近日，中國證券報·中證金牛座記者對北京地區(qū)多個片區(qū)學(xué)區(qū)房市場進行了實地調(diào)研。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京多校劃片政策實施以來，學(xué)區(qū)房陷入有價無市的“囧境”。雖然價格未出現(xiàn)明顯松動，但成交量卻出現(xiàn)斷崖式下滑。中介成交進入低谷期，頭部中介的中介費大幅打折。

成交銳減

“成交量最高的時候，買房是需要搶的。一個人平均一個月能賣7套房子?，F(xiàn)在業(yè)績好的員工，2個月能賣一套房子。業(yè)績不好的，可能半年都沒有出學(xué)區(qū)房的單子了。”位于西城區(qū)長椿街附近某知名中介王紅（化名）對記者表示。

王紅介紹，2021年春節(jié)過后，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)成交小高峰。“2、3月的時候，北京二手房成交量還是非常高的，10個人左右的門店，每個月能成交20、30套。下半年，‘高單價、高總價 ’的學(xué)區(qū)房成交一落千丈。”

但是，從價格角度看，學(xué)區(qū)房并未受到明顯影響。“除非是急售客戶，急需用錢，價格可能會比最新成交價低一些。普通的房子，都是按照所在小區(qū)最新成交價在賣，不會出現(xiàn)明顯下降。市場不好的情況下，最多是多掛牌一段時間，成交周期變長。甚至有的客戶覺得，反正是賣不掉，不如掛高一點，省得中介天天登門談價。”在海淀區(qū)從事中介服務(wù)10年的二手房銷售人員王明（化名）對記者表示。

王明指出，東城、西城、海淀多校劃片實施后，這些地區(qū)的學(xué)區(qū)房上學(xué)不再“有保險”。但是，擁有這些房子的客戶很多是自住，穩(wěn)定性是比較強的，持“賣不出去就不賣了”心態(tài)的業(yè)主較多。

中介費打折較多

中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，為爭取成交資源，近期頭部中介的中介費折扣較多。有頭部中介銷售透露，臨近年底，為了沖刺業(yè)績，很多業(yè)務(wù)員將中介費在原有基礎(chǔ)上打8折，把自己應(yīng)該拿的提成讓利給購房者，吸引客戶買房。

有購房者向記者透露，即便打了8折，目前頭部中介的中介費還是在2%以上，和幾年前還有不小的差距。

多位中介人士向記者表示，目前，各大中介基本都上線了VR看房、房源詞典數(shù)據(jù)庫等功能。升級這套系統(tǒng)，本身成本就很高。后期為了維護房源、增加帶看，也需要較多的人力、物力。比如，拍攝高質(zhì)量的照片、上傳房源最新情況等等。另外，中介要承擔(dān)房源交易過程中的一些特殊風(fēng)險，比如資金短期拆借等等。這些業(yè)務(wù)，比之前都有較高的成本。

“另外，從人員構(gòu)成看，中介向?qū)I(yè)化、高端化轉(zhuǎn)型。很多門店招聘，對學(xué)歷有要求，而高學(xué)歷的應(yīng)聘者，底薪一般會比較高，這些都會增加成本。”有中介人士向記者透露，“相比之前，原來中介行業(yè)的門檻很低，行業(yè)主要靠提成。老員工基本是沒有底薪的。如果沒有開單，成本也會比較低。”

從行業(yè)整頓看，12月27日，北京市住建委官方微信發(fā)文，對今年以來學(xué)區(qū)房價格快速上漲、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、住房租賃企業(yè)爆倉等突發(fā)問題，北京市區(qū)住建房管部門采取應(yīng)急執(zhí)法、專案執(zhí)法等方式，快速出擊，集中組織開展了多輪次執(zhí)法行動，嚴(yán)厲查處中介機構(gòu)炒作學(xué)區(qū)房、宣傳經(jīng)營貸等違規(guī)問題。2021年，北京市區(qū)住建房管部門共開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)執(zhí)法檢查5650項次，實施行政處罰457起，處罰金額575.5萬元。