“近年地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控頻繁，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，考慮到公司從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。”今年7月，廈門國(guó)貿(mào)（600755）發(fā)布公告稱，計(jì)劃轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司國(guó)貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)，并在不到4個(gè)月時(shí)間完成資產(chǎn)交割，成功剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注于供應(yīng)鏈管理。類似現(xiàn)象，在今年以來(lái)頻頻出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，在原來(lái)粗放式經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模容易做大。但是，經(jīng)過(guò)近一兩年來(lái)樓市調(diào)控后，行業(yè)洗牌加速，一些企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷出現(xiàn)虧損，因此強(qiáng)化了剝離力度。

非地產(chǎn)企業(yè)加速剝離房地產(chǎn)

樓市調(diào)整階段，不少企業(yè)逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

11月13日，海南椰島（600238）發(fā)布公告稱，為了專注于酒業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓參股地產(chǎn)公司陽(yáng)光置業(yè)40%股權(quán)，掛牌價(jià)格不低于評(píng)估價(jià)值2.07億元，并預(yù)計(jì)將對(duì)公司當(dāng)期產(chǎn)生稅前收益約2000萬(wàn)元。在本次陽(yáng)光置業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，海南椰島將不再開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅剩的一家房地產(chǎn)公司也已吸收合并至上市公司。至此，海南椰島剝離掉所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，專注做酒。

和海南椰島一樣選擇切換賽道的還有廈門國(guó)貿(mào)。早在7月份，廈門國(guó)貿(mào)就計(jì)劃轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)子公司國(guó)貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)、國(guó)貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)給控股股東廈門國(guó)貿(mào)控股集團(tuán)，并在不到4個(gè)月時(shí)間完成資產(chǎn)交割，成功剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，專注于供應(yīng)鏈管理。

此外，以健康住宅開發(fā)為主、醫(yī)美相關(guān)業(yè)務(wù)為輔的奧園美谷（000615），在上半年轉(zhuǎn)讓京漢置業(yè)100%股權(quán)、北京養(yǎng)嘉100%股權(quán)和蓬萊養(yǎng)老35%股權(quán)，清空房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，押注醫(yī)美。8月11日，杭蕭鋼構(gòu)（600477）將其全資子公司萬(wàn)郡房地產(chǎn)100%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。9月1日，中天金融（000540）擬以180億元出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)中天城投給佳源創(chuàng)盛。9月17日，廣宇發(fā)展（000537）與魯能集團(tuán)、都城偉業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)置換，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)換取新能源資產(chǎn)。

城市更新“去地產(chǎn)化”明顯

近期住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，釋放出強(qiáng)烈的城市更新“去房地產(chǎn)化”信號(hào)，引導(dǎo)城市更新實(shí)踐“回歸本源”。通知明確表示，城市更新不能繼續(xù)延用過(guò)度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，要采用繡花織補(bǔ)等微改造方式進(jìn)行。從這些年的經(jīng)驗(yàn)看，那些保護(hù)工作做得比較好的城市，比如揚(yáng)州、紹興等城市，往往能夠做到不急功近利，以小規(guī)模、漸進(jìn)式的節(jié)奏，久久為功，才能做好城市的更新和保護(hù)工作。

2019年至今，城市更新處于比較激進(jìn)的狀態(tài)，隨著精細(xì)化深入，此前拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目的房企集團(tuán)，正在局部退出。以深圳為例，在政策引導(dǎo)下，城市更新項(xiàng)目將減少大拆大建，回歸城市有機(jī)更新的良性機(jī)制，更有效地促進(jìn)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性發(fā)展。在城市建設(shè)方面，“雙95%和公益貢獻(xiàn)”等政策將有助于破解長(zhǎng)久以來(lái)的拆遷難題，同時(shí)推動(dòng)城市更新項(xiàng)目的高質(zhì)量實(shí)施落地。

世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍認(rèn)為，廣州的城市更新呈現(xiàn)出“三舊改造、政府主導(dǎo)”的特征。橫向比較國(guó)內(nèi)其他中心城市，廣州屬于追趕拓新型的城市，城市更新項(xiàng)目更側(cè)重內(nèi)容與場(chǎng)景，參與主體也呈現(xiàn)出政府監(jiān)管、市場(chǎng)參與的特征。

