日前，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年，百強房企累計銷售操盤金額同比降低3.5%，銷售增速罕見出現(xiàn)下滑。同時，百強房企目標(biāo)完成率遠不及歷史同期，披露年度業(yè)績目標(biāo)的規(guī)模房企中，逾8成未完成目標(biāo)。
“2021年下半年，持續(xù)性的成交行情降溫，使房企銷售數(shù)據(jù)明顯承壓，直接影響其現(xiàn)金流等狀況。”近日，一名地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時代周報記者，預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)“U型”走向，即上半年仍會保持降溫態(tài)勢。
房地產(chǎn)銷售市場的持續(xù)走弱，使得市場目光更聚焦于房企存貨減值的風(fēng)險。平安證券指出，2021年重點城市樓市調(diào)控持續(xù)加碼，若調(diào)控力度超預(yù)期，將帶來部分前期高價地減值的風(fēng)險。
“減值會導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)期利潤減少或出現(xiàn)虧損。”匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，預(yù)計2022年，在流動性危機和資產(chǎn)價格下跌雙重作用下，會有部分房企計提存貨減值準(zhǔn)備。
陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴時代周報記者，由于資產(chǎn)價格下跌，理論上房企會計提存貨減值準(zhǔn)備。但實際上每家房企掌握的尺度不一，需求不一，撥備的金額或比例就不同。
地產(chǎn)行業(yè)進入零增長時代
2021年，房地產(chǎn)市場再度上演“過山車式”行情。
上半年，市場形勢一片大好。年初部分熱點城市延續(xù)了2020年年末的熱度，疊加春節(jié)期間一二線城市購房情緒升溫，一季度淡季不淡。二季度以來，市場熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，進一步拉升上半年樓市的整體售房數(shù)據(jù)。
從企業(yè)表現(xiàn)看，百強房企上半年累計實現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。其中TOP10、TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻，分別同比提升70.9%、54.3%、51.5%，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。
到下半年，市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴大至30%以上，這在歷史上實屬罕見。企業(yè)層面，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)下滑。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業(yè)去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現(xiàn)大型房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱指出，房地產(chǎn)過度金融化是導(dǎo)致今天危機的根本，所以此次政策調(diào)控和去杠桿政策非常及時到位。
“首先是房企各種融資渠道的全面收緊，其次是地方監(jiān)管力度的趨嚴(yán)，使預(yù)售制度變“準(zhǔn)現(xiàn)房制度。再者就是政策疊加改變預(yù)期。”丁祖昱稱，2021年，73省市出臺249次政策調(diào)控，深圳、廣州（分區(qū)調(diào)控）政策調(diào)控高達20次，同時19城落地“限跌令”，房地產(chǎn)稅試點將落未落，這些政策疊加都對預(yù)期產(chǎn)生影響。
丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。
克而瑞指出，展望2022年，企業(yè)整體業(yè)績預(yù)期將更保守，仍會有一定規(guī)模的房企面臨業(yè)績下滑困境。新常態(tài)下，規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運營管控效率、防范風(fēng)險、降本增效。
警惕存貨減值風(fēng)險
房地產(chǎn)市場的持續(xù)走弱，使行業(yè)上中下游企業(yè)紛紛減值計提。房企存貨減值計提主要是依據(jù)成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若可變現(xiàn)凈值低于預(yù)計的總成本，代表未來該項目入市之后將出現(xiàn)虧損，房企則會預(yù)見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。
2021年8月26日，中國平安(601318)發(fā)布公告，對華夏幸福(600340)相關(guān)投資資產(chǎn)進行減值計提、估值調(diào)整以及其他權(quán)益調(diào)整金額合計為人民幣359億元。據(jù)悉，本次計提資產(chǎn)減值將減少中國平安2021年半年度稅后歸屬于母公司股東的凈利潤金額208億元。
10月28日，華夏幸福發(fā)布公告，基于謹(jǐn)慎原則，公司對部分可能發(fā)生減值的資產(chǎn)計提了減值準(zhǔn)備。2021年第三季度，華夏幸福共計計提壞賬準(zhǔn)備8.94億元，計提存貨跌價準(zhǔn)備4.09億元。據(jù)悉，本次計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，將影響華夏幸福利潤總額13.08億元，影響華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤10.81億元。
12月7日，三棵樹(603737)涂料發(fā)布公告，2021年9月末，公司對主要客戶包括中國恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展(600466)和恒泰地產(chǎn)的應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備計提金額合計達2.67億元。公告還稱，若未來下游地產(chǎn)客戶出現(xiàn)經(jīng)營情況進一步惡化，公司亦會相應(yīng)提高預(yù)期信用損失率。
克而瑞指出，2021年，除現(xiàn)房庫存積壓外，房企存貨減值問題也非常突出。從原因上來看，主要為兩種情況，一是早期高價拿地遇到限價等調(diào)控措施，銷售價格不及預(yù)期導(dǎo)致最終虧損；二是市場進入下行區(qū)間，企業(yè)降價跑量導(dǎo)致銷售價格不及預(yù)期。
“所以存貨的計提不僅使當(dāng)期利潤受到很大影響，也能代表一種盈利能力趨勢，若企業(yè)計提存貨減值持續(xù)維持高位或連續(xù)增多，則代表企業(yè)當(dāng)時的投資策略有一定問題，導(dǎo)致項目盈利能力較差。”克而瑞續(xù)稱。
中金公司指出，2021年，新城控股(601155)、藍光發(fā)展、
陽光城(000671)、北辰都有計提資產(chǎn)減值行動。如此前分析，房地產(chǎn)行業(yè)增速下行、前期高溢價地塊遭遇限房價，這些地塊對應(yīng)項目2020年開始進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，就會體現(xiàn)為報表層面的毛利率水平下降，沒有銷售的部分通過計提資產(chǎn)減值方式影響利潤。
上述地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時代周報記者，從房企角度看，由于其對2022年房地產(chǎn)市場的判斷更加謹(jǐn)慎，所以一些計提減值的動作也會相應(yīng)增加。
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