下半年物業(yè)資本市場(chǎng)起起伏伏，上市不到5個(gè)月的德信服務(wù)(02215.HK)卻在悶聲干大事兒。
近日，德信服務(wù)官微發(fā)布消息，公司與樂清城投共同出資成立了“樂清市城德城市服務(wù)有限公司”（簡(jiǎn)稱“城德城市服務(wù)”）。
根據(jù)官微消息，樂清城投是樂清市屬國(guó)有獨(dú)資公司，隸屬于樂清市財(cái)政局，成立的新公司將被打造成為城市物業(yè)管理與服務(wù)平臺(tái)。搶灘樂清市城市服務(wù)，德信服務(wù)就此搭上了國(guó)企的便車。
“攀上”國(guó)資企業(yè)，德信服務(wù)不是第一家。受地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷影響，下半年，物管行業(yè)重金收并購(gòu)開始萎縮，進(jìn)入11月，多家中小物企開始另辟蹊徑，走上了與國(guó)資企業(yè)成立合資公司的道路，“以小博大”。
拉攏國(guó)資企業(yè)
擁有國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)，在獲取優(yōu)質(zhì)公建項(xiàng)目尤其政府項(xiàng)目時(shí)有著先天的優(yōu)勢(shì)，物企扎堆選擇與國(guó)資企業(yè)合作也就不難理解。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，11月份，至少有8家物企開展了與國(guó)資企業(yè)的合作，主要通過成立合資公司的方式。
開展合作的物企中，不乏有規(guī)模處于第一梯隊(duì)的綠城服務(wù)、招商積余，以及中小規(guī)模物企中奧到家、朗詩(shī)綠色生活、德信服務(wù)、建業(yè)新生活，此外，還有處于遞表中的東原仁知服務(wù)和中梁物業(yè)。
而合作方多是由地方國(guó)資委所控股的相關(guān)企業(yè)，搶灘地方城市服務(wù)，物企意圖不言而喻。
以中奧到家為例，11月30日，其附屬公司四川中奧到家城市管理服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“四川中奧到家”）與南充市嘉陵城市建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南充嘉陵城投”）舉行合作簽約儀式。
南充嘉陵城由南充市國(guó)資委100%間接持有，同樣屬于國(guó)企。簽約后雙方將共同出資設(shè)立城市全域服務(wù)平臺(tái)，即南充嘉陵城投中奧到家城市綜合管理有限公司，將圍繞南充嘉陵開展城市綜合服務(wù)。
同樣聚焦地方國(guó)資委的物企還有朗詩(shī)綠色生活。11月23日，朗詩(shī)綠色生活發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司南京朗拓物業(yè)與獨(dú)立第三方東陽(yáng)物業(yè)訂立合作協(xié)定，東陽(yáng)物業(yè)由東陽(yáng)市國(guó)資委最終控制。
根據(jù)協(xié)定，將成立一家由南京朗拓物業(yè)擁有49%權(quán)益及由東陽(yáng)物業(yè)擁有51%權(quán)益的合營(yíng)公司，即東陽(yáng)市城投朗詩(shī)物業(yè)服務(wù)有限公司。合營(yíng)公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，將由訂約方按各自股權(quán)比例繳納。
朗詩(shī)綠色生活的此次合作，也將立竿見影。根據(jù)公告，該公司計(jì)劃在今年度承接四個(gè)項(xiàng)目，合共在管面積約79.88萬(wàn)平方米。此外，合作方東陽(yáng)物業(yè)將協(xié)調(diào)約130萬(wàn)平方米的“農(nóng)房集聚區(qū)項(xiàng)目”，在2023年12月前分兩期交由合營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)化物業(yè)管理。
不難看出，國(guó)資背景的物企賦能優(yōu)勢(shì)明顯，通過雙方的資源協(xié)同，用較少的資金即可提升物企內(nèi)生增長(zhǎng)規(guī)模。
進(jìn)擊的中小物企
在促成與國(guó)資企業(yè)的合作中，中小物企的韌性也得以窺見。
部分依靠地產(chǎn)母公司壯大的頭部物企，在風(fēng)口中折戟，反倒是母公司并不強(qiáng)大的中小物企在這場(chǎng)資本博弈中顯現(xiàn)出了“小而美”的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)和向上的勢(shì)能。
據(jù)樂居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年11月份，共有21家上市物企以及遞表中的物企對(duì)外進(jìn)行了輕投資，其中14家是規(guī)模處于1億平方米以下的中小物企。
21家物企對(duì)外投資的企業(yè)達(dá)到了29家，其中1億規(guī)模以下的中小物企對(duì)外投資的企業(yè)有14家，幾乎占了一半。
中小物企通過成立合資公司，實(shí)現(xiàn)實(shí)力疊加，在進(jìn)行資源互換后，達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的目的。不僅可以以較少的投入撬動(dòng)更多的管理規(guī)模和管理經(jīng)驗(yàn)，還可以承接未來新增交付的項(xiàng)目，一舉兩得。
在統(tǒng)計(jì)的對(duì)外進(jìn)行投資的物企中，海倫堡物業(yè)盡管招股書于10月份失效，但是依舊沒有停止外拓的步伐。11月5日，海倫堡物業(yè)與融創(chuàng)服務(wù)合資成立了融創(chuàng)海韻物業(yè)，海倫堡物業(yè)持股49%，融創(chuàng)服務(wù)持股51%。
中指研究院在并購(gòu)研究報(bào)告中指出，頭部物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)占有率遠(yuǎn)沒有達(dá)到行業(yè)壟斷的天花板。2020年，物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額僅有10%左右，即使是并購(gòu)巨頭碧桂園服務(wù)在完成一系列收并購(gòu)以后，預(yù)計(jì)到今年年底其市場(chǎng)份額也不足4%。
這也意味著，中小物企在行業(yè)發(fā)展現(xiàn)階段，依然有彎道超車的機(jī)會(huì)。11月26日，規(guī)模僅有420萬(wàn)方的德商產(chǎn)投服務(wù)通過聆訊，成為本月內(nèi)第三家過會(huì)物企。
此外，明宇商服、東原仁知服務(wù)、中梁百悅紛紛在本月完成二次遞表。在準(zhǔn)備遞表的同時(shí)，東原仁知服務(wù)以及中梁百悅不忘同步積累資源、提升實(shí)力，在11月份，分別對(duì)外投資了合資公司。
與此同時(shí)，12月份也將迎來一輪物企過會(huì)潮。力高健康生活、陽(yáng)光智博服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)、眾安服務(wù)、俊發(fā)服務(wù)、上房服務(wù)、潤(rùn)華物業(yè)、融匯悅生活以及珠江城市服務(wù)，招股書有效期將于本月截止。
眼下，資本市場(chǎng)馬太效應(yīng)依舊凸顯，但行業(yè)不僅僅需要一家獨(dú)大的龍頭物企，也需要發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁的中小型物企，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
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