在銷售數(shù)據(jù)下行的背景下，百城庫存壓力不斷增大。12月10日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，百城庫存規(guī)模為2016年8月份以來的最高值，創(chuàng)下5年來的新高。其中，三四線城市庫存積壓的現(xiàn)象最明顯。
在業(yè)內(nèi)人士看來，庫存壓力和風(fēng)險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。與此同時，面對樓市超預(yù)期降溫，購房者觀望情緒日益加重；在沒有較大利好帶動的情況下，三四線城市市場大概率仍將回調(diào)。
百城庫存連續(xù)36個月同比正增長
11月，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢，導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因在于市場成交頗為低迷。目前，房地產(chǎn)已出現(xiàn)連續(xù)6個月交易環(huán)比下跌的現(xiàn)象。在此壓力下，供求矛盾進(jìn)一步加劇，而庫存壓力導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。
報告指出，截至11月底，100個城市新建商品住宅庫存總量約為5.21億平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%；庫存環(huán)比連續(xù)4個月正增長現(xiàn)象，同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。在100個城市中，有57個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長的現(xiàn)象。
從具體城市來看，韶關(guān)、惠州和東莞三個城市的庫存同比正增長現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市庫存下滑速度較快，降幅均超過20%。
不同城市庫存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例，其今年購房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認(rèn)購市場明顯萎縮，導(dǎo)致其庫存顯著上升。而從下降的城市名單看，岳陽此前部分房企以降價等方式加速項目促銷，客觀上提振了交易量，使得庫存數(shù)據(jù)明顯減少。
衡量一個城市的庫存，住宅存銷比（即庫存去化周期）也是必不少的指標(biāo)。報告數(shù)據(jù)顯示，11月份100個城市新建商品住宅庫存去化周期為12.5個月，這也意味著市場消化完庫存需要12.5個月時間。2016年8月份以來，百城去化周期在10個月左右波動，但從今年下半年開始，存銷比快速拉升。除了去年上半年受疫情沖擊外，當(dāng)前百城庫存去化周期屬于5年來的最高值。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，這與今年下半年房地產(chǎn)市場交易驟減、庫存積壓等因素不無關(guān)系。而從去化周期較低的城市看，珠海、杭州和濟(jì)南等市場表現(xiàn)較好。其中，珠海橫琴合作區(qū)的交易量明顯超過去年水平。
三四線城市成庫存積壓“重災(zāi)區(qū)”
值得關(guān)注的是，三四線城市當(dāng)前的庫存積壓問題尤為突出。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年各線代表城市成交活躍，但是下半年市場降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中，三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，由于沒有一二線城市充裕的外來購房需求做支撐，三四線城市今年11月份銷售數(shù)據(jù)總體偏弱。
銷售受阻帶來庫存的積壓。報告顯示，截至11月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3052萬、2.66億、2.25億平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。從中不難看出，三四線城市庫存攀升的態(tài)勢最明顯。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市已連續(xù)37個月庫存規(guī)模同比出現(xiàn)正增長的態(tài)勢，也是2016年7月份以來的最高值，即創(chuàng)下5年來的新高，目前市場庫存風(fēng)險較大。
與此同時，在100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅庫存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個月。三四線城市的這一數(shù)據(jù)明顯大于一二線城市。
報告統(tǒng)計顯示，在去化周期較長的10個城市中，有8個城市是三四線城市，包括洛陽、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺和韶關(guān)，其去化周期均超過25個月。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于上述城市來說，主動創(chuàng)造更好的去庫存環(huán)境更為重要。庫存壓力和風(fēng)險若不解除，房企銷售資金的回款速度會進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。
事實上，從近期三四線城市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)了一些積極去庫存、刺激購房需求的新政策，包括南通海安對改善型購房需求給予補(bǔ)貼、重慶萬州在房交會上明確實行契稅減半補(bǔ)貼、河南新鄉(xiāng)落實契稅補(bǔ)貼20%政策、荊門對大學(xué)生在中心城區(qū)購房給予一次性購房補(bǔ)貼、保定取消被動式超低能耗建筑商品房限購政策等。
業(yè)內(nèi)：三四線城市成交規(guī)?；蛘w回落
從目前來看，“庫存風(fēng)險對于房企的經(jīng)營目標(biāo)完成和債務(wù)風(fēng)險的化解，都會形成障礙。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是三四線城市在庫存壓力較大的情況下，各地政府更應(yīng)主動營造更好的銷售環(huán)境。
在中指研究院分析人士看來，三季度以來樓市呈現(xiàn)超預(yù)期降溫趨勢，購房者觀望情緒日益加重。預(yù)計接下來的2022年，在沒有較大利好帶動的情況下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場大概率回調(diào)，另外，大多數(shù)省份三四線城市也處在市場調(diào)整期，全國三四線城市成交規(guī)模或整體回落。
在樓市調(diào)控方面，中指研究院分析人士預(yù)計，雖然出現(xiàn)觸底現(xiàn)象，未來調(diào)控將穩(wěn)中有松，但核心調(diào)控政策仍會保持不變，對樓市提振效應(yīng)相對有限。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)則表示，12月6日，中央政治局明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，預(yù)計12月份和明年一季度，三四線城市在購房政策方面或有調(diào)整，以激活剛需和改善型購房需求，或?qū)⒕徑馊齑娴膲毫Α?/div>
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