近期，迫于現(xiàn)金流壓力，部分房企通過(guò)出售物管企業(yè)回籠資金。而物管企業(yè)作為房企“第二增長(zhǎng)曲線”，受母公司地產(chǎn)主業(yè)困境牽制，收并購(gòu)事件頻發(fā)，行業(yè)整合加速。業(yè)內(nèi)人士表示，物管企業(yè)收并購(gòu)的熱度不斷提升，其背后的隱患同樣值得警惕，母公司地產(chǎn)企業(yè)的不確定性是當(dāng)下收并購(gòu)的最大風(fēng)險(xiǎn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)情況來(lái)看，當(dāng)前算得上是物管企業(yè)收并購(gòu)的窗口期，不過(guò)，如何選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，如何隔離母公司風(fēng)險(xiǎn)，都是交易中需要排除的雷區(qū)。

前三季收并購(gòu)金額已超320億

今年以來(lái)，收并購(gòu)物業(yè)公司的案例頻發(fā)。11月1日，融創(chuàng)服務(wù)以6.93億元收購(gòu)當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)32.22%股權(quán)，而在此之前，當(dāng)代置業(yè)宣布美元債違約。

今年6月，財(cái)信發(fā)展（000838）公告稱，擬以1.98億元的價(jià)格收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)，但在持有僅4個(gè)月后，便以2.1億元的對(duì)價(jià)將其轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。

旭輝永升日前也公告稱，就有關(guān)協(xié)議項(xiàng)下擬進(jìn)行的永升海南收購(gòu)目標(biāo)公司(湖南美中環(huán)境生態(tài)科技有限公司)51%股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為5819.1萬(wàn)元。第二項(xiàng)的條件已獲達(dá)成，目標(biāo)公司的新工商登記證書已發(fā)出，完成于2021年10月29日。完成后，永升海南于目標(biāo)公司擁有51%股權(quán)及目標(biāo)公司成為該公司的非全資附屬公司。目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并入集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2021年10月底，今年上市物企共披露122起收并購(gòu)事件，其中多在三季度，三季度收并購(gòu)事件共披露54起，遠(yuǎn)超第一季度和第二季度。此外，根據(jù)已披露金額的收并購(gòu)事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，前三季度物管行業(yè)收并購(gòu)金額已超過(guò)320億元，其中三季度并購(gòu)市場(chǎng)交易額再創(chuàng)新高，總交易額達(dá)到167億元，僅9月份就達(dá)到135.7億元。截至2021年10月底，單筆并購(gòu)金額超過(guò)10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務(wù)發(fā)起。

通過(guò)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，碧桂園服務(wù)成為國(guó)內(nèi)在管規(guī)模第一大的上市物業(yè)公司。隨后，碧桂園服務(wù)對(duì)富力物業(yè)的百億收購(gòu)，創(chuàng)造物業(yè)史上“最貴”的收購(gòu)案。碧桂園服務(wù)方面認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)將進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍，促進(jìn)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)及其他服務(wù)的發(fā)展，尤其是促進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展。

物業(yè)企業(yè)并購(gòu)進(jìn)入窗口期

之前一直宣稱不會(huì)那么快分拆物業(yè)上市的萬(wàn)科，11月5日公告宣布，擬分拆子公司萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬(wàn)物云”）到香港聯(lián)交所上市。此項(xiàng)議案已通過(guò)董事會(huì)審議，董事會(huì)認(rèn)為萬(wàn)物云境外上市后將會(huì)為其后續(xù)發(fā)展提供更好的資金保障和資本運(yùn)作空間。

