2021年，土地市場跟隨房地產(chǎn)銷售市場跌宕起伏，由火熱降至冰封。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，100個城市賣地金額為4.79萬億元，同比下降6.4%；TOP100企業(yè)拿地總額2.54萬億元，同比下降21.5%。曾經(jīng)一路高歌的土地市場慢了下來。
在土地市場高位滑落的過程中，房企心態(tài)不免“受挫”，尤其是隨著其資金鏈壓力越來越大，拿地積極性明顯回落。導致在第一輪集中供地刷新歷史紀錄之后，后兩輪集中供地持續(xù)低迷。
對于2022年，業(yè)內(nèi)人士預計，上半年供地項目可在年內(nèi)開盤，對房企吸引力普遍較高，但是當前市場尚未見底，預計一季度市場仍無明顯回暖跡象。而從全年來看，穩(wěn)地價的政策工具箱仍會不斷完善。2021年，在第二、三批次集中供地中，房企拿地積極性明顯回落。
高開低走，百城一年賣地4.79萬億
2021年，土地市場熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為趨勢，特別是2021年下半年以來，土地市場持續(xù)低迷。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年全國熱點的100個城市賣地金額為4.79萬億元，比2020年下調(diào)6.4%。
與此同時，從企業(yè)拿地金額的變化也可以看出市場的走勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年TOP100企業(yè)拿地總額2.54萬億元，同比下降 21.5%；進入拿地金額百強企業(yè)的門檻為72億，比上年同期下降13億元。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房地產(chǎn)市場低迷，影響了房企繼續(xù)拿地積極性。
從全年來看，2021年7月被視為土地市場從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X，土地市場的溢價率由此開始持續(xù)走低。
在住宅用地方面，據(jù)中指土地高級分析師張曉飛介紹，2021年，全國300城成交樓面均價為5522元/平方米，同比上漲23.85%，但是平均溢價率為11.1%，較上年同期下降4.21個百分點。
流拍地塊顯著提升也是2021年土地市場的特征之一，全年住宅用地共流拍1298宗地塊，流拍率為13.53%，較上一年同期增長3.93 個百分點。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的城市土地出讓金排名顯示，2021年歷史第一次出現(xiàn)了兩個一年賣地3000億元級別的城市，分別是上海的3316億元、杭州的3076億元。
另外，廣州、北京、南京去年全年賣地金額也均超過2000億元，武漢、成都、蘇州、重慶、天津、深圳、西安7個城市賣地金額均超過1000億元。整體來看，共有12個城市賣地超過1000億元。相比之下，2020年有14個千億賣地城市、4個2000億元級別賣地城市。
值得一提的是，2021年，全國土地市場分化更為明顯，一些熱點城市的土地市場依然整體活躍。在出讓金方面，表現(xiàn)為一線城市住宅用地出讓金額繼續(xù)走高，二線及三四線城市則在下降。
國企挑大梁，“集中供地”主導全年市場
集中供地是2021年土地市場最受關(guān)注的話題，也是左右全年土地市場走勢的重要力量。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年22城三輪集中供地合計賣地2.29萬億元，相當于百城賣地額的一半。
2021年2月，在“集中供地”提出之初，土地市場熱度較高，開發(fā)商拿地意愿也較強烈，在第一批集中供地現(xiàn)場異常火熱，觸頂搶地的房企屢見不鮮，更有不少“黑馬”出現(xiàn)。
但在第二批集中供地前夕，由于購地政策趨嚴，加之資金緊張及調(diào)控政策等多重因素疊加下，開發(fā)商購地意愿降低，觀望情緒開始出現(xiàn)。
去年集中供地主要出現(xiàn)四個方面的重大調(diào)整，一是競買方應當具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；二是建立購地資金來源審查制度，并且加強監(jiān)管；三是土地溢價率上限設定15%；四是地價觸頂可通過一次性報價、搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人。
另外，2021年集中供地分別集中在5月、9月和12月，在一定程度上使房企產(chǎn)生大量且集中的資金需求，特別是第一批次供地之后，在銷售端和回款端雙雙受限的壓力下，行業(yè)資金端明顯承壓。
在房企積極性受挫之后，很多城市在第三批次土地縮減了供應量。而且第三批次集中供地政策開始優(yōu)化，包括下調(diào)土地起價、下調(diào)保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發(fā)商拿地付款周期等。
因此，在第三批集中供地中，溢價地塊、流拍地塊明顯減少，其中深圳、無錫、合肥、上海第三批次供地均無地塊流拍。這也從側(cè)面反映出土地市場“托底”成交的現(xiàn)實。
為此，在22城集中供地的下半場，國企成為土地市場的主力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，國企拿地占比達到61%，尤其是在第三批次更為明顯，國企拿地額接近80%。這在廈門、廣州、深圳等城市表現(xiàn)得更加突出。
綜合來看，在2021年土地市場表現(xiàn)突出的企業(yè)，包括中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、萬科、招商蛇口、華潤置地等，均出現(xiàn)在3個以上重點城市房企拿地金額TOP10的榜單中。
土地市場或仍未觸底，今年將從低迷中開始
在張大偉看來，從2021年上半年土地市場的高溫到下半年的低迷，都受到了房地產(chǎn)市場波動的影響。其中，三次集中供地行情的差異性，也是體現(xiàn)了購房需求和企業(yè)信貸雙收緊對于市場的影響，導致第一輪集中供地刷新歷史紀錄之后，后面兩輪集中供地持續(xù)低迷。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，目前，部分房企的風險尚未解除，拿地投資需求不足。第三批集中供地較第二批次流拍的情形略有改善，但難掩土地市場仍處于低溫狀態(tài)的事實。同時，城市間分化也在加大，部分東北省會城市如沈陽及長春等流拍率較高，國企、央企和地方城投托底跡象明顯，民企參與度不足。
對于2022年，張大偉預計，土地市場從低迷中開始，但隨著樓市的逐漸見底，其有望走出低迷。
張曉飛則認為，整體來看土地市場將進一步趨穩(wěn)，盡管上半年供地項目可在年內(nèi)開盤，對房企吸引力普遍較高，但是當前市場尚未見底，預計2022年一季度市場仍無明顯回暖跡象。
可以肯定的是，2022年“房住不炒”依舊是大方向，穩(wěn)地價的政策工具箱仍會不斷完善。有業(yè)內(nèi)人士提出，隨著各城市土拍政策逐步規(guī)范化，預計2022年各城市集中供地的土拍時間將相對分散，這能夠有效緩解市場的波動。
此外，在限地價 定品質(zhì) 限房價的土地競拍規(guī)則下，資金成本成為最核心競爭力。央企國企的資金優(yōu)勢，自集中供地初期就已開始顯現(xiàn)；而少數(shù)民營房企債務違約，對行業(yè)內(nèi)其他民營房企造成較大的負面影響，且預計這一影響將持續(xù)較長一段時間，為此部分民營房企或?qū)⑾鲁林寥奈寰€城市市場。對此，張曉飛建議，部分現(xiàn)金流較好的民營企業(yè)可以把握好拿地窗口期，重點關(guān)注一線和人口資源強的二線城市。
新京報記者 袁秀麗
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