網(wǎng)傳已久的深圳二手房交易系統(tǒng)正式終于正式落地。11月19日，新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式在深圳市住建局官方房地產(chǎn)信息平臺(tái)上線。
詳見每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道《深圳二手房交易系統(tǒng)上線又下架》
不同于以往深圳實(shí)行的雙邊代理居間模式，新的交易系統(tǒng)，則是在國內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，中介方只向自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化。
深房中協(xié)表示，新系統(tǒng)的上線，意味著居間模式將徹底推出深圳歷史舞臺(tái)。單邊代理的交易模式，將打破現(xiàn)有行業(yè)競爭格局，業(yè)內(nèi)所有的中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等的服務(wù)機(jī)會(huì)，企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、專業(yè)與能力。
最多委托3家中介機(jī)構(gòu)
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，新系統(tǒng)已在今日中午12：00正式上線，自新系統(tǒng)上線之日起，原網(wǎng)簽系統(tǒng)不再開放新增委托合同，已錄入的居間合同不得修改買方信息。2021年12月31日，原系統(tǒng)將正式停用。
新系統(tǒng)的進(jìn)入途徑為登錄深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站——房地產(chǎn)信息平臺(tái)——便民服務(wù)——我要買賣二手房——二手房交易系統(tǒng)——錄入合同信息——購房資格審查——買賣雙方登錄i深圳APP進(jìn)行網(wǎng)簽——備案完成。
記者從深房中協(xié)了解到，與原系統(tǒng)相比，新系統(tǒng)在實(shí)際操作中主要有三個(gè)特點(diǎn)：
第一，今后二手房買賣全部交易流程都將在線上完成。
第二，委買委賣先行，賣方最多可以委托3家中介機(jī)構(gòu)賣房，委托時(shí)間最長不超過120天，且首家被委托賣房的中介有獨(dú)賣權(quán)，買家則可以同時(shí)委托多家機(jī)構(gòu)買房。在完成委賣協(xié)議錄入后，系統(tǒng)中所有的合格中介都可以看到這套房子，都可以作為該套房的客源交易方，提高交易效率。并且在新系統(tǒng)中，傳統(tǒng)的無執(zhí)業(yè)資格或星級(jí)的“黑中介”將無法在進(jìn)行交易。
第三是覆蓋面廣，今后深圳包括法拍房在內(nèi)的二手住宅、公寓、寫字樓等交易，都需要通過該系統(tǒng)完成。而原系統(tǒng)中就有的二手房自助交易系統(tǒng)，在新系統(tǒng)中仍有保留，購房者和業(yè)主也可通過該模塊進(jìn)行自助交易。
樂有家研究中心認(rèn)為，新版網(wǎng)簽系統(tǒng)上線不是為了取締中介，而是為了規(guī)范買方、賣方及中介方等三方行為，是政府對市場監(jiān)管的加強(qiáng)，中介機(jī)構(gòu)和買賣雙方對政策已經(jīng)有了預(yù)期和準(zhǔn)備，可以說市場磨合期早已開始。
全國首個(gè)執(zhí)行單邊代理的城市
相較于之前賣房可以委托無限家中介機(jī)構(gòu)代賣，新系統(tǒng)中最受爭議和關(guān)注是“獨(dú)賣權(quán)”，這是否會(huì)影響業(yè)主交易效率和中介服務(wù)質(zhì)量？
深房中協(xié)解釋稱，雖然新系統(tǒng)規(guī)定了取得房源委托的機(jī)構(gòu)將擁有委托期間內(nèi)的房源“獨(dú)賣”權(quán)限，但在賣方隱私信息受到充分保護(hù)的前提下，房源售賣信息可在系統(tǒng)內(nèi)做到實(shí)時(shí)共享，系統(tǒng)內(nèi)的所有合規(guī)中介機(jī)構(gòu)都可以為這套房源尋找、匹配合適買家，真正實(shí)現(xiàn)房源跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣的效果，房源交易出售效率將大為提高。
樂有家研究中心認(rèn)為，賣家最多委托3家機(jī)構(gòu)的規(guī)定，也會(huì)讓更多業(yè)主選擇委賣機(jī)構(gòu)時(shí)更謹(jǐn)慎，會(huì)更傾向于選擇流程規(guī)范、陽光透明、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的大機(jī)構(gòu)、大平臺(tái)。
深房中協(xié)認(rèn)為，“獨(dú)賣”不但打破了此前為了搶房源而造成中介互相踩踏的惡性競爭局面，還因?yàn)橘u方隱私信息受到系統(tǒng)的強(qiáng)力保護(hù)，而免遭其他中介不必要的干擾，省事又省心。
交易模式的變革對市場有何影響？
深房中協(xié)表示，新系統(tǒng)上線后會(huì)有一個(gè)磨合期，不排除深圳二手房網(wǎng)簽量會(huì)出現(xiàn)短期下滑現(xiàn)象。此外，新系統(tǒng)已與民政、社保、不動(dòng)產(chǎn)登記等多部門數(shù)據(jù)對接，在交易重要節(jié)點(diǎn)都會(huì)對房屋權(quán)屬狀態(tài)、買方購房資格等重要事項(xiàng)進(jìn)行自動(dòng)核驗(yàn)，二手房買賣會(huì)更安全。
樂有家影響總監(jiān)李莉表示，新系統(tǒng)規(guī)則中，買賣雙方需提前在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)發(fā)起委買委賣申請，同時(shí)需要提前對買方購房資格查驗(yàn)，購房資格未通過，則無法提前進(jìn)行網(wǎng)簽。而在以前，不管有沒有購房名額都可以打網(wǎng)簽，新版網(wǎng)簽系統(tǒng)上線，既是規(guī)范，也是監(jiān)管。
而對于這種交易模式其他城市是否會(huì)更進(jìn)，深房中協(xié)表示，由于深圳是全國首個(gè)執(zhí)行單邊代理的城市，需要看市場反應(yīng)和執(zhí)行效果。
深房中協(xié)表示，基于單邊代理邏輯運(yùn)行的新版二手房交易系統(tǒng)一旦成功，將是對過去30年我國房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)則的徹底顛覆。這種中介服務(wù)底層邏輯的改變，不僅僅提高了房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，更重要的是，這種改變將更有利保障消費(fèi)者權(quán)益。
不過，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，國內(nèi)目前雙邊代理占據(jù)絕對份額，雙邊代理對于經(jīng)紀(jì)人來說更多考慮是如何促成交易獲得傭金收入。至于是站在賣家立場爭取最高的放盤價(jià)，還是替買家爭取最低成交價(jià)，并沒有絕對定論，采取的策略往往是只關(guān)注從哪方入手可以更大程度加速推進(jìn)交易。
例如在市場上行周期，經(jīng)紀(jì)人大多會(huì)更傾向于持有房源的賣方，買方的利益往往容易受損。同時(shí)，由于中介無法選擇同時(shí)和買賣雙方保持一致立場，也容易導(dǎo)致交易“跳單”行為發(fā)生，即跳過中介而私自簽訂買賣合同。
“但由于國內(nèi)目前獨(dú)家委托的情形占比很少，賣方通過對自己房源的多家委托，更是鞏固了雙邊代理。從根源來說，房產(chǎn)中介本身的門檻低，購房者信任度提升難，都是導(dǎo)致獨(dú)家委托少的重要內(nèi)在原因。因此，更大范圍實(shí)現(xiàn)單邊代理，依然存在諸多阻力。”張波認(rèn)為。
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