12月15日上午，國家統(tǒng)計局11月房價數(shù)據(jù)出爐。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀稱，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。其中，環(huán)比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降；同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅也持續(xù)回落。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱：“11月，房地產(chǎn)市場的降溫態(tài)勢依然在延續(xù)，新房僅一線城市環(huán)比持平，其余均不同程度出現(xiàn)下降，而二手房下降則表現(xiàn)得更為全面。這也是今年以來樓市降價程度較為明顯的一個月份，也預(yù)示著市場已逐步接近底部，政策的收縮空間已趨窄，部分城市和地區(qū)的放松性政策或?qū)⒉粩囡@現(xiàn)，以推進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。”
11月份，70城商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。圖片來源/IC photo
超八成城市新房銷售價格下跌
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。二線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。
張波分析稱，雖然京滬新房銷售價格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，但這并非是市場熱度的提升，而是和供應(yīng)結(jié)構(gòu)有直接關(guān)系，上海第四批和第五批集中供應(yīng)的新房中，市中心項目的占比明顯高于上半年，這也導(dǎo)致了下半年尤其是第四季度新房價格“被拉高”。
根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。從新房下跌城市數(shù)量來看，11月份，全國70個城市中，新房價格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為59個，這是2015年3月份以來房價下跌城市數(shù)量最多的一次。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)點評稱：“當(dāng)前房價指數(shù)環(huán)比下跌持續(xù)了三個月，且跌幅在擴(kuò)大。此類下跌也說明房地產(chǎn)市場的矛盾從‘過熱’開始轉(zhuǎn)為‘過冷’。尤其是當(dāng)前庫存積壓壓力很大，所以使得房價普遍以下降為主。”
二手房銷售價格僅3個城市上漲
從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點。
由此來看，一線城市二手房有企穩(wěn)的跡象，而二三線城市二手房在持續(xù)下探。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“11月和10月相比，最明顯的變化是一線城市二手房市場有所企穩(wěn)。其中，上海二手住宅成交約1.5萬套，連續(xù)兩個月小幅回升；深圳二手住宅成交量突破2000套，結(jié)束此前七個月連跌態(tài)勢；北京二手住宅成交量累計11851套，環(huán)比上揚26.9%。”
一線城市二手房率先回溫，張大偉分析稱：“主要由于一線城市需求旺盛，經(jīng)過7-10月的快速下調(diào)后，部分購房者已經(jīng)看到市場企穩(wěn)的趨勢，開始購房。另外，最近信貸政策開始緩和，購房者可以正常交易。整體來看，隨著信貸等各種穩(wěn)定樓市政策的出現(xiàn)，一線城市有望率先企穩(wěn)。”
除了一線城市外，大部分城市的二手房持續(xù)降價。從降價城市數(shù)量看，11月份達(dá)到了63個城市。具體城市方面，只有7個城市沒有下跌，包括贛州、?？凇⑻粕?、長沙、重慶、濟(jì)寧和三亞；僅3個城市還維持上漲，為?？?、贛州、唐山。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“二手房繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，且跌幅呈現(xiàn)了擴(kuò)大的態(tài)勢。就目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信貸政策放松的情況下，往往一手房可能優(yōu)勢更大，二手房方面本身現(xiàn)在外部環(huán)境并不好，房東和購房者都呈現(xiàn)了觀望的態(tài)度。”
“三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比降幅比上月擴(kuò)大0.1個百分點，石家莊、太原、哈爾濱、長春等華北和東北的城市表現(xiàn)尤為明顯，這也是近期這類城市頻頻出臺政策以提振樓市的重要原因所在，但從近期這些城市政策來看，大多屬于點狀的試探性政策，會對樓市下行有一定減速作用，但還難以扭轉(zhuǎn)市場下行的態(tài)勢。”張波表示。
“政策底”已現(xiàn)，樓市或?qū)⑵蠓€(wěn)
近日來，從政策端來看暖風(fēng)頻吹，包括降準(zhǔn)、支持合理住房需求等政策陸續(xù)出臺。日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
根據(jù)央行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，信貸緊張的局面已經(jīng)有所緩解。數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月末，個人住房貸款余額當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。
同時，房企融資也陸續(xù)開閘，保利、中海、碧桂園、龍湖等多家頭部企業(yè)展開融資，滿足資金流動需求。此外，多家房企包括雅居樂、中國金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等繼續(xù)回購境外美元債來提振市場信心。
“本輪樓市調(diào)整速度非?？欤驗楹芏啻笮头科蟊灰种屏巳谫Y渠道，疊加銷售端按揭放款放緩。從價格的下調(diào)速度看，刷新了歷史紀(jì)錄。但隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是10月以來信貸政策的企穩(wěn)，央行不斷釋放維穩(wěn)信息，個人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，對于市場來說，也有望逐漸企穩(wěn)，政策見底后，市場底部有望加快出現(xiàn)，預(yù)測樓市2022年上半年有望見底企穩(wěn)，一二線城市將率先回溫。”張大偉稱。
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