往年這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商們都忙著儲糧過冬、借舊換新。等過了年關(guān)，到來年的陽春三月，它們又將迎來一段銷售的黃金期。
而如今，“債務(wù)展期”卻成了地產(chǎn)圈內(nèi)的高頻詞匯，部分開發(fā)商正在努力以時(shí)間換空間，只求度過眼下危機(jī)。
近期，奧園、花樣年、
陽光城、鴻坤等，陸續(xù)傳出了債券展期兌付的消息。這些積極信號的傳出，意味著房企能爭取到騰挪的余地，緩解風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散，而投資者也不至于因債券違約而損失利益。
但“展期”看似是一把“萬能鑰匙”，卻也有打不開的鎖，在調(diào)控的環(huán)境下，也出現(xiàn)了一些房企展期失敗的案例。即使展期成功，也只是暫時(shí)得到緩沖，未來的挑戰(zhàn)仍然不小。
爭取喘息之機(jī)
上月，
陽光城老板林騰蛟度過了最忙碌的一個(gè)月。他頻繁往返于上海、福建，為債務(wù)展期一搏，希望尋求持有人的理解。
11月初，
陽光城對旗下3只美元債券進(jìn)行要約交換，并就債券契約修訂進(jìn)行同意征求，對其余5只債券的契約修訂進(jìn)行同意征求，由此開啟了對債務(wù)展期的探索。
至月內(nèi)中下旬，隨著它最后一只即將到期美元債展期方案獲通過，
陽光城的短期債務(wù)交叉違約風(fēng)險(xiǎn)得到解除，相關(guān)美元債券也于港交所申請復(fù)牌。
除了美元債之外，
陽光城13.53億元的購房尾款A(yù)BS計(jì)劃、6.365億元的“18陽光04”，以及 “20華濟(jì)建筑ABN001”等多只債券，也獲得展期。該公司還著手為30億元永續(xù)債尋求更長的還款期限。
另一邊，奧園也在與時(shí)間賽跑，為自己贏取生存空間。
11月22日及24日，奧園集團(tuán)中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、2021年度第一期奧園集團(tuán)供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)，先后獲得展期，兩筆債券合計(jì)債務(wù)規(guī)模約13.66億元。
五天之后，奧園第三筆境內(nèi)債展期方案獲通過。據(jù)悉，這筆境內(nèi)債為平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，債務(wù)規(guī)模約1.5億元，票面利率5.6%，原定到期日為2021年12月3日。
據(jù)說集團(tuán)總裁郭梓寧親自帶隊(duì)談判，才讓奧園后來在8天之內(nèi)跑出了生死時(shí)速。
而花樣年“20花樣02”延期支付的談判，則顯得較為曲折。該筆債券發(fā)行規(guī)模為15.43億元，利率為7.5%，期限為2+1年；它先后召開了四次投資人會議，于11月下旬才有驚無險(xiǎn)獲得通過。
時(shí)間再往前推，當(dāng)代置業(yè)也曾在10月宣布擬將于10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘優(yōu)先票據(jù)，延期至2022年1月25日，并已刊出同意征求公布。但不久之后，它自行終止了這一舉動。
債務(wù)展期是避免債務(wù)違約的一種方式，體現(xiàn)了房企對債務(wù)積極管理、不躺平的姿態(tài)。但這畢竟在一定程度上暴露了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此并不是每一筆展期債務(wù)，都能涉險(xiǎn)通過、結(jié)局圓滿。
此前，華夏幸福曾向部分普通境內(nèi)債權(quán)人提出，計(jì)劃通過1340億的資產(chǎn)處置用以支付債券30%至40%的首期款，其余部分計(jì)劃展期8年，利息以2.5%計(jì)算。
有媒體披露，華夏幸福境外債權(quán)人小組于近日對其提出的重組方案，表示初步不予贊同，并希望獲得代表至少25%境外債劵本金的持有人支持，以提升該小組未來與公司進(jìn)行談判的能力。
境外債權(quán)人小組相關(guān)顧問表示，尚未收到明確具體的重組方案草案。
今年2月的第一次公布債務(wù)違約時(shí)，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息的規(guī)模為52.55億元，而今已迅速漲至1013.04億元。這筆巨額債務(wù)，如果后續(xù)不能妥善處理，將成為企業(yè)重生過程中不可逾越的大山。
談判桌上的籌碼
一紙債務(wù)公告，有時(shí)候只有寥寥幾行字，但其背后卻充滿著劇烈的博弈，房企的掌舵者們體驗(yàn)到的并不是樽俎折沖的滿足感，而是幾經(jīng)周折的奔波與拉鋸。
在這個(gè)過程中，就看房企能在談判桌上開出什么條件，以獲取投資者的肯定，達(dá)成協(xié)議。而既然有雙方的利益訴求在其中，那正和博弈便是最好的結(jié)果，“雙贏”才是正道。
比如，上述歷經(jīng)四次投資人會議的花樣年“20花樣02”，其先是達(dá)成了追加擔(dān)保、償債保障措施等三項(xiàng)議案，但此后的利息支付方案卻經(jīng)過多次討論才塵埃落定。
直到花樣年召開第四次投資人會議，才對原有方案進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步明確了該筆債券的支付時(shí)間和方式，即11月25日到期后支付20%利息，一年后支付剩余80%的利息，而且約定首期利息通過“場外支付”。
