中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）可以肯定的是，目前的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了有史以來(lái)最冷的冬季。

事實(shí)上，進(jìn)入下半年以來(lái)，行業(yè)整體被三大問題所困擾。

一是營(yíng)銷方面，市場(chǎng)表現(xiàn)出持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)。僅從10月份房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，不及上半年及歷史同期。根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企10月業(yè)績(jī)規(guī)模雖然較9月份環(huán)比回升了1.4%，但單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。其中，超過八成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。

二是回款方面，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過“以價(jià)換量”來(lái)加大促銷力度，但隨著多地對(duì)預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管，以及住房按揭貸款審批時(shí)間延長(zhǎng)，留給企業(yè)抓回款的時(shí)間與空間也越來(lái)越小。

三是債務(wù)方面，房企償債的壓力在不斷加大。最近幾個(gè)月以來(lái)，多家房企因流動(dòng)性緊張而出現(xiàn)債務(wù)違約問題，其中更是不乏一些頭部企業(yè)，這也引起了資本市場(chǎng)，特別是一些銀行等金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂，甚至出現(xiàn)了一些銀行提前要求房企償還開發(fā)貸。在融資渠道全面受阻的情況下，銀行提前抽貸，更是令企業(yè)雪上加霜。

而上述問題的根源，很大程度來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的流動(dòng)性緊張問題，以及這一問題與多重政策因素疊加后的放大。雪上加霜的，這些問題又進(jìn)一步讓房企的流動(dòng)性收緊，從而陷入了惡性循環(huán)。其中部分在過往激進(jìn)加杠桿的房企，在風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期累積后，市場(chǎng)上的任何風(fēng)吹草動(dòng)都能成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)深陷困境而無(wú)法自拔。當(dāng)更多的企業(yè)出現(xiàn)類似的問題，特別是個(gè)別頭部龍頭企業(yè)們的“淪落”，頓時(shí)讓整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期迅速冰凍。

不過，隨著最近一段時(shí)間以來(lái)，相關(guān)部門高層在多個(gè)場(chǎng)合接連對(duì)房地產(chǎn)發(fā)聲，向市場(chǎng)傳遞房企債務(wù)問題整體上風(fēng)險(xiǎn)可控，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的聲音，讓市場(chǎng)預(yù)期開始修復(fù)。

六大信號(hào)提振行業(yè)信心

不得不說，資本市場(chǎng)一向是敏感的。尤其是最近兩天地產(chǎn)股的崛起，讓房地產(chǎn)行業(yè)看到了未來(lái)的希望。

11月10日，壓抑已久的房地產(chǎn)板塊整體出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈態(tài)勢(shì)。A股房地產(chǎn)板塊整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一。其中，京投發(fā)展、保利發(fā)展上漲超過7%，金地集團(tuán)漲幅高達(dá)6%。H股市場(chǎng)方面，15只地產(chǎn)股的漲幅超過10%，其中實(shí)力建業(yè)漲20.79%，世茂集團(tuán)漲16.93%，融創(chuàng)中國(guó)和中國(guó)奧園的漲幅也都在15%左右。

地產(chǎn)債方面，表現(xiàn)也很搶眼。根據(jù)東方財(cái)富顯示，“21陽(yáng)城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。

地產(chǎn)股債的“狂歡”，源于市場(chǎng)上出現(xiàn)的幾個(gè)提振行業(yè)信心的信號(hào)。

 1.住房金融環(huán)境邊際改善。在11月10日公布的10月金融數(shù)據(jù)中，央行以一種少有的方式回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)其單獨(dú)公布的10月份個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年10月末個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一指標(biāo)意味著近期按揭貸款政策有所調(diào)整，居民購(gòu)房意愿出現(xiàn)邊際提升。此外，10月份房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放也大幅增長(zhǎng)，11月上旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進(jìn)一步加大。有分析預(yù)計(jì)，本月房地產(chǎn)貸款環(huán)比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。