根據(jù)公告，萬(wàn)物云的發(fā)行方式為在香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售，發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬(wàn)物云發(fā)行后總股本的15%。截至目前，萬(wàn)科直接或間接合計(jì)持有萬(wàn)物云62.889%股權(quán)，上市后仍將保持對(duì)萬(wàn)物云的控股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前市場(chǎng)行情下，萬(wàn)物云上市后，能為其自身擴(kuò)張及其他有意出售物業(yè)平臺(tái)的企業(yè)提供更多交易機(jī)會(huì)，但同時(shí)，也將使得物管市場(chǎng)的巨頭之爭(zhēng)趨于白熱化。或?yàn)槭詹①?gòu)補(bǔ)充更多彈藥。無(wú)疑，對(duì)于母公司資金充足的物管企業(yè)而言，眼下正迎來(lái)收并購(gòu)的窗口期。

11月2日，世茂服務(wù)宣告籌資完成，所得款項(xiàng)凈額合計(jì)約48.2億港元。日前，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰表示，此番融資用途約有80%會(huì)用于收并購(gòu)，10%用于業(yè)務(wù)擴(kuò)展，10%作為一般運(yùn)營(yíng)資金。

他還認(rèn)為，世茂服務(wù)選擇在此時(shí)增加手中資金，是因?yàn)榭吹搅水?dāng)前的行業(yè)收并購(gòu)窗口期，把握住可選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變多的當(dāng)下。但是世茂服務(wù)并不是蒙眼買入。“我們現(xiàn)在有4大業(yè)務(wù)板塊，包括綜合物業(yè)、多元增值服務(wù)業(yè)務(wù)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)以及數(shù)字科技業(yè)務(wù)。”葉明杰文表示，“當(dāng)前的收并購(gòu)主要是在綜合物業(yè)和城市服務(wù)這兩個(gè)板塊里，未來(lái)4個(gè)領(lǐng)域都會(huì)涉及。總體來(lái)看，收并購(gòu)是圍繞著規(guī)模和能力兩個(gè)方面來(lái)去做。”

物企擴(kuò)大規(guī)模反哺資本市場(chǎng)

克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，目前物管行業(yè)收并購(gòu)主要呈現(xiàn)三方面特征：其一，規(guī)模物企收并購(gòu)動(dòng)作更為頻繁，且力度更大，例如融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)等；其二，被收購(gòu)方不乏自然人或較小規(guī)模的合伙企業(yè)，這意味著物管行業(yè)的部分中小規(guī)模企業(yè)正在被加速淘汰，行業(yè)加速整合提升，更趨專業(yè)化；其三，通過(guò)收并購(gòu)?fù)黄萍夹g(shù)壁壘，向相關(guān)多元業(yè)務(wù)延伸，拓展并完善業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，物管行業(yè)收并購(gòu)潮再現(xiàn)，其背后邏輯本質(zhì)是物企規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展需要。房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊的大環(huán)境下，疊加物管行業(yè)政策利好，行業(yè)迎來(lái)收并購(gòu)窗口期。在資本不斷涌入并篩選優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的背景下，出于提升市占率、彎道超車、提升競(jìng)爭(zhēng)力等目的，物管企業(yè)兼并、收購(gòu)現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，行業(yè)加速整合、分化。從物管企業(yè)角度來(lái)看，收并購(gòu)有利于規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略發(fā)展。融創(chuàng)福服務(wù)、世茂服務(wù)等物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)把握市場(chǎng)機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收及在管面積規(guī)模的同步大幅提升。與此同時(shí)，通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模優(yōu)勢(shì)將反哺資本市場(chǎng)表現(xiàn)，提升定位，獲得更高估值。

他還認(rèn)為，“補(bǔ)短板”也是收并購(gòu)的一大內(nèi)因。今年以來(lái)物管企業(yè)收并購(gòu)除了擴(kuò)大規(guī)模外，主要集中在增值服務(wù)、城市環(huán)衛(wèi)、商管服務(wù)、技術(shù)賦能四個(gè)戰(zhàn)略方向。學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)等，通常是物企的收并購(gòu)標(biāo)的。尤其是部分準(zhǔn)入門檻較高的業(yè)務(wù)，通過(guò)收購(gòu)，可以直接運(yùn)用其本身較為成熟的團(tuán)隊(duì)和基礎(chǔ)設(shè)施，拓展新業(yè)務(wù)的同時(shí)，可以避免走很多彎路，規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，使得新業(yè)務(wù)進(jìn)入發(fā)展的快車道。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計(jì)劃上市的物管企業(yè)通過(guò)收并購(gòu)有利于進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，提升定位，獲得更高估值。

