日前，據(jù)媒體報道，一些銀行被告知發(fā)放更多房地產(chǎn)項目貸款，確保11月貸款賬簿上的項目開發(fā)貸款余額較10月份有增長。
近期，但凡有關于開發(fā)貸、按揭貸的任何消息傳出，對風聲鶴唳的房地產(chǎn)市場而言，都猶如興奮劑。資本市場也受鼓舞。11月23日A股收市，房地產(chǎn)股上漲0.83%。
11月22日，南方“小雪”節(jié)氣，冬日暖陽下的降溫天，萬物仍然保持著生長態(tài)勢。這一天，華東某房企創(chuàng)始人張曉東（化名）特意詢問了一下財務部同事開發(fā)貸情況。其收到的反饋是：極少部分城市項目開發(fā)貸放松了，還有大部分城市的項目是比較緊的，尤其是東北地區(qū)大連、長春、沈陽、哈爾濱四大城市的項目，基本上已無新增開發(fā)貸。
這并非這家TOP20房企一家的問題，而是整個行業(yè)面臨的局面。“部分房企融資開始放松，但民營房企融資仍比較難。”一家民營房企華東某大區(qū)總裁對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
從21世紀經(jīng)濟報道記者聯(lián)系的多家房企反饋來看，目前開發(fā)貸松綁雖然已有明確政策導向，但在落地時，對民企產(chǎn)生的效果還很微弱。開發(fā)貸基本面仍然緊張而膠著，加上按揭貸的監(jiān)管收緊，房企的流動性仍然緊繃。
局部放松
11月19日，銀保監(jiān)會就近期熱點問題答記者問時表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。10月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。
具體表現(xiàn)有差異。“開發(fā)貸有所松動的只有局部城市，有些城市的開發(fā)貸收緊情況還是比較嚴重的。”張曉東說，東北地區(qū)、弱一點的二三線城市、三四線城市開發(fā)貸普遍都比較緊張。
一個事實是，即便在長三角區(qū)域和大灣區(qū)一些市場界面看起來比較好的城市，比如杭州，像張曉東企業(yè)的項目，還是很難申請到開發(fā)貸。
在杭州，其他房企也感同身受。前述民營房企華東某大區(qū)總裁指出，杭州開發(fā)貸沒有放松；另一家杭州銷售排名前五的房企相關人士也透露，監(jiān)管部門要求適當放開，但地方銀行在做項目的時候受到方方面面的約束，條條框框要求的東西比之前甚至更多。
正如房地產(chǎn)市場表現(xiàn)有差異，調(diào)控“一城一策”，每個城市的微調(diào)政策都不一樣，開發(fā)貸的松綁也是局部的，各地情況有差異的。據(jù)張曉東透露，長三角至少有個別城市是放松了，北方區(qū)域鮮有放松跡象，尤其是東北地區(qū)。
上述華東某房企財務負責人直言，沒有明顯感覺到開發(fā)貸松綁。
“辦是可以開始辦了，但速度很一般。”一家TOP30房企營銷總對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，金融政策目前是區(qū)域放松，但政策力度還是不夠。他所在企業(yè)布局的項目中，有的可以開始申請辦理開發(fā)貸了，但他認為，各地開發(fā)貸的松綁情況各異，沒有規(guī)律可言。
開發(fā)貸松綁不僅各地表現(xiàn)不同，即便同一個城市，企業(yè)面對的情況也有差異。在湖南永州，一家TOP10房企的項目，此前有兩家銀行同意放貸，這兩天審批進度卻又放緩了。據(jù)了解，該房企今年1月落子永州，在建的是一個綜合體項目。
前述多名人士均表示，銀行對企業(yè)的態(tài)度前后不一，很大一部分原因在于：當前房地產(chǎn)行業(yè)處于動蕩期，個體企業(yè)隱藏的風險比較大，都怕開發(fā)貸放出去之后，企業(yè)資金出問題。
政策導向變化
冰凍三尺，非一日之寒。10 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-5.4%，商品房銷售面積同比-21.7%，行業(yè)基本面進一步下行。博弈之間，政策導向已發(fā)生變化。
央行在第三季度貨幣執(zhí)行報告中表示目前房地產(chǎn)市場風險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
從監(jiān)管層的表態(tài)來看，盡管對貸款過緊有所糾偏，但房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨勢未變，行業(yè)總體仍面臨從嚴的政策環(huán)境。
華東一家中型房企負責人表示，開發(fā)貸在實際落地的時候，對民企產(chǎn)生的效果還沒有很明顯的促進。
他分析指出，各個銀行對央行指導意見的理解深度、緯度是不一樣的?；诿衿罄锩嬗胁糠制髽I(yè)的債務狀況處于不良狀態(tài)，這對銀行來說，最關鍵的問題就是風險偏好，也即風控的問題。
