克而瑞此前在一份研報(bào)中也指出，當(dāng)前融資端口的破封對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購(gòu)房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。

房地產(chǎn)行業(yè)融資暖風(fēng)吹拂。

近期，一行兩會(huì)紛紛發(fā)聲促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，其中銀保監(jiān)會(huì)表示，將在落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)做好對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務(wù)?，F(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

在監(jiān)管層的發(fā)聲下，多家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布境內(nèi)融資計(jì)劃。2021年11月30日晚間，保利發(fā)展公告，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)100億元；銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站信息顯示，2021年12月1日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司的債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行計(jì)劃也已被受理。

需要強(qiáng)調(diào)的是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資整體上有松綁的跡象，但企業(yè)之間的分化仍然存在。本輪計(jì)劃在境內(nèi)融資的房地產(chǎn)企業(yè)，均為信用級(jí)別較高而且運(yùn)營(yíng)較為精細(xì)的企業(yè)。在“三道紅線”的約束下，高杠桿、高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式不再，房地產(chǎn)行業(yè)去金融化的趨勢(shì)仍然不變。

支持合理融資

受到某大型房企流動(dòng)性危機(jī)的影響，今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資趨冷。不過(guò)，近期監(jiān)管層的表態(tài)，讓行業(yè)看到了新的希望。2021年12月3日，央行表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。

隨后，證監(jiān)會(huì)也表示，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的兼并收購(gòu)，近期，已有大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)啟動(dòng)相關(guān)債券發(fā)行工作。同時(shí)，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，探索推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITS)支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。金融市場(chǎng)也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

事實(shí)上，高信用房企合理的融資需求的確得到了滿足與回應(yīng)。例如，萬(wàn)科擬于近期發(fā)行7.77億元供應(yīng)鏈ABS，并計(jì)劃于12月將2021年內(nèi)供應(yīng)鏈ABS額度發(fā)行完畢；龍光集團(tuán)全資子公司深圳市龍光控股有限公司2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券的申請(qǐng)，已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)及上交所審核批準(zhǔn)。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，房企債券融資也有持續(xù)回暖的趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2021年11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，房企債務(wù)融資工具發(fā)行金額285億元，環(huán)比增長(zhǎng)128%。

實(shí)際上，不僅是債券融資，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放速度也明顯加快。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，2021年11月，房地產(chǎn)貸款投放在10月大幅回升基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持環(huán)比同比雙升態(tài)勢(shì)，初步預(yù)計(jì)同比多增約2000億元。

此前的10月，房地產(chǎn)貸款投放已經(jīng)較9月明顯放量，環(huán)比多增超過(guò)1500億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款環(huán)比多增500多億元，個(gè)人住房貸款環(huán)比多增超1000億元。

馬太效應(yīng)凸顯

盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資有所放開(kāi)，不過(guò)對(duì)于信用級(jí)別不同的企業(yè)，感受也不盡相同。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆近期對(duì)房企融資的動(dòng)向發(fā)表看法指出，“我們判斷監(jiān)管層面對(duì)行業(yè)降杠桿的導(dǎo)向不會(huì)轉(zhuǎn)變，但滿足監(jiān)管要求的房企融資會(huì)得到支持。房住不炒是基本原則，房地產(chǎn)去金融化的大勢(shì)不會(huì)改變。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)及證券交易所始終支持優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，積極滿足優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理的融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。”

金融機(jī)構(gòu)的看法也與之類似。一位股份制銀行員工告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前他所在銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款采取白名單制，對(duì)房企的資質(zhì)審核有一定要求，“要看實(shí)力，對(duì)每一家企業(yè)每一個(gè)項(xiàng)目，都要進(jìn)行評(píng)估核定。”

明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也指出，相比之前最近融資確實(shí)寬松了一些，但還是精準(zhǔn)的寬松，優(yōu)等生受益，無(wú)論是之前的招商蛇口，保利等準(zhǔn)備在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，還是最近碧桂園、龍湖和龍光發(fā)布融資信息，無(wú)一例外都是穩(wěn)健房企。

可供印證的是，目前穆迪、惠譽(yù)等國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予碧桂園“投資級(jí)”評(píng)級(jí)，而摩根士丹利、國(guó)泰君安等國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)機(jī)構(gòu)亦紛紛看好碧桂園財(cái)務(wù)狀況及未來(lái)發(fā)展空間，給予“買入”、“增持”等較高評(píng)級(jí)。

而龍湖也是房地產(chǎn)行業(yè)中債務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好的企業(yè)。截至2021年6月,龍湖平均融資成本為4.21%，處于行業(yè)的最低區(qū)間，凈負(fù)債率為46.0％；現(xiàn)金短債比為5.48倍。

故此，盡管融資面暖風(fēng)吹拂，但是從資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的反饋來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化仍然存在。一位不愿具名的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在監(jiān)管層表態(tài)之后，房地產(chǎn)行業(yè)接下去會(huì)邊際回暖，整體上是很積極的，但是那些高負(fù)債高杠桿的企業(yè)，面臨的挑戰(zhàn)較大。

克而瑞此前在一份研報(bào)中也指出，當(dāng)前融資端口的破封對(duì)于經(jīng)營(yíng)狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是機(jī)會(huì)，房企仍應(yīng)積極推動(dòng)自身降負(fù)債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購(gòu)房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。