物企收并購(gòu)背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

擴(kuò)規(guī)模是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購(gòu)的首要?jiǎng)訖C(jī)。規(guī)模擴(kuò)張之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會(huì)通過(guò)收并購(gòu)進(jìn)行多元化領(lǐng)域的拓展，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

但當(dāng)前收并購(gòu)特征比較特殊，物管企業(yè)母公司的不確定性是當(dāng)下收并購(gòu)的最大風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，在物管企業(yè)收并購(gòu)窗口期，如何選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，如何隔離母公司風(fēng)險(xiǎn)，都是交易中需要排除的雷區(qū)。以碧桂園服務(wù)收購(gòu)富力物業(yè)為例，在交易細(xì)則中，碧桂園服務(wù)采取了分期付款、按交付進(jìn)度付款、股權(quán)質(zhì)押等等措施，力圖將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低。被收購(gòu)物業(yè)企業(yè)與其原地產(chǎn)母公司或關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司之間的應(yīng)付款也是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，若地產(chǎn)公司的債務(wù)危機(jī)仍未能解除，這部分款項(xiàng)存在壞賬的可能。此外，投后管理是收購(gòu)后長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重中之重。收并購(gòu)之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務(wù)質(zhì)量下降、運(yùn)營(yíng)效率下降等問(wèn)題。

除了與地產(chǎn)公司的牽連風(fēng)險(xiǎn)外，一味追求規(guī)模的收并購(gòu)，而客戶關(guān)系基礎(chǔ)不穩(wěn)固，同樣也會(huì)遇到現(xiàn)金流問(wèn)題。10月22日，萬(wàn)物云CEO朱保全就在年度業(yè)務(wù)交流會(huì)上指出，中國(guó)物業(yè)行業(yè)在2021年第一季度的平均物業(yè)費(fèi)收繳率為60%~70%，假設(shè)物業(yè)公司利潤(rùn)率為10%，沒(méi)有收到的物業(yè)費(fèi)將會(huì)形成負(fù)凈現(xiàn)金流。對(duì)此，萬(wàn)物云主要通過(guò)控制增速，如萬(wàn)科物業(yè)（服務(wù)居民）增速控制在30%以內(nèi)，目標(biāo)是確保服務(wù)品質(zhì)。此外，世茂服務(wù)則控制2021年收購(gòu)面積占比在30%~35%左右。

克而瑞研究員房玲表示，收并購(gòu)之后，若投后整合不到位，同樣存在人才流失、服務(wù)質(zhì)量下降、運(yùn)營(yíng)效率下降等問(wèn)題。對(duì)此碧桂園、世茂服務(wù)、融創(chuàng)等也都提出自己的投后管理方案。如世茂服務(wù)在收并購(gòu)后，采取“一體化”整合工作，在財(cái)務(wù)、人力、風(fēng)控和業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)一體化等。碧桂園則是采取了投后組織管控模式及核心人才激勵(lì)機(jī)制。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前物企收并購(gòu)雖然火熱，但也需冷靜思考。在物企收購(gòu)窗口期的當(dāng)下，如何選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，如何隔離母公司風(fēng)險(xiǎn)，都是交易中需要排除的雷區(qū)。此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，相信未來(lái)的物管行業(yè)收并購(gòu)仍會(huì)進(jìn)一步加劇，但若不能有效進(jìn)行投后管理及客戶關(guān)系的維護(hù)，僅僅為了收購(gòu)而收購(gòu)，則只會(huì)是外強(qiáng)中干。