這樣的調(diào)整，使得花樣年債券展期最終達(dá)成。達(dá)成之時(shí)，距離該債券原本的到期日只有兩天，可謂是踩線過關(guān)的極限操作。
據(jù)披露，奧園的ABS展期也并非一蹴而就。起初，奧園提出的展期方案是到期兌付20%、半年后兌付20%、展期結(jié)束兌付60%，但投資人仍擔(dān)憂相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，提出了另一個(gè)要求：追加實(shí)控人個(gè)人擔(dān)保。
此后，奧園并沒有答應(yīng)實(shí)控人個(gè)人擔(dān)保的要求，但調(diào)整了展期方案，改為到期支付10%、半年支付10%、展期結(jié)束支付80%，并增加江西、廣東等部分地塊作為擔(dān)保。據(jù)此，最終雙方才談妥。
相比之下，
陽光城美元債展期的擔(dān)保條件，更為容易讓投資者接受。其美元債展期后發(fā)行的新票據(jù)由
陽光城母公司提供擔(dān)保，同時(shí)由持有母公司43.98%股份的實(shí)際控制人林騰蛟提供個(gè)人擔(dān)保。
在展期方案中，
陽光城則提到了現(xiàn)金償付、新舊債交換等方式。
以總額7.47億美元的三只美元債為例，
陽光城給予每1000美元，現(xiàn)金償付2.5%；新舊債券進(jìn)行1：1交換，新發(fā)行的債券，票面利率10.25%，于2022年9月15日到期。換言之，
陽光城愿意用更高的利息換時(shí)間，且時(shí)間不超過一年。
在調(diào)控的基調(diào)下，房企無法償還到期債務(wù)的情況并不在少數(shù)。當(dāng)“囊中羞澀”時(shí)，與投資人溝通，獲得展期無疑是最優(yōu)解，這既能緩解資金壓力，也能避免因債務(wù)違約而產(chǎn)生信用危機(jī)，以及其他連帶的負(fù)面影響。
而有業(yè)內(nèi)人士表示，對于投資人來說，信用債因?yàn)闆]有抵押，在償還順序中一般為“劣后”，因此他們和房企的訴求基本上是保持一致的，如果房企違約，他們的利益也會隨之受損。
雙方就像栓在一根繩上的螞蚱。基于此，債務(wù)展期的方案也大多數(shù)能達(dá)成，只是投資者會盡最大程度，為自己的投資加上牢固的“保險(xiǎn)”而已。
他們極其關(guān)注方案細(xì)節(jié)，上述華夏幸福重組草案之所以未獲通過，可能即因?yàn)槿A夏幸福沒有向境外投資人征求相關(guān)意見，也未對其所提出的資產(chǎn)出售計(jì)劃，做出明確的細(xì)節(jié)指引。
展期≠解除危機(jī)
“時(shí)間就是生命”這句至理名言，對于債務(wù)展期同樣適用。
對于那些負(fù)有盛名，卻突然間兵敗如山倒的房企，我們時(shí)常感到驚詫。殊不知，這些企業(yè)有可能原本并沒有到達(dá)“破產(chǎn)”的邊緣，只是有些到期債務(wù)，沒有給他們更多的時(shí)間和空間罷了。
在資金鏈緊繃的關(guān)口，房企不僅要寄希望于新融資，更要利用債務(wù)展期解燃眉之急，以免多米諾骨牌的崩塌。
不過，展期并不等于解除危機(jī)，雖然還債的時(shí)間線被拉長，但債務(wù)仍然需要房企來背。若當(dāng)下不持續(xù)做好以后債券兌付的準(zhǔn)備，那被透支的未來，將愈加無法彌補(bǔ)。
利用爭取展期的間隙，房企最常用的資金回流方式，便是賣資產(chǎn)。
華夏幸福10月8日公告的《債務(wù)重組計(jì)劃》披露，它清償債務(wù)的方式之一，即包括賣出資產(chǎn)回籠資金約750億元；而在業(yè)務(wù)層面，曾被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也大概率將被剝離。
11月，花樣年已將寧波鳴翠東著項(xiàng)目49%股份，轉(zhuǎn)讓給建安投資控股集團(tuán)有限公司；此外還退出了北京密云區(qū)國祥府、國祥云著兩項(xiàng)目，由旭輝接盤。
奧園則以9億港元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓香港西半山羅便臣道的一系列物業(yè)，并將荔灣東塱村舊改項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)金源。
而
陽光城在10月底召開內(nèi)部會議稱，公司新增資金來源主要有兩個(gè)，一是陽光控股持有的興業(yè)銀行股權(quán)，二級市場出售價(jià)值近50億元；二是變現(xiàn)持有的萬物云4.8%股權(quán)。
此前暴雷的福晟集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、恒大、新力等房企，也都毫無例外地祭出了出售資產(chǎn)的舉措，以增強(qiáng)流動性，緩解運(yùn)營壓力。
但水逆的處境，往往是按下葫蘆浮起瓢。這邊花樣年剛處理完部分資產(chǎn)、完成債券展期，那邊百大集團(tuán)就發(fā)公告稱，其投資的花樣年杭州項(xiàng)目債務(wù)本息逾期，已提起訴訟，涉及金額為1億元。
另外，奧園在年底前的債務(wù)壓力雖得以暫時(shí)緩解，但在明年1月，它也還有兩筆合計(jì)為6.86億美元境外債到期。而面臨這樣情況的，并不止奧園一家。
后續(xù)的日子里，或許“展期”這把“萬能鑰匙”，還會時(shí)常被開發(fā)商拾起，但他們能不能持續(xù)利用它打開另外的通道，只有時(shí)間知道答案。
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