一線城市，跌0.1%。
二線城市，跌2.1%。
三線城市，跌0.8%。
四線城市，跌0.4%。
這是社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組17日公布的10月份中國核心城市房價數(shù)據(jù)環(huán)比變動情況。
核心城市房價全線下跌。這樣的情形已經(jīng)多年未現(xiàn)了。據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，從8月份開始，24個核心城市房價已經(jīng)連跌3個月。
國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣“寒意陣陣”：10月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌的城市超過70%，70城新房平均環(huán)比創(chuàng)下近六年多來的最大跌幅；二手房價環(huán)比下跌的城市超過90%，10月份，只有四個城市二手房價環(huán)比上漲。
本是樓市銷售旺季的“金九銀十”，房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)“反季節(jié)”的急速降溫。僅僅幾個月時間，房價上漲和下跌城市數(shù)量已經(jīng)完全對調(diào)。
未來樓市會怎么樣？
樓市真的入冬了
房價急速的下跌背后是成交量的大幅萎縮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月份，中國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降21.7%和22.6%，連續(xù)三個月保持兩位數(shù)下降。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，當月住宅銷售面積同比下降24.1%，創(chuàng)6年來同期新低。
面對曾經(jīng)讓無數(shù)人趨之若鶩的新樓盤，購房者不再是“慷慨解囊”，而是捂緊錢包。16日，位于深圳市福田的一樓盤富通上舍公布項目意向登記名冊。該項目此次推售65套房源，但僅有8人入圍并完成意向登記和保證金凍結(jié)。就在上半年，深圳市還頻頻出現(xiàn)“萬人搖號”的場景。
土地市場同樣大幅降溫。中指研究院統(tǒng)計，第二批集中供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%(首批次為6.5%)。針對此，部分城市已經(jīng)下調(diào)了第三輪集中供地的土拍保證金比例和首付比例，還有的順延了繳納保證金的時間表。
本輪樓市降溫之所以來得迅速，是由供給和需求側(cè)同時“降杠桿”帶來的。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，下半年以來，開發(fā)商前端融資(開發(fā)貸、信托、債券、前融等)全面收緊，后端銷售回款明顯下降，造成資金鏈被雙重擠壓，疊加債務(wù)到期集中，部分房企債務(wù)違約事件惡化了市場預(yù)期，開發(fā)商不得不大力度打折促銷，帶動房價下跌。
另外，受到房貸緊縮，利率攀升，二手房停貸等影響，需求端也急劇冷縮，二手房價開始下跌，換房需求轉(zhuǎn)弱，造成了供需冷卻的循環(huán)。
融資環(huán)境開始“解凍”
最近一段時間，這種“冰封”的情況有所改善。
-央行、銀保監(jiān)會等金融主管部門多次強調(diào)維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
-據(jù)多家媒體報道，11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企宣布發(fā)行中期票據(jù)、超短融資券等。房企融資出現(xiàn)“解凍”。
今年3月以來，房企單月融資額同比不同程度下滑。其中自8月起，單月降幅超過50%，10月同比降幅最大，為74.8%。
-從房貸來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月末，個人住房貸款余額當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這意味著房貸供應(yīng)量增加了，過緊的政策確實出現(xiàn)了調(diào)整。
據(jù)貝殼研究院觀察，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲。
-此外，10月哈爾濱、義烏、成都出臺預(yù)售制監(jiān)管方面措施，緩解房企資金壓力。武漢、三明、珠海調(diào)整落戶條件或?qū)τ谌瞬刨彿拷o予一定的優(yōu)惠。
房價下跌何時見底？
政策的確出現(xiàn)些許暖意。但需要看到，目前的政策調(diào)整主要是在過緊基礎(chǔ)上的糾偏，取消限購、放松限貸等實質(zhì)性的調(diào)控“大招”并沒有出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)普遍認為，房價調(diào)整可能還會持續(xù)一段時間。
李宇嘉表示，房價仍在歷史高位、同比仍舊明顯上漲。同時，由于目前的政策調(diào)整仍在托底、適度糾偏，并不會大幅度增加信貸投放。特別是需求端不會松綁限售、限貸的情況下，未來需求復(fù)蘇態(tài)勢不能太樂觀，房價仍會慣性下跌。
房價普跌的情況過去也發(fā)生過。2008年、2011年、2014年，房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷過這種實質(zhì)性的下跌。房價下跌何時見底？
易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，2008年時受金融危機沖擊，房價出現(xiàn)急跌，但因為救市政策迅速出臺，房價下跌僅持續(xù)6個月；2011下半年到2012上半年，下跌持續(xù)10個月；2014年的一輪房價下跌持續(xù)時間最長，達12個月。
本輪的樓市調(diào)整已持續(xù)3個月，楊紅旭認為，未來的半年內(nèi)房價可能會探明跌幅最大的時點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此前因為放款周期延長，按揭貸款已積壓多月，預(yù)計年內(nèi)房價依然下調(diào)為主。比如：在北京，消化完目前積壓的需求大約需要4個月左右，在此之前樓市并無反彈的動力。他認為，隨著房貸的逐漸緩和，樓市有望在2022年一季度逐漸企穩(wěn)。
樓市并未進入“負通道”
短期的樓市調(diào)整和局部企業(yè)引發(fā)的風險顯化并不意味著樓市進入負通道。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊指出，中國的住房需求在相當長的時間內(nèi)還會維持相當大的規(guī)模，現(xiàn)在每年農(nóng)村向城市人口的轉(zhuǎn)移盡管較前幾年下滑，但仍有1600萬-1800萬左右。
此外，城鎮(zhèn)間的人口轉(zhuǎn)移也會帶來城鎮(zhèn)人口的增長，目前城鎮(zhèn)間人口遷徙每年有600多萬。而且中國城鎮(zhèn)人口遷移很多并非舉家遷移。這一特點使得很多時候既會在遷入城市引發(fā)新的住房需求，又會在一定時間內(nèi)保留原城市的住房。
馮俊認為，今后樓市并不會持續(xù)負增長，而是會出現(xiàn)比較穩(wěn)定的小幅增長。特別是把投資品屬性有效控制住后，價格會呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢。
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