在銷售數(shù)據(jù)下行的背景下，百城庫(kù)存壓力不斷增大。12月10日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的最高值，創(chuàng)下5年來(lái)的新高。其中，三四線城市庫(kù)存積壓的現(xiàn)象最明顯。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，庫(kù)存壓力和風(fēng)險(xiǎn)若不解除，房企銷售資金的回款速度會(huì)進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。與此同時(shí)，面對(duì)樓市超預(yù)期降溫，購(gòu)房者觀望情緒日益加重；在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)的情況下，三四線城市市場(chǎng)大概率仍將回調(diào)。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前百城庫(kù)存規(guī)模為2016年8月份以來(lái)的最高值。圖片來(lái)源/IC photo
百城庫(kù)存連續(xù)36個(gè)月同比正增長(zhǎng)
11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢(shì)，導(dǎo)致這一結(jié)果的主要原因在于市場(chǎng)成交頗為低迷。目前，房地產(chǎn)已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月交易環(huán)比下跌的現(xiàn)象。在此壓力下，供求矛盾進(jìn)一步加劇，而庫(kù)存壓力導(dǎo)致企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。
報(bào)告指出，截至11月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量約為5.21億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.1%，同比增長(zhǎng)2.1%；庫(kù)存環(huán)比連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)現(xiàn)象，同比則連續(xù)36個(gè)月保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在100個(gè)城市中，有57個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)的現(xiàn)象。
從具體城市來(lái)看，韶關(guān)、惠州和東莞三個(gè)城市的庫(kù)存同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象最為明顯，增速分別為57%、43%和41%。而上海、合肥、太原等城市庫(kù)存下滑速度較快，降幅均超過(guò)20%。
不同城市庫(kù)存上升和下降的邏輯略有差異。以惠州為例，其今年購(gòu)房政策明顯收緊，加之疫情影響，海景房認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)明顯萎縮，導(dǎo)致其庫(kù)存顯著上升。而從下降的城市名單看，岳陽(yáng)此前部分房企以降價(jià)等方式加速項(xiàng)目促銷，客觀上提振了交易量，使得庫(kù)存數(shù)據(jù)明顯減少。
衡量一個(gè)城市的庫(kù)存，住宅存銷比（即庫(kù)存去化周期）也是必不少的指標(biāo)。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，11月份100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存去化周期為12.5個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完庫(kù)存需要12.5個(gè)月時(shí)間。2016年8月份以來(lái)，百城去化周期在10個(gè)月左右波動(dòng)，但從今年下半年開(kāi)始，存銷比快速拉升。除了去年上半年受疫情沖擊外，當(dāng)前百城庫(kù)存去化周期屬于5年來(lái)的最高值。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，這與今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易驟減、庫(kù)存積壓等因素不無(wú)關(guān)系。而從去化周期較低的城市看，珠海、杭州和濟(jì)南等市場(chǎng)表現(xiàn)較好。其中，珠海橫琴合作區(qū)的交易量明顯超過(guò)去年水平。
三四線城市成庫(kù)存積壓“重災(zāi)區(qū)”
值得關(guān)注的是，三四線城市當(dāng)前的庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}尤為突出。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年各線代表城市成交活躍，但是下半年市場(chǎng)降溫明顯，各線代表城市新建商品住宅成交面積均下降，其中，三線代表城市同比降幅超三成，降幅最大。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，由于沒(méi)有一二線城市充裕的外來(lái)購(gòu)房需求做支撐，三四線城市今年11月份銷售數(shù)據(jù)總體偏弱。
銷售受阻帶來(lái)庫(kù)存的積壓。報(bào)告顯示，截至11月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3052萬(wàn)、2.66億、2.25億平方米，環(huán)比增速分別為3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分別為-2.9%、-0.9%和6.7%。從中不難看出，三四線城市庫(kù)存攀升的態(tài)勢(shì)最明顯。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市已連續(xù)37個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比出現(xiàn)正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，也是2016年7月份以來(lái)的最高值，即創(chuàng)下5年來(lái)的新高，目前市場(chǎng)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大。
與此同時(shí)，在100個(gè)城市中，一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存去化周期分別為10.2、11.9和13.8個(gè)月。三四線城市的這一數(shù)據(jù)明顯大于一二線城市。
報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，在去化周期較長(zhǎng)的10個(gè)城市中，有8個(gè)城市是三四線城市，包括洛陽(yáng)、舟山、威海、江陰、蕪湖、固安、煙臺(tái)和韶關(guān)，其去化周期均超過(guò)25個(gè)月。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于上述城市來(lái)說(shuō)，主動(dòng)創(chuàng)造更好的去庫(kù)存環(huán)境更為重要。庫(kù)存壓力和風(fēng)險(xiǎn)若不解除，房企銷售資金的回款速度會(huì)進(jìn)一步放緩，現(xiàn)金流壓力也將加大。
事實(shí)上，從近期三四線城市的表現(xiàn)看，出現(xiàn)了一些積極去庫(kù)存、刺激購(gòu)房需求的新政策，包括南通海安對(duì)改善型購(gòu)房需求給予補(bǔ)貼、重慶萬(wàn)州在房交會(huì)上明確實(shí)行契稅減半補(bǔ)貼、河南新鄉(xiāng)落實(shí)契稅補(bǔ)貼20%政策、荊門(mén)對(duì)大學(xué)生在中心城區(qū)購(gòu)房給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼、保定取消被動(dòng)式超低能耗建筑商品房限購(gòu)政策等。
業(yè)內(nèi)：三四線城市成交規(guī)模或整體回落
從目前來(lái)看，“庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房企的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)完成和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解，都會(huì)形成障礙。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，尤其是三四線城市在庫(kù)存壓力較大的情況下，各地政府更應(yīng)主動(dòng)營(yíng)造更好的銷售環(huán)境。
在中指研究院分析人士看來(lái)，三季度以來(lái)樓市呈現(xiàn)超預(yù)期降溫趨勢(shì)，購(gòu)房者觀望情緒日益加重。預(yù)計(jì)接下來(lái)的2022年，在沒(méi)有較大利好帶動(dòng)的情況下，東部熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上拓展的空間較小，市場(chǎng)大概率回調(diào)，另外，大多數(shù)省份三四線城市也處在市場(chǎng)調(diào)整期，全國(guó)三四線城市成交規(guī)?；蛘w回落。
在樓市調(diào)控方面，中指研究院分析人士預(yù)計(jì)，雖然出現(xiàn)觸底現(xiàn)象，未來(lái)調(diào)控將穩(wěn)中有松，但核心調(diào)控政策仍會(huì)保持不變，對(duì)樓市提振效應(yīng)相對(duì)有限。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)則表示，12月6日，中央政治局明確“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，預(yù)計(jì)12月份和明年一季度，三四線城市在購(gòu)房政策方面或有調(diào)整，以激活剛需和改善型購(gòu)房需求，或?qū)⒕徑馊?kù)存的壓力。
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