃住房有關(guān)貸款，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。盡管這是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的既有安排，并非新政策，卻依然向市場(chǎng)釋放出支持發(fā)展保障性租賃住房的暖意。未來(lái)，銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標(biāo)約束，將有充足空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放。

“發(fā)展保障性租賃住房對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、銀行經(jīng)營(yíng)增收及房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行都能產(chǎn)生積極影響。”一位銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)銀行而言，這或成一塊受政策支持且空間不小的“好業(yè)務(wù)”。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。

為進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持，上述意見(jiàn)還要求，加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)2月8日再次明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

在上述銀行業(yè)人士看來(lái)，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不受集中度管理指標(biāo)約束后，銀行是否發(fā)放相關(guān)貸款取決于市場(chǎng)化因素，也就是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身的風(fēng)控能力。保障性租賃住房有抵押，保障性較大，如果地域位置較好，又主要針對(duì)青年人等收入有一定保障的群體，銀行會(huì)比較歡迎此類(lèi)項(xiàng)目。只要地方政府推動(dòng)得當(dāng)，對(duì)于一些好項(xiàng)目或大部分項(xiàng)目，相信銀行會(huì)愿意支持。

中國(guó)銀行研究院博士后鄭忱陽(yáng)認(rèn)為，對(duì)銀行業(yè)而言，2020年以來(lái)，在疫情沖擊和信貸約束背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落、房地產(chǎn)貸款不良率攀升，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，融資積極性有所下降。新規(guī)出臺(tái)后，保障性租賃住房將成銀行房地產(chǎn)貸款增量的重要發(fā)力點(diǎn)，既符合國(guó)家大政方針，又能更好服務(wù)人民美好生活需要，是拓展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵突破口。

鄭忱陽(yáng)建議，銀行業(yè)應(yīng)綜合把握房地產(chǎn)貸款集中制度和保障性租賃住房新政，加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，嚴(yán)格認(rèn)定保障性租賃住房項(xiàng)目，切實(shí)將資金投向符合要求的保障性租賃住房領(lǐng)域，通過(guò)信貸、債券等市場(chǎng)化手段提供金融服務(wù)，創(chuàng)新租賃住房ABS、REITs等金融產(chǎn)品，強(qiáng)化數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)，促進(jìn)金融服務(wù)依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)。

在保障性住房領(lǐng)域，一些銀行早有布局。去年末，上海舉辦推進(jìn)保障性住房建設(shè)銀企對(duì)接會(huì)。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、上海銀行、上海農(nóng)商銀行，與上海地產(chǎn)、城投控股、陸家嘴集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、大華集團(tuán)、瑞安集團(tuán)簽署了金融支持保障性住房銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議。

在保障性租賃住房領(lǐng)域，除了傳統(tǒng)信貸支持，一些銀行還創(chuàng)新金融服務(wù)方式。建設(shè)銀行是國(guó)內(nèi)最早支持保障性租賃住房建設(shè)的金融機(jī)構(gòu)之一。截至去年末，該行授信金額超1000億元，投放金額超430億元，惠及400多個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目。1月26日，建設(shè)銀行與保利集團(tuán)簽署發(fā)展保障性租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺(tái)，以私募股權(quán)投資基金為載體，廣泛吸引社會(huì)資本支持保障性租賃住房建設(shè)，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設(shè)運(yùn)營(yíng)到公募REITs發(fā)行的全生命周期業(yè)務(wù)模式。

“保障性租賃住房發(fā)展?jié)摿Υ蟆?duì)銀行而言，開(kāi)發(fā)商很關(guān)鍵。”前述銀行業(yè)人士預(yù)計(jì)，由于保障性租賃住房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)回報(bào)相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)商可能更多是國(guó)有企業(yè)或轉(zhuǎn)型后的政府融資平臺(tái)。“有關(guān)部門(mén)和地方政府的技術(shù)操作細(xì)節(jié)，將影響這一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展規(guī)模與發(fā)展?fàn)顩r。”