四季度開(kāi)發(fā)商的賣房焦慮愈發(fā)顯現(xiàn)。

近期，深圳樓市頻頻曝出部分樓盤促銷活動(dòng)消息，買房送車、看房送購(gòu)物卡、朋友圈集贊拿獎(jiǎng)等戲碼重現(xiàn)江湖。盡管當(dāng)前促銷并非常態(tài)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道且臨近年底，房企想要完成業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者注意到，四季度，深圳樓市新盤的推盤數(shù)量是今年以來(lái)的最高峰。據(jù)深圳住建局公布的信息，四季度深圳共推出55個(gè)新盤，累計(jì)30726套房源。

“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年深圳整體競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。面對(duì)不斷升級(jí)的樓市調(diào)控，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降溫，市場(chǎng)對(duì)深圳樓市預(yù)期也隨之發(fā)生了變化。在這樣的背景下，怎樣才能增大去化率、搶先出貨呢？就可能采取促銷甚至降價(jià)措施。”某以大灣區(qū)為大本營(yíng)的區(qū)域型房企高管告訴記者。

四季度促銷是普遍狀況

近日，位于龍華龍瀾大道的某項(xiàng)目推出了“買房送特斯拉”。

“年底將近，開(kāi)發(fā)商急于回款，現(xiàn)在只要總價(jià)不到450萬(wàn)元的價(jià)格，就可以買到該項(xiàng)目的三房，購(gòu)房后開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送奔馳C260或特斯拉Y。”中介許鵬（化名）向記者表示?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者致電上述樓盤，售樓處接聽(tīng)人員也確認(rèn)了該消息。“我們確實(shí)有購(gòu)房送車活動(dòng)，11月12日到21日期間的購(gòu)房者可以參與，不過(guò)不是直接送車，而是以折現(xiàn)方式返給購(gòu)房者。也不是返還車價(jià)的全款，只是返首付金額。”

記者通過(guò)第三方中介平臺(tái)查詢發(fā)現(xiàn)，該樓盤位于龍華區(qū)龍瀾大道與大浪南路交匯處，項(xiàng)目暫未通地鐵，距離最近的地鐵站陽(yáng)臺(tái)山站約3公里。樓盤總價(jià)約419萬(wàn)～455萬(wàn)元，戶型以81平方米到89平方米的三房為主，均價(jià)為5.54萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，深圳樓市出現(xiàn)促銷的樓盤也并非這一個(gè)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，包括大鵬卓越蔚藍(lán)鉑樾府、保利勤達(dá)城譽(yù)都、怡瑞達(dá)云秀府等項(xiàng)目均有促銷活動(dòng)，大致可以分為“直接給予一定折扣率”“購(gòu)房送車”“朋友圈集贊拿獎(jiǎng)品”等幾種方式。

記者通過(guò)查詢每經(jīng)AI品房小程序發(fā)現(xiàn)，距離盛薈城項(xiàng)目大概600米的合能城市陽(yáng)光花園項(xiàng)目，目前50平方米房源評(píng)估價(jià)約為210萬(wàn)元，折合單價(jià)4.20萬(wàn)元/平方米；距離盛薈城1.5公里的萬(wàn)家園項(xiàng)目，目前85平方米三房評(píng)估價(jià)約為386萬(wàn)元，折合單價(jià)4.55萬(wàn)元/平方米。

一位業(yè)內(nèi)人士透露，每年四季度都是開(kāi)發(fā)商促銷最普遍的時(shí)候，因?yàn)橐獩_業(yè)績(jī)。今年的市場(chǎng)行情并不是太樂(lè)觀，很多開(kāi)發(fā)商案場(chǎng)的“大數(shù)據(jù)”指標(biāo)并不是太理想，比如來(lái)電到場(chǎng)率、到場(chǎng)成交率等都出現(xiàn)顯著下滑，這也導(dǎo)致許多開(kāi)發(fā)商不得不制定適當(dāng)?shù)拇黉N制度來(lái)促進(jìn)成交。

“今年四季度深圳不少樓盤去化難，主要是因?yàn)楣?yīng)起來(lái)了，買家可選擇的樓盤多了，再加上市場(chǎng)下行周期，以前部分想買的購(gòu)房者，觀望心理也變得更加濃烈，寧愿再等等。整體來(lái)看，現(xiàn)在的購(gòu)房者更看重價(jià)格，如果周邊的二手房沒(méi)有明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)，樓盤去化就很難。不過(guò)深圳仍然有許多網(wǎng)紅盤開(kāi)盤就日光，差別相當(dāng)大。”許鵬告訴記者。

深圳中原研究數(shù)據(jù)顯示，10月二手過(guò)戶套數(shù)僅1605套，環(huán)比下滑9.1%，創(chuàng)近10年新低，也是自2012年3月以來(lái)的最低值。目前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)暫未出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”跡象。

開(kāi)發(fā)商欲快速回籠現(xiàn)金

目前，盡管深圳促銷的樓盤并不太多，且多以距離南山和福田市中心較遠(yuǎn)的關(guān)外地區(qū)為主，但是多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房企對(duì)銷售回款越來(lái)越重視，通過(guò)快速去化跑量、抓現(xiàn)金回流已成為越來(lái)越多房企的當(dāng)務(wù)之急，在市場(chǎng)行情持續(xù)下行的背景下，不排除越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入促銷賣房陣營(yíng)。

“抓銷售、促回款、穩(wěn)拿地已經(jīng)成為當(dāng)下眾房企的共識(shí)。”有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿階段，房企需要更多通過(guò)項(xiàng)目銷售回款來(lái)補(bǔ)充資金。”

在國(guó)金證券(600109,股吧)的研報(bào)中，分析師杜昊旻也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“從全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)去一個(gè)月的地產(chǎn)銷售金額創(chuàng)下了同比年內(nèi)最大跌幅。具體來(lái)看，2021年10月，全國(guó)商品房銷售金額1.2萬(wàn)億元，同比-23%。多家房企發(fā)生債務(wù)違約，中資美元債集體大幅下跌，房企資金緊張，對(duì)銷售回款依賴程度加大，這也使得部分房企更加依賴打折促銷的方式快速回籠現(xiàn)金。”

對(duì)于近期不少開(kāi)發(fā)商促銷賣房，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企以價(jià)換量背后的邏輯在于保衛(wèi)自身現(xiàn)金流和流動(dòng)性。“經(jīng)歷了近幾年樓市的嚴(yán)調(diào)控之后，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間房?jī)r(jià)都很難漲，所以想通過(guò)原來(lái)那樣高價(jià)賣項(xiàng)目的方式來(lái)獲得高銷售額的方法，已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)，更多開(kāi)發(fā)商寧愿選擇放棄部分利潤(rùn)，來(lái)保證現(xiàn)金回款?？梢灶A(yù)料，如果市場(chǎng)持續(xù)下行，房企通過(guò)促銷賣房的方式仍會(huì)延續(xù)下去。”

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年10月以來(lái)，TOP30房企中有超九成房企在集團(tuán)或區(qū)域?qū)用嫱瞥隽速?gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。

值得注意的是，通過(guò)促銷的方式，雖然某種程度能夠促進(jìn)成交，但也會(huì)導(dǎo)致房企出現(xiàn)“增收不增利”。

銀河證券在研報(bào)中表示：“按揭加速和房貸利率下行將形成共振，住房合理需求得到支持，但購(gòu)房者預(yù)期的修復(fù)還需要時(shí)間，年末銷售仍有壓力，預(yù)計(jì)明年一、二季度可以看到銷售回暖。”