12月8-10月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開至今，“房住不炒”的行業(yè)定位和政策基調(diào)已確立5年，而與此前將房地產(chǎn)內(nèi)容單列或置于民生保障和改善領(lǐng)域不同，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)內(nèi)容納入“結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”框架之中。此外，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還首次提出要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者合理購房需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)。

2003年國(guó)務(wù)院在18號(hào)文中確立了房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，但近幾年在行業(yè)調(diào)控壓力和房?jī)r(jià)上漲壓力下，高層鮮有類似表態(tài)。12月11日，國(guó)家發(fā)展改革委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上再次明確房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，引發(fā)廣泛討論。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)要如何引導(dǎo)？何謂購房者合理的住房需求？探索新的發(fā)展模式指的是什么？如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展？

循環(huán)不暢的房地產(chǎn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月，今年內(nèi)70城中新房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量連續(xù)增加了6個(gè)月，11月多達(dá)59城新房?jī)r(jià)格下跌；7-10月，二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量持續(xù)增加，11月二手房?jī)r(jià)格下跌城市達(dá)到63個(gè)，占比90%。11月新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格急跌形勢(shì)緩解，但新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)仍然為負(fù)，市場(chǎng)觀望情緒明顯。

從成交看，年內(nèi)全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速總體呈下降趨勢(shì)，11月降幅有所收窄，但回升有限，住房銷售市場(chǎng)仍然冷清。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額分別為1.51億平方米和1.45萬億元，同比降幅分別為14%和16.3%，較10月，分別收窄7.7%和6.3%。

10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息推出后，短期影響市場(chǎng)預(yù)期，一定程度上抑制了投機(jī)、投資甚至消費(fèi)性購房需求。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額1.24萬億元，同比下降4.3%，降幅較10月收窄1.1%，土地投資冷淡。各地第三批次集中供地陸續(xù)進(jìn)行，多地土地出讓規(guī)則較第二批次供地適度寬松，但受“三道紅線”、房貸集中度管理、房企資金緊張，住房銷售表現(xiàn)不佳，不看好未來預(yù)期等影響，房企拿地謹(jǐn)慎，土地流拍情況時(shí)有發(fā)生。

從房地產(chǎn)融資來看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月房企到位資金1.68萬億元，同比減少7%，降幅較10月收窄2.5%，融資困境有所緩解。其中，個(gè)人按揭貸款2955億元，增速較10月增加9.6%，部分城市出現(xiàn)銀行放貸周期縮短、房貸利率下調(diào)現(xiàn)象。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)循環(huán)鏈條可能不暢，即在供地、開發(fā)建設(shè)、新房和二手房交易等環(huán)節(jié)均循環(huán)不暢，疊加近期房企信用風(fēng)險(xiǎn)傳播，房地產(chǎn)循環(huán)不暢程度加深。

天風(fēng)證券分析認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的兩大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于信用風(fēng)險(xiǎn)出清不可控和基本面下行超預(yù)期。其中，信用風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅疊加需求自然回落強(qiáng)化了需求側(cè)的觀望預(yù)期，并且逐漸形成惡性循環(huán)。

“在國(guó)家高壓政策、房住不炒和脫虛向?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制之下，我國(guó)去房地產(chǎn)化的聲音和趨勢(shì)非常強(qiáng)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力很大，人們對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期非常悲觀，存在房?jī)r(jià)大跌風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任、中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院財(cái)務(wù)與金融系教授況偉大在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示。

況偉大指出，2020年房地產(chǎn)及與之相關(guān)的建筑業(yè)增加值在GDP中占比超14.5%，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可忽視的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)等產(chǎn)生較大影響，這是我國(guó)的現(xiàn)實(shí)。一旦房?jī)r(jià)大跌，銀行貸款違約率、地方債違約率均會(huì)上升，存在很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

合理住房需求的邊界

況偉大表示，房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著穩(wěn)定器和壓艙石的作用，國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的初衷是防止行業(yè)過快過熱發(fā)展，而非打壓甚至消滅房地產(chǎn)。

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)不暢、房?jī)r(jià)下跌超預(yù)期等現(xiàn)實(shí)情況，9月底以來監(jiān)管層多次發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)政策，如滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸、并購貸款等，力圖改變市場(chǎng)預(yù)期。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)。東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的目的是為了保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，避免大起大落，使房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗥ヅ洹?/div>