土拍市場廝殺搶地不再。近日，多家房地產(chǎn)研究機構(gòu)報告顯示，今年前11月TOP100房企拿地總額同比降近兩成、TOP30房企新增貨值門檻同比降四成，其中11月拿地總額創(chuàng)下今年新低。包括新城控股（601155）、綠地、
陽光城（000671）、佳兆業(yè)等不少房企拿地金額同比收縮50%以上，恒大、藍(lán)光發(fā)展（600466）、華夏幸福（600340）、奧園等超30家房企未能出現(xiàn)在今年拿地金額百強榜單中。
在今年年中業(yè)績會上，萬科、綠地、奧園等不少房企的高管表示將拿有價值的地、適度降低拿地規(guī)模，也有房企直接定出了以銷定投的拿地目標(biāo)，從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看審慎拿地策略多數(shù)落地執(zhí)行。“在拿地方面民企收縮比較嚴(yán)重，公司最新的要求是‘不拿地’，也不參與收并購，目的就是保命。”某房企投拓部人士告訴《財經(jīng)》新媒體記者。
目前，房企暫緩拿地的背后，不僅是2017年以后加杠桿發(fā)展的后遺癥，也有近期銷售低迷、債務(wù)壓身、融資緊張等多重壓力。在業(yè)內(nèi)人士看來，近日政治局會議首提促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場風(fēng)險，為行業(yè)注入一劑“強心針”，但降準(zhǔn)并不意味著政策的完全寬松，房企過冬依然任重而道遠(yuǎn)。
暫緩拿地去負(fù)債 節(jié)衣縮食為保命
在今年年中業(yè)績會上，萬科、綠地、奧園等不少房企的高管表示公司將審慎拿地。上述房企投拓部人士告訴記者，由于減少拿地規(guī)劃，投拓和客研是今年房企裁員重災(zāi)區(qū)。今年8月至9月不少房企的投拓和客研部路陸續(xù)開始裁員，投拓部裁員比例一般在50%以上。
除拿地前端成裁員重災(zāi)區(qū)，下半年房企拿地意愿也出現(xiàn)明顯下降，且11月拿地總額創(chuàng)下今年新低。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，TOP100房企拿地總額23461億元，同比下降17.7%，且降幅較前10月再擴大4.6個百分點。其中，11月50家代表房企拿地總額同比下降超九成，環(huán)比下降超七成，為今年降幅最大月份，創(chuàng)單月拿地總額新低。
記者注意到，前11月拿地金額前三的房企為碧桂園、萬科、保利發(fā)展（600048），不僅拿地金額均超千億，而且都超過了去年同期的拿地總額。不過，新城控股、綠地、
陽光城、佳兆業(yè)、中南置地等不少房企前11月拿地金額同比收縮50%以上，其中佳兆業(yè)僅為82億元，較去年的269億元減少70%。
此外，對比去年同期，超30家房企消失在今年拿地金額TOP100榜單中，包括恒大、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、奧園集團、合生創(chuàng)展、寶能地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、合景泰富、三盛集團、首創(chuàng)置業(yè)等房企。
對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人劉水指出，2021年下半年以來，市場進入調(diào)整期，融資政策收緊，11月雖有上海、南京、蘇州等多城市集中供地，但企業(yè)拿地日益謹(jǐn)慎，與往年年底企業(yè)紛紛加碼補倉不同，11月代表企業(yè)拿地不甚積極。
在拿地減少的同時，房企新增貨值也同樣縮水。據(jù)億翰智庫日前發(fā)布的報告，從今年前11月房企累計新增貨值門檻的角度來看，TOP30房企的門檻值為605.8億元，同比下降40%；今年1-11月TOP100房企累計新增貨值的門檻值為84億元，同比下降34%。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，各梯隊新增貨值門檻值增速持續(xù)下行，在貸款端并未有明顯放松的情況下，土地供應(yīng)端的放松并沒有太大的作用，房企對于資金的使用十分謹(jǐn)慎。目前企業(yè)資金主要用于保償債以及工程進度，對于投資的優(yōu)先級有所下降。市場整體行情的下行，疊加企業(yè)的資金壓力，預(yù)計房企拿地力度還將有較長時間的低位調(diào)整期。
銷售低迷、債務(wù)壓身 房企運營能力將受考驗
如果現(xiàn)在不拿地，未來如何續(xù)命？某房企內(nèi)部人士告訴記者，一方面企業(yè)自身在變賣資產(chǎn)、加強財務(wù)管理、調(diào)整架構(gòu)裁員，另一方面還期盼著銷售端的回暖以及金融端的政策調(diào)整。
目前，房企暫緩拿地的背后，不僅是2017年以后加杠桿發(fā)展的后遺癥，也有近期銷售低迷、債務(wù)壓身、融資緊張等多重壓力。
盡管年底房企積極促銷、以價換量，但購房預(yù)期轉(zhuǎn)向仍難逆轉(zhuǎn)。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，11月TOP200房企銷售金額同比下降37.9%，延續(xù)了6月以來的低迷狀態(tài)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，前11月32家房企銷售目標(biāo)完成率均值為83%。其中，恒大、首創(chuàng)置業(yè)、金科還未完成七成，恒大僅完成61.5%的銷售目標(biāo)。
此外，觀察拿地緊縮房企特征可發(fā)現(xiàn)，除銷售壓力外，恒大、