實際上，絕大多數(shù)民企的資金鏈都很緊。在這種情況下，如果銀行稍微激進一點，把開發(fā)類貸款向民企多開放一點，一旦風險暴露，銀行做這單業(yè)務就相當于把自己套進去了。對于銀行而言，這樣的風險比投放額度不足更大。這就導致銀行在開發(fā)貸松綁的執(zhí)行過程當中，由于沒有統(tǒng)一的標準和統(tǒng)一的行為準則，各家銀行便按照自己的理解來辦，尤其是在項目審批和風險把控這兩部分工作上。這導致最后民企的開發(fā)貸審批依然趨嚴。
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，明面上，各地銀行對一些高能級的城市中心地塊、符合標準的項目，審批會更快一點。這樣的導向，對那些已經(jīng)在過會的、已經(jīng)在途的項目可能略有幫助，時間上前后加起來也要一兩個月。因此大部分房企所體會到的是，政策放松的整體效果還沒有那么明顯。
有跡象表明，各家銀行現(xiàn)在都在搶國企、央企的開發(fā)貸單子。不僅如此，國企、央企近期融資動作上升。自中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會后，多位房企計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。
克而瑞機構數(shù)據(jù)顯示，11月10日以來，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元。發(fā)行主體均是城投公司或央企、國企，且主體和債券的評級相對較高，主要是利用政府的信用進行背書，未來能否擴大發(fā)債主體至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。
如何疏導房企流動性？
形成民企融資的困境原因是多維的，民企的開發(fā)貸出路何在？此時房企資金回籠所依賴的銷售端也發(fā)生了變化。
在環(huán)滬區(qū)域，多個過往火爆的熱錢流入洼地，正在形成一個個有價無市的市場界面。一名專做環(huán)滬市場的人士對21世紀經(jīng)濟報道透露，二手房業(yè)主急售的房子越來越多，降價比較明顯，少則1000～2000元/平方米，多則看業(yè)主急售程度。但成交依然停滯，現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主要求客戶全款或者高首付。
一方面，開發(fā)貸松綁不明顯；另一方面，政府對房企的資金監(jiān)管仍然嚴守底線，有些城市要求的監(jiān)管資金比例比這一輪房企風險裸露之前的比例高。兩者對沖之下，即便是有一些放貸，看起來是松綁了，但作為企業(yè)的感受不明顯。因為監(jiān)管資金會停留在監(jiān)管賬戶上，比如監(jiān)管資金可能以前要求100萬，現(xiàn)在則要求300萬。
央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，目前房地產(chǎn)市場風險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；銀保監(jiān)會則指出，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足，10 月末房地產(chǎn)貸款同比 8.2%，個人住房貸款中 90%以上用于支持首套房。
前述TOP10民營房企華東某大區(qū)總裁指出，宏觀數(shù)據(jù)結構在發(fā)生變化，但房企開發(fā)端和銷售端融資情況并沒有改善。“舉個例子，以前監(jiān)管戶是可以動的，現(xiàn)在監(jiān)管嚴格了，一分都不讓動”。他認為，調(diào)控硬著陸，房企將會越來越難。
21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，為了保交付，地方政府在房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管比例上有所提高。比如有的省份監(jiān)管比較極端，監(jiān)管資金比例要求達到項目總建安成本的130%。這相當于預售證所對應的房子，只要賣出去一套就要打這套房子總建安成本130%到監(jiān)管賬戶。這意味著，客戶首付款將直接進入監(jiān)管賬戶，一直到資金監(jiān)管池達到預售證對應的所有房子建安成本的130%，開發(fā)商才能調(diào)用剩余的資金。
在浙江紹興、嘉興、寧波等地，資金監(jiān)管門檻有明顯抬升，在當?shù)赜许椖康姆科笥械囊烟崆皯獙Γ热缂哟蟛脝T幅度，減少未來人員儲備。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，市場速凍之下，只能通過降低首套房房貸利率、支持二套房房貸利率的方法提振市場信心。
在調(diào)控大潮面前，每一家企業(yè)所經(jīng)歷的，都像是歷史的浪花，最后隨波而逝。
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