12月8日至10日，中央經(jīng)濟工作會議在北京舉行。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
每年底在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議，都是來年經(jīng)濟工作部署的“風向標”。此次會議在堅持“房住不炒”定位的同時，首次提出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”，同時提出“良性循環(huán)和健康發(fā)展”，對后續(xù)住房建設、城市發(fā)展而言意義重大。
堅持“房住不炒”基調
住房是民生領域的重中之重，“房住不炒”相關內(nèi)容已連續(xù)多年在中央經(jīng)濟工作會中提及。自2016年中央經(jīng)濟工作會議首提“房住不炒”以來，2018年、2019年及2020年的中央經(jīng)濟工作會議均提及“房住不炒”，今年是中央經(jīng)濟工作會議第5次提及“房住不炒”，房地產(chǎn)調控的大方向沒有改變。
此前，12月6日中央政治局會議未提“房住不炒”，部分聲音認為定位基調將轉變，實際屬于誤讀。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，“房住不炒”是住房市場長期的指導方針，也是政策的底線，定位不會改變，更不會因為市場短期波動而動搖，房地產(chǎn)市場支持合理購房需求的釋放，投機性需求不被政策支持。
值得關注的是，在12月11日召開的“2021-2022中國經(jīng)濟年會”上，國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆在解讀中央經(jīng)濟工作會議時，除重申中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)內(nèi)容的表述外，還強調“要加強居民基本住房保障。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費”。
首提“探索新的發(fā)展模式”
此次中央經(jīng)濟工作會議首次提出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”。中指研究院認為，當前購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機構等多方市場參與主體預期均存在不穩(wěn)定性，引導各方的市場預期，有利于合理的購房需求正常釋放，有利于住房建設、城市發(fā)展的穩(wěn)步推進，“穩(wěn)預期”的重要性更加凸顯。
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過二十多年的快速發(fā)展后，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積已在40平米左右，增量市場規(guī)模見頂，房企過去“高杠桿、高周轉”發(fā)展模式亟待改變，企業(yè)通過高杠桿、高負債實現(xiàn)高速發(fā)展、快速擴張的模式已接近尾聲，行業(yè)正從增量開發(fā)到存量運營時代轉變，對于地方政府而言，過去依賴房價、地價上漲驅動的“土地財政”模式也亟需轉變。
“‘探索新的發(fā)展模式’將推動房企開發(fā)模式轉型。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應探索新的發(fā)展模式，結合社會發(fā)展趨勢、住房需求演變規(guī)律和企業(yè)自身優(yōu)勢，參與租賃業(yè)務、社區(qū)養(yǎng)老、老舊小區(qū)改造、物業(yè)管理服務等領域，實現(xiàn)多元化轉型。這是防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風險的必然選擇，也是房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
支持合理住房需求
中央經(jīng)濟工作會議明確，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進保障性住房建設”，相關提法與以往一致。保障房是住房市場的供應來源之一，目的是解決低收入群體的住房問題，是政策關注的重點之一。
自去年經(jīng)濟工作會議中提出“高度重視保障性租賃住房建設”后，2021年，租賃住房建設的相關政策不斷完善和落實，國家明確支持40個城市開展保障性租賃住房建設，各地接連發(fā)布“十四五”期間相關規(guī)劃，保障性住房建設力度不斷加大，特別是保障性租賃住房的建設力度在2022年仍將延續(xù)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，加快發(fā)展租賃市場，對人口流入量大、流動人口多的大城市將起到很好平抑購房需求快速增長的效應，也更有利于房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展。
此外，中央經(jīng)濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，與12月6日中央政治局會議的提法一致。
中指研究院指出，預計信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大。諸葛找房認為，以往購房政策利好的對象更多的是剛需，改善性住房需求也是合理住房需求，預示著2022年政策利好對象覆蓋群體更廣，此外，合理住房需求還包括租賃需求，這些群體將面臨鼓勵和支持。
促進產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
需要關注的是，此次中央經(jīng)濟工作會議明確“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在中央政治局經(jīng)濟會議首次提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)后，此次中央經(jīng)濟工作會議對“良性循環(huán)”與“健康發(fā)展”的順序加以改變。
中指研究院認為，房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)后才會更好地健康發(fā)展，當前對于政府來說，打通房地產(chǎn)業(yè)各個鏈條的循環(huán)是是重中之重，因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。
許小樂表示，未來房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務壓力；另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。
“在‘房住不炒’的前提下，未來針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預計2022年房地產(chǎn)市場將逐步修復，不會出現(xiàn)硬著陸，持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟運行中的‘穩(wěn)定器’作用。”許小樂說。
此外，中央經(jīng)濟工作會議重墨提及“要正確認識和把握防范化解重大風險”。中指研究院指出，2021年個別房企出現(xiàn)債務違約，導致房地產(chǎn)金融風險加大，中央頻繁提及防范化解系統(tǒng)性金融風險，守住系統(tǒng)性金融風險底線。隨著個別房企風險處置工作進入實質階段，行業(yè)預期有望進一步改善。
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