監(jiān)管部門再出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策。

2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（下稱“《通知》”），明確自該通知印發(fā)之日起，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，并提出銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度。

證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者了解到，將保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房貸集中度管理并非全新政策。實(shí)際上，早在2020年12月央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸集中度管理新規(guī)時(shí)，就對(duì)此政策預(yù)留了“口子”。彼時(shí)在制度出臺(tái)時(shí)配發(fā)的答記者問(wèn)中提及，為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，待建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度后，對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理。

另有大行人士透露，盡管2021年正式實(shí)施房貸集中度考核，但監(jiān)管還是鼓勵(lì)銀行發(fā)放保障性安居工程項(xiàng)目、租賃住房項(xiàng)目的涉房貸款，因此過(guò)去一年有銀行在壓降房貸投放整體增速的同時(shí)，對(duì)公住房租賃貸款業(yè)務(wù)卻還保持較快增速。此次政策調(diào)整正式落地，對(duì)房企和銀行來(lái)說(shuō)都是利好。

接近監(jiān)管人士表示，保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，這意味著銀行發(fā)放相關(guān)貸款不再受集中度管理指標(biāo)約束，有充足的空間加大對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目的信貸投放?！锻ㄖ愤€鼓勵(lì)銀行按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。整體來(lái)看，《通知》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號(hào)，有助于支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

保障性租賃住房加快發(fā)展

此次政策微調(diào)是貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)加快發(fā)展保障性租賃住房的重大決策部署。

黨的十九屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》明確指出“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。2021年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確提出擴(kuò)大保障性租賃住房供給，還提出要進(jìn)一步加強(qiáng)金融支持，包括完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。2021年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。

去年以來(lái)，各地將加快發(fā)展保障性租賃住房作為住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)。

年初召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2021年全國(guó)40個(gè)城市新籌集保障性租賃住房94.2萬(wàn)套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）。住建部日前還透露，“十四五”期間將擴(kuò)大保障性租賃住房供給，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）。

新政是既有安排？

接近監(jiān)管人士透露，明確保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房的決策部署、加強(qiáng)相關(guān)金融政策支持的具體舉措，也是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的既有安排。

2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限。制度出臺(tái)時(shí)配發(fā)的答記者問(wèn)中提及，為支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，待建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度后，對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理。

據(jù)了解，2021年6月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》出臺(tái)后，各地正抓緊建立健全保障性租賃住房項(xiàng)目聯(lián)審機(jī)制，對(duì)于通過(guò)聯(lián)審的項(xiàng)目發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)近期均已基于住建部提供的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)單獨(dú)設(shè)立了保障性租賃住房貸款的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，將符合條件的有關(guān)貸款單獨(dú)統(tǒng)計(jì)。上述措施落地后，不將保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款納入房地產(chǎn)貸款集中度管理也就具備了實(shí)施條件。

上述大行人士對(duì)記者表示，此前銀行業(yè)就有向監(jiān)管部門建議將保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房貸集中度管理，去年因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房項(xiàng)目聯(lián)審機(jī)制尚未建立完善，監(jiān)管對(duì)房貸集中度的考核中是納入保障性租賃住房項(xiàng)目的，此次政策調(diào)整正式落地后，對(duì)銀行和房企來(lái)說(shuō)都將是利好。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，應(yīng)該精準(zhǔn)理解此類政策。

一方面，此次改革的保障性租賃住房，必須具備保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，換句話說(shuō)，房企不能自己認(rèn)定此類房源，必須獲得此類項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，才可以實(shí)現(xiàn)房貸集中度的豁免條款；另一方面，房企應(yīng)該主動(dòng)在此類產(chǎn)品方面積極發(fā)力，這是商業(yè)銀行2022年重點(diǎn)推廣的房貸產(chǎn)品，房企應(yīng)該主動(dòng)把握此類信貸機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，盡管在房地產(chǎn)貸款集中度的考核壓力下，銀行放緩房地產(chǎn)貸款投放步伐，但保障性安居工程項(xiàng)目、租賃住房項(xiàng)目有望成為房地產(chǎn)投資中難得的“亮點(diǎn)”。以工商銀行為例，2021年半年報(bào)顯示，6月末，工行對(duì)公住房租賃業(yè)務(wù)貸款余額較上年末增加221.46億元，增幅26.55%。

房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾近期對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況、新變化進(jìn)行了介紹。

近期房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步改善。2021年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額52.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比9月末提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中四季度房地產(chǎn)貸款新增7734億元，同比多增2020億元，較三季度多增1578億元。

鄒瀾表示，去年下半年，恒大等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯性化，受此影響，房地產(chǎn)各類主體避險(xiǎn)情緒上升，金融機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了短期的應(yīng)激反應(yīng)。

針對(duì)這一情況，按照黨中央、國(guó)務(wù)院部署，金融管理部門第一時(shí)間采取應(yīng)對(duì)措施，重點(diǎn)開(kāi)展了以下工作：一是堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，配合廣東省政府、相關(guān)部門和地方政府，做好出險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。二是指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。三是出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。

鄒瀾表示，房地產(chǎn)最核心的特征之一是區(qū)域性，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制管理框架下，更多地是落實(shí)城市政府屬地責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì)，因城施策實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控。

“基于去年下半年市場(chǎng)發(fā)生的一些變化，各方面尤其是部分金融機(jī)構(gòu)基于對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)演進(jìn)的判斷，有一些應(yīng)激反應(yīng)，所以去年9月下旬以來(lái)，央行和其他金融管理部門一起，加強(qiáng)與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的溝通，幫助金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和判斷市場(chǎng)形勢(shì)變化，更好執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)合理融資需求。”鄒瀾稱。

鄒瀾表示，央行仍按照房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，根據(jù)長(zhǎng)效機(jī)制的安排，保持基本穩(wěn)定。

根據(jù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的總體要求，穩(wěn)預(yù)期首先就是政策預(yù)期要穩(wěn)。下一步，央行將全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。