房地產(chǎn)行業(yè)正恢復(fù)正常融資。

12月1日，中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中海企業(yè)”）公開發(fā)行的公司債券正式在深交所上市，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

十天前，中海企業(yè)披露了2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第四期）的發(fā)行結(jié)果，該批債券發(fā)行規(guī)模合計(jì)29億元，其中3年期利率最低為3.08%。

這并非個(gè)例，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，多家房地產(chǎn)企業(yè)均有計(jì)劃于近期啟動(dòng)固收產(chǎn)品發(fā)行。萬(wàn)科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢；綠城、龍湖分別計(jì)劃于近期發(fā)行8-10億元供應(yīng)鏈ABS；龍光控股計(jì)劃于12月發(fā)行6.65億元CMBS，并計(jì)劃后續(xù)發(fā)行約5億元供應(yīng)鏈ABS。中海企業(yè)、招商蛇口等房企也計(jì)劃于近期發(fā)行公司債券。

早前，受恒大風(fēng)險(xiǎn)事件影響，部分市場(chǎng)人士擔(dān)憂可能影響房地產(chǎn)行業(yè)融資，但隨后，監(jiān)管層很快回應(yīng)了相關(guān)擔(dān)憂。央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門集體表態(tài)，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。

“我們認(rèn)為應(yīng)高度重視一行兩會(huì)本次集體發(fā)聲，這表明政策端開始關(guān)注國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)供需矛盾以及房企融資壓力。房地產(chǎn)融資政策信號(hào)轉(zhuǎn)向積極。”西部宏觀張靜靜團(tuán)隊(duì)指出。

監(jiān)管層支持房企合理融資

去年以來(lái)，受“三道紅線”和“房貸集中度”等影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及企業(yè)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，居民按揭貸款審核周期拉長(zhǎng)、房企信貸資金受限，同時(shí)帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的顯著降溫。

但在今年9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)后，金融監(jiān)管部門開始密集釋放房地產(chǎn)金融政策積極信號(hào)，向市場(chǎng)傳遞暖意，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐漸“解凍”。

10月15日，央行召開第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，房?jī)r(jià)上漲過快的城市在房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系將回歸正常。20日，國(guó)務(wù)院、銀保監(jiān)會(huì)、央行領(lǐng)導(dǎo)在2021金融街論壇年會(huì)上表示“風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)合理資金需求正在得到滿足。”

21日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也在三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上表示，要支持剛需購(gòu)房；強(qiáng)調(diào)在“房住不炒”和“三穩(wěn)”前提下，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

11月9日，在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)上，參會(huì)人士也透露，近期部分房企均有計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，房企發(fā)債出現(xiàn)寬松信號(hào)。

進(jìn)入12月，一行兩會(huì)對(duì)于恒大事件的表態(tài)，釋放出了更為明確的積極信號(hào)。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人直言，“恒大集團(tuán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要源于自身經(jīng)營(yíng)不善、盲目擴(kuò)張。境外美元債市場(chǎng)是高度市場(chǎng)化的，投資人較為成熟、甄別能力較強(qiáng)，對(duì)于相關(guān)問題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。”

據(jù)央行介紹，近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證監(jiān)會(huì)也指出，將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境并沒有出現(xiàn)重大的惡化，部分房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，和盲目擴(kuò)張等不良表現(xiàn)有關(guān)。就近期房企債務(wù)問題處置過程中，也需要提振起來(lái)，主動(dòng)宣傳企業(yè)積極和有成長(zhǎng)性的地方。尤其是此次明確，當(dāng)前境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，房企需要抓住此類機(jī)會(huì)，講好房企未來(lái)經(jīng)營(yíng)的故事，真正把債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)受訪指出。

多家房企啟動(dòng)發(fā)行計(jì)劃

值得一提的是，隨著監(jiān)管層密集釋放積極信號(hào)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動(dòng)了發(fā)行計(jì)劃。除了前文提到的中海企業(yè)外，在證監(jiān)會(huì)、交易所等部門的積極支持下，華潤(rùn)置地、招商蛇口等多家大型房企已完成了相關(guān)境內(nèi)債券產(chǎn)品的發(fā)行。

2021年10月以來(lái)，中海企業(yè)、天保基建等2家房地產(chǎn)企業(yè)在深交所發(fā)行3只公司債券，規(guī)模合計(jì)33億元，募集資金用于償還公司債務(wù)；華潤(rùn)置地、招商蛇口等5家房地產(chǎn)企業(yè)在深交所發(fā)行6只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模合計(jì)106.27億元，類型涵蓋供應(yīng)鏈ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、CMBS和類REITs等。

記者從招商蛇口處了解到，“招商蛇口通過交易所債券市場(chǎng)融資得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持，發(fā)行渠道暢通” “公司債券發(fā)行，獲得了合作銀行的大力支持，也得到了市場(chǎng)化投資機(jī)構(gòu)的充分認(rèn)可，票面利率多次創(chuàng)下相近時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券利率新低”。

記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，證監(jiān)會(huì)、交易所將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)樞紐作用，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持專注主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)保護(hù)廣大投資者合法權(quán)益。

申港證券分析師曹旭特認(rèn)為，“在地產(chǎn)行業(yè)多重利好的作用下，地產(chǎn)行業(yè)的政策底已經(jīng)夯實(shí)。未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)有三條可以關(guān)注的主線，分別是大型國(guó)有企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)，部分民營(yíng)企業(yè)的資金緩解，以及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的長(zhǎng)期取勝。”