鐘廉軍指出，在“向存量要空間，以質(zhì)量促發(fā)展”的更新特征下，廣州“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與”城市更新模式逐漸成規(guī)模，一方面將繼續(xù)強(qiáng)化“政府主導(dǎo)、全面統(tǒng)籌”的模式，搭建“1 1 N”城市更新政策體系，通過(guò)國(guó)企主體引入外來(lái)優(yōu)質(zhì)規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)資源進(jìn)行合作開發(fā)，有效提升城市更新工作品質(zhì)；另一方面防止大拆大建，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)及多方利益平衡，更加注重人文、社區(qū)、民生的理念及訴求，實(shí)現(xiàn)“柔性”更新。

“去房地產(chǎn)化”后城市更新要如何做到財(cái)務(wù)平衡？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，城市更新“去房地產(chǎn)化”后的盈利點(diǎn)應(yīng)該在運(yùn)營(yíng)階段，單一項(xiàng)目應(yīng)該提高運(yùn)營(yíng)收入，城市整體應(yīng)該控制開發(fā)規(guī)模，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，提高本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值，這些都是可持續(xù)的收益，最終城市的公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)越來(lái)越好，居住環(huán)境會(huì)越來(lái)越好，城市更宜居，吸引人口和產(chǎn)業(yè)的流入，進(jìn)一步增加稅收等運(yùn)營(yíng)收入，形成良性循環(huán)，這樣的城市更新才是成功的。

賽道容量有限 企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況參差

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)有超244萬(wàn)家企業(yè)名稱或經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)，有近75萬(wàn)家企業(yè)名稱或經(jīng)營(yíng)范圍含房地產(chǎn)開發(fā)。2021年前5月新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)42.7萬(wàn)家，新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近5萬(wàn)家。然而，賽道愈發(fā)擁擠，行業(yè)早已從藍(lán)海廝殺成紅海。在“房住不炒”主基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率延續(xù)下行趨勢(shì)且降幅明顯擴(kuò)大，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型房企中有近7成毛利率、歸母凈利率雙降，毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%，凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別下降2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)至10%和8.2%。與歷年相比，2020年房地產(chǎn)行業(yè)凈利率指標(biāo)已降至2016年水平，歸母凈利率則是2015年以來(lái)的最低水平。

對(duì)于這種情況，廈門國(guó)貿(mào)在公告中指出，近年地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控頻繁，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)，考慮到公司從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從高周轉(zhuǎn)進(jìn)入慢周轉(zhuǎn)，同時(shí)也進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)、低利潤(rùn)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不再是企業(yè)眼中的“香餑餑”。宋紅衛(wèi)進(jìn)一步指出，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)有兩個(gè)直接優(yōu)勢(shì)：第一，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)不會(huì)被未來(lái)地產(chǎn)業(yè)績(jī)下滑影響，尤其是如果遭遇流動(dòng)性危機(jī)，破產(chǎn)清算的時(shí)候不會(huì)被牽連；第二，非房業(yè)務(wù)的負(fù)債也從地產(chǎn)業(yè)務(wù)中剝離出來(lái)，能夠改善房地產(chǎn)板塊的“三道紅線”指標(biāo)。

由于市場(chǎng)資源越來(lái)越集中，房企收并購(gòu)也加大了頻率。據(jù)同花順（300033）數(shù)據(jù)顯示，2021年1月1日至11月16日，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例共265起，平均每天有一起收并購(gòu)事件，涉及交易總額達(dá)2209億元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，行業(yè)不景氣、行業(yè)本身大勢(shì)所趨等因素，都會(huì)使得并購(gòu)的現(xiàn)象增加。至少這幾年一些企業(yè)的投資能力是下滑的，所以資源整合節(jié)奏會(huì)加快。反過(guò)來(lái)看，行業(yè)并購(gòu)方面也需要注意新的機(jī)會(huì)增加，一些企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)，將更好地實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)張。