連跌數(shù)月之后，地產(chǎn)股終于在近兩日開(kāi)啟逆市飄紅。2021年11月10日、11月11日兩日，地產(chǎn)板塊一改往日的疲軟態(tài)勢(shì)，迎來(lái)了今年以來(lái)首次大面積“去綠轉(zhuǎn)紅”。

較為出乎意料的是，近一年來(lái)走勢(shì)低迷的地產(chǎn)股本輪異動(dòng)并非受到大盤(pán)的推動(dòng)。以11月10日的走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)日上證綜指下跌0.41%，深證成指下跌0.38%。而地產(chǎn)板塊則逆勢(shì)飄紅，上證地產(chǎn)指數(shù)上漲3.39%。

業(yè)界普遍認(rèn)為，近兩日來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策面調(diào)整的信號(hào)隱現(xiàn)是推漲地產(chǎn)股的重要因素。近一個(gè)月來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)密集對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控密集發(fā)聲，央行也在11月10日單獨(dú)發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，一切似乎預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)觸底反彈的時(shí)刻，資本市場(chǎng)也因此先行一步。

但是，地產(chǎn)股轉(zhuǎn)暖的趨勢(shì)雖合乎情理，卻又前途未卜。

正如中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，“目前房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生質(zhì)變，市場(chǎng)化房企處境艱難，暴雷不斷，連活下去都成為一件不太容易的事情時(shí)，如果樓市沒(méi)有轉(zhuǎn)暖，房企正常融資不能盡快恢復(fù)，利出一孔的第三輪土地集中出讓試點(diǎn)即使條件大大降低，未來(lái)市場(chǎng)反應(yīng)如何，也將是一個(gè)未知數(shù)。”

曙光乍現(xiàn)

在此次反彈之前，地產(chǎn)股近年來(lái)受到政策面持續(xù)收緊的影響已經(jīng)疲態(tài)盡顯。據(jù)Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，2019-2020港股市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的總市值逐年走低，分別30275.73億元、24163.46億元。

因此，近兩日的大漲可謂是久旱逢甘霖。

在11月10日漲勢(shì)喜人之后，今日地產(chǎn)股繼續(xù)走強(qiáng)。截至11月11日下午收盤(pán)，A股市場(chǎng)中不僅招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團(tuán)等龍頭房企以及中南建設(shè)、新城發(fā)展等中型房企漲停，就連陷入債務(wù)危機(jī)多時(shí)的泰禾集團(tuán)也受到市場(chǎng)帶動(dòng)漲停。此外，萬(wàn)科也收漲9.54%，金科股份收漲7.8%，榮盛發(fā)展、建發(fā)股份、華僑城A、綠地控股等漲超6%。

利好的消息不僅刺激了股價(jià)，就連近期頻繁波動(dòng)的地產(chǎn)債也走出了上揚(yáng)的趨勢(shì)。

截至今日收盤(pán)，奧園旗下的 “20奧園01”收漲超34%，世茂旗下的“20世茂G3”、“20世茂G1”均漲超30%，“19禹洲02”漲超31%，另外還有多只地產(chǎn)債漲幅超過(guò)20%。

與地產(chǎn)股債雙漲并行的是，房地產(chǎn)行業(yè)近兩日在政策面吹來(lái)了暖風(fēng)。11月10日，央行罕見(jiàn)地首次發(fā)布單月個(gè)人住房貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，10月居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，今年5月以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對(duì)比中，規(guī)模僅低于2016年10月。

此外，據(jù)證券時(shí)報(bào)，11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)當(dāng)天舉行房企代表座談會(huì)，部分房企有計(jì)劃近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)發(fā)債可能會(huì)有所松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)脆弱的資金鏈或?qū)⒈苊膺M(jìn)一步惡化的可能。

明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)則對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，股市回暖對(duì)一些房企來(lái)說(shuō)是松了一口氣，當(dāng)下的政策利好為問(wèn)題的解決提供了更多空間。“尤其對(duì)國(guó)央企和比較優(yōu)質(zhì)的民企來(lái)說(shuō)非常有利，他們后市的表現(xiàn)值得期待。”

后市走向

地產(chǎn)股迎來(lái)久違的高光時(shí)刻，的確能夠提振行業(yè)短期的信心。

一位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的龍頭房企人士指出，地產(chǎn)股被壓了太久，感覺(jué)這一次基本面有改變，“是可以抄底的時(shí)候了”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從實(shí)際過(guò)程看，一些地產(chǎn)股近期明顯上升，尤其是一些低估的地產(chǎn)股。充分說(shuō)明投資者對(duì)于房企業(yè)績(jī)的看好。而從消費(fèi)市場(chǎng)看，各類購(gòu)房者近期也會(huì)逐漸關(guān)注到房企面臨的情況，反過(guò)來(lái)房企也會(huì)基于信貸等融資政策積極做好營(yíng)銷，所以一些悲觀的情緒明顯是褪去了。

但是，這種局面能否保持卻值得審視。行業(yè)目前普遍形成的共識(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿、高負(fù)債的運(yùn)營(yíng)模式。

正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮所說(shuō)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去多年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，這并非發(fā)展常態(tài)。隨著房地產(chǎn)回歸民生行業(yè)，行業(yè)必然要去金融化，降杠桿。長(zhǎng)期與金融緊密捆綁的地產(chǎn)企業(yè)要去杠桿必然伴隨著陣痛。

而如果從盈利的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)也不再可能像過(guò)去那般賺取超額利潤(rùn)。郁亮指出，“現(xiàn)在想找到一個(gè)與黃金時(shí)代開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量相當(dāng)?shù)纳馐呛茈y的，賺大錢、賺快錢、賺短錢已經(jīng)行不通了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長(zhǎng)錢。”

因此，在“房住不炒”的基調(diào)下，隨著行業(yè)去杠桿的推進(jìn)，不管是房企還是投資者仍應(yīng)當(dāng)保持警惕。

艾振強(qiáng)指出，市場(chǎng)的后續(xù)走向最終還是要看這些政策能多大程度上扭轉(zhuǎn)房企當(dāng)前的現(xiàn)金流困境。“因?yàn)槭袌?chǎng)信心受到?jīng)_擊，對(duì)整個(gè)行業(yè)，特別對(duì)陷入困境的房企還會(huì)形成壓制，比如購(gòu)房者買房時(shí)會(huì)特別謹(jǐn)慎。長(zhǎng)期積壓的問(wèn)題，需要時(shí)間的消化，政策的傳導(dǎo)也有一個(gè)過(guò)程。”

中信證券分析師陳聰、張全國(guó)在近期的一份研報(bào)中也指出，政策無(wú)意拯救開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力，按揭的確有可能推動(dòng)市場(chǎng)在2022年春天回暖，但預(yù)計(jì)屆時(shí)很多企業(yè)很難借新還舊，反過(guò)來(lái)驅(qū)動(dòng)企業(yè)加速銷售，理性定價(jià)。這種景象會(huì)長(zhǎng)時(shí)間壓制新房房?jī)r(jià)，也會(huì)限制土地市場(chǎng)活躍和開(kāi)發(fā)投資增速。“當(dāng)前資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利的一致預(yù)期，可能存在高估。”