陽光城、佳兆業(yè)、華夏幸福、奧園等房企均出現(xiàn)了資金鏈緊張、債務(wù)壓身的問題，近期均在尋求債務(wù)展期，而且理財產(chǎn)品暴雷、債務(wù)違約也讓這些房企陷入信用危機。
不可忽視的是，在宏觀政策維穩(wěn)的持續(xù)傳導(dǎo)下，11月多家城投公司及國企央企宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券，房企“冰凍”融資狀態(tài)似有所解封，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環(huán)比上升65.8%。
此外，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星指出，11月信用債發(fā)行出現(xiàn)了兩級分化的特征，即發(fā)行主力為國企央企，民企尚未重歸發(fā)行舞臺。即便如此，本月發(fā)行態(tài)勢仍給市場提升了很大信心，一方面證明信用債渠道仍保持通暢，另一方面，也意味著財務(wù)健康、信用良好、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)仍有很大機會獲得資本認(rèn)可。
“短期來說融資端轉(zhuǎn)好，仍然不能救命，關(guān)鍵還是要靠銷售的推動來度過危機。”上述房企投拓部門人士表示，一二線城市不愁賣，但是限價開發(fā)商利潤薄，而不限價的三四線城市房價普遍回調(diào)，開發(fā)商利潤也很少。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波張波認(rèn)為，部分房企陷入多重困境，與對行業(yè)形勢的錯判及自身內(nèi)部的管理運營有待提高有很大關(guān)系。比如有些企業(yè)在一開始就制定了過于激進地銷售目標(biāo)，而部分房企自身運營能力、財務(wù)水平及人才儲備達(dá)不到市場預(yù)期，也是致使銷售難以達(dá)到預(yù)期的重要原因。在現(xiàn)在的行業(yè)調(diào)整期，這些企業(yè)更需要加強自身抵御風(fēng)險的能力。
土拍政策適度調(diào)整 良性循環(huán)成行業(yè)發(fā)展趨勢
房企不再瘋狂拿地的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)去火降溫的開始。
受重點城市供地“兩集中”政策影響，全年穩(wěn)地價效果明顯。今年前11月各大城市住宅用地供求規(guī)模明顯縮量，且下半年全國土地市場明顯降溫，雖然出現(xiàn)了流拍和撤牌率上升的情況，但第三輪土拍政策及時做出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與優(yōu)化。
記者注意到，對比前兩次土拍，在今年第三輪土拍中，成都、無錫、濟南、蘇州等城市下調(diào)了保證金比例；武漢、廈門、重慶在第二批集中土拍規(guī)則的基礎(chǔ)上增加“搖號”方式；南京、杭州明確放寬房企拿地資質(zhì)，由一級或二級降至為三級；廣州取消了對南沙、黃埔區(qū)地塊的限房價要求。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，土拍門檻降低將在一定程度上緩解房企的資金壓力，促進企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力，激發(fā)房企的拿地意愿。同時，適當(dāng)放松或?qū)⒂行б龑?dǎo)市場回溫，但仍要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)的落實工作擺在首要位置。
不過，億翰智庫也指出，現(xiàn)階段房企的困境來自于難以在資金的嚴(yán)監(jiān)管背景下取得償債與投資的平衡，因此供應(yīng)側(cè)的放松并不能調(diào)動房企拿地的積極性。
不容忽視的是，12月6日中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作，再提“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”及“要推進保障性住房建設(shè)”，并首次提出“促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。同日，央行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，共計釋放長期資金約1.2萬億元。
中指研究院報告提到，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風(fēng)險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當(dāng)前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風(fēng)險。預(yù)計未來，房企開發(fā)貸和并購貸款將合理發(fā)放，此前地方偏緊的政策均有望迎來微調(diào)改善。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄也指出，整體而言，降準(zhǔn)加上近期政策頻頻釋放的正向信號，對于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來說無疑是一針“強心針”。但降準(zhǔn)并不意味著政策的完全寬松，房住不炒的總基調(diào)不會改變，若是出現(xiàn)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，調(diào)控也必將收緊。
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