2.第三輪集中供地政策現(xiàn)寬松。從近日多地公布的今年第三輪集中供地情況發(fā)現(xiàn)，土拍門檻較第二輪有明顯降低。部分地塊的起拍價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，部分城市下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例，還有部分城市將繳納保證金的時(shí)間進(jìn)行了順延。

 3.部分城市購(gòu)房政策出現(xiàn)松動(dòng)。一方面，包括無(wú)錫、鄭州等地二手房市場(chǎng)的信貸環(huán)境持續(xù)寬松，幾個(gè)月前暫停二手房業(yè)務(wù)的部分銀行恢復(fù)了二手房貸款受理，且放款速度明顯提升。另一方面，武漢近日發(fā)文對(duì)總部企業(yè)人才限購(gòu)進(jìn)行了松綁，這也給市場(chǎng)帶來(lái)一絲暖意。

4.房企融資有望逐步回暖。據(jù)市場(chǎng)消息，11月9日，中國(guó)銀間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)。部分參會(huì)房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具，這也被市場(chǎng)解讀為房企有望通過境內(nèi)發(fā)債的方式為自身輸血。

5.國(guó)際知名投行“唱多”。近日，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)對(duì)外表示，正在買入中國(guó)房企債券，高盛一直在通過買進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉?lái)增加“適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)。這也意味著，中國(guó)房企密集違約而引發(fā)美元債市場(chǎng)情緒恐慌之際，有外資正在抄底。

6.房企增持回購(gòu)消息不斷。行業(yè)處于整體低迷時(shí)期，部分房企通過回購(gòu)債券和增持股票以表示對(duì)行業(yè)和企業(yè)的信心。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，目前包括新城控股、旭輝、金茂、正榮、金輝、建業(yè)、陽(yáng)光城、融信、祥生、中國(guó)奧園和中梁在內(nèi)的20余家房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)美元債進(jìn)行了回購(gòu)或贖回的舉措。此外，包括碧桂園、世茂、旭輝、富力、中南、正榮、禹洲、綠城、建業(yè)、上坤等房企大股東紛紛出手增持自家股票。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，10日地產(chǎn)股表現(xiàn)，或說明資本市場(chǎng)在積極吸收此類傳言的信號(hào)。不過實(shí)際上，自從央行9月底房貸政策表態(tài)以外，各類寬松動(dòng)作符合預(yù)期。一些積極的信號(hào)正不斷釋放，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

信心修復(fù)仍需時(shí)日

事實(shí)上，穩(wěn)定市場(chǎng)的前提，在于穩(wěn)定預(yù)期。同時(shí)，行業(yè)對(duì)于信心的修復(fù)，也需要受到政策利好的引導(dǎo)。

行業(yè)政策和信貸供給的改善，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響至關(guān)重要。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的核心問題也是在于對(duì)預(yù)期的管理。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)馮俊會(huì)長(zhǎng)近日在中國(guó)人民大學(xué)舉辦的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇上指出，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題很多，但并不代表就此進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)通道。一方面，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移帶來(lái)的需求是剛性且長(zhǎng)期的；另一方面，我國(guó)在人均住房面積方面離發(fā)達(dá)國(guó)家差距很大，房地產(chǎn)業(yè)還有很長(zhǎng)的路要走。

馮俊認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向首要的目標(biāo)就是在遏制投資需求的同時(shí)，保護(hù)和鼓勵(lì)住房的真實(shí)需求，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。同時(shí)，要堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，尤其是穩(wěn)預(yù)期。政策不穩(wěn)，預(yù)期就沒有辦法穩(wěn)。此外，要重點(diǎn)調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，包括根據(jù)人口流動(dòng)情況調(diào)整供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)、通過加大租賃住房供給等調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

從目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)偏好將得到持續(xù)回升。政策層面上，未來(lái)在堅(jiān)持“房住不炒”的定位上，將引導(dǎo)市場(chǎng)樹立正確導(dǎo)向。而作為房地產(chǎn)企業(yè)，在保持健康的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)同時(shí)，要轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式，以避免政策監(jiān)管給企業(yè)帶來(lái)的沖擊。