進(jìn)入12月，包括萬(wàn)科、碧桂園、龍光集團(tuán)在內(nèi)的多家房企宣布發(fā)行供應(yīng)鏈ABS計(jì)劃。而在此前的一段時(shí)間，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模大減，且無(wú)新通過(guò)審批的項(xiàng)目。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著金融監(jiān)管層的不斷發(fā)聲，房地產(chǎn)融資環(huán)境迎來(lái)改善，在資金有限的情況下，資金會(huì)流向信用資質(zhì)好、財(cái)務(wù)健康的企業(yè)。

萬(wàn)科、碧桂園等擬發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品

12月6日，龍光集團(tuán)官方微信號(hào)顯示，近期，該公司擬啟動(dòng)CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

在此之前，萬(wàn)科透露，擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃在12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢。

12月5日，碧桂園也表示，擬于近期向交易所申請(qǐng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品。申請(qǐng)獲批后，碧桂園將在監(jiān)管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下盡快啟動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。

同一天，金地集團(tuán)（600383）公布，“長(zhǎng)城證券（002939）-金地集團(tuán)2021年一期2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”擬于2022年初發(fā)行。

12月3日，據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)披露，平安-合生-上海五角場(chǎng)合生匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，該筆債券擬發(fā)行金額83億元，品種為ABS。

所謂ABS，是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的過(guò)程。目前，房地產(chǎn)ABS主要有五大品種，分別是購(gòu)房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS、CMBS以及類REITs。其中，供應(yīng)鏈ABS通過(guò)應(yīng)收賬款反向保理為上下游企業(yè)提供融資，緩解中小企業(yè)融資難、融資貴的問(wèn)題，有助于上游企業(yè)拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經(jīng)營(yíng)效率。

事實(shí)上，在今年9月，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS基本是“停滯”狀態(tài)。據(jù)安信證券研究中心研究顯示，今年9月以來(lái)，房地產(chǎn)ABS發(fā)行明顯減少，其中交易所供應(yīng)鏈ABS和購(gòu)房尾款A(yù)BS基本停發(fā)。11月以來(lái)，購(gòu)房尾款A(yù)BS發(fā)行有所回暖，主要體現(xiàn)在少部分企業(yè)購(gòu)房尾款A(yù)BS重啟發(fā)行，供應(yīng)鏈ABS的凈融資仍有較大缺口。

中指研究院也指出，今年10月、11月，房地產(chǎn)ABS融資以CMBS及類REITs為主，供應(yīng)鏈ABS規(guī)模急速下降，截至目前尚無(wú)全新項(xiàng)目發(fā)行。

進(jìn)入12月，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行計(jì)劃重啟。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)整體融資環(huán)境顯現(xiàn)寬松跡象，審批節(jié)奏開(kāi)始加快。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星表示，12月以來(lái)，有多筆購(gòu)房尾款A(yù)BS項(xiàng)目、供應(yīng)鏈ABS項(xiàng)目狀態(tài)出現(xiàn)更新，各融資類別均已再度進(jìn)入審核程序，ABS新增項(xiàng)目發(fā)行進(jìn)入預(yù)熱階段，有望再度回歸。

業(yè)內(nèi)：預(yù)期短期房地產(chǎn)金融政策繼續(xù)調(diào)整

近期，從“一行兩會(huì)”集體發(fā)聲到央行降準(zhǔn)，再到中央政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，積極向好的房地產(chǎn)政策信號(hào)不斷出現(xiàn)。

12月3日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

同一日，中國(guó)人民銀行發(fā)布通知，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高層發(fā)聲釋放了更加積極的政策信號(hào)，預(yù)期短期相應(yīng)的房地產(chǎn)金融政策會(huì)繼續(xù)調(diào)整和邊際放松，防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)失速下行和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

陳星分析認(rèn)為，當(dāng)前融資環(huán)境處于邊際放松階段，但大規(guī)模放松的可能性不大。在資金有限的情況下，投資額會(huì)流向信用資質(zhì)好、財(cái)務(wù)健康的企業(yè)。

的確，諸如陷入流動(dòng)性危機(jī)的新力控股，擬發(fā)行4.64億元的“世紀(jì)-新力2021年第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)顯示終止。

對(duì)于房地產(chǎn)ABS的前景，陳星表示，未來(lái)房地產(chǎn)ABS融資規(guī)模再度爆發(fā)的可能性不大。房企發(fā)行ABS的一個(gè)重要因素是為了在增加融資的同時(shí)不新增有息債務(wù)，但監(jiān)管已將ABS融資納入?yún)⒖挤秶?，隱藏債務(wù)的作用下降，房企發(fā)行ABS的動(dòng)力也會(huì)隨之減弱。