近日，廣州、深圳、南京、蘇州、合肥、上海等全國22個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛掛牌土地出讓信息，開啟第三輪集中供地。據(jù)悉，與第二次集中供地比起來，第三輪集中供地中，有城市下調(diào)了保證金和首付款比例，有城市取消了現(xiàn)房銷售，還有城市下調(diào)了地塊的出讓價(jià)格。
有專家表示，第三批集中出讓的土地門檻有所降低，這是針對(duì)第二批集中供地遇冷進(jìn)行的調(diào)整。第三次集中供地整體不會(huì)恢復(fù)到今年第一次的火爆局面，但預(yù)計(jì)會(huì)比第二次集中土拍表現(xiàn)稍好一些，流拍的情況會(huì)減少，民企拿地積極性或有所增加。
無錫全部地塊成功出讓
11月1日，無錫第三批集中供地土拍落幕，成為全國22個(gè)熱點(diǎn)城市中首個(gè)完成第三輪集中供地的城市。
據(jù)悉，無錫第三次集中供地共掛牌20宗地塊，總占地面積約113.74萬平方米。最終，20宗地塊全部順利出讓，成交總金額約273.8億元，其中有17宗地塊均為底價(jià)成交，僅3宗地塊溢價(jià)出讓。
對(duì)比今年三輪集中土拍，無錫三輪土拍的熱度依次遞減。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，無錫第三輪集中供地的整體溢價(jià)率為0.01%，與首輪12%和第二輪4%的溢價(jià)率形成鮮明對(duì)比。
另外，底價(jià)成交成為無錫第三輪土拍的主旋律。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，第三輪集中土拍溢價(jià)成交的地塊比重僅有15%，而首輪和第二輪的比重分別為100%和73%。
克而瑞研究中心表示，在資金環(huán)境偏緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景之下，房企“躺平”的情緒仍在延續(xù)，無錫第三輪集中拍地的熱度降低在意料之中。不過，與二輪中止出讓、流拍的情形不同，無錫本次掛牌的20宗宅地均成功出讓，這主要是因?yàn)闊o錫本輪土拍的地塊質(zhì)量較優(yōu)，低溢價(jià)為房企預(yù)留了較為充足的利潤空間。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，無錫第三批土拍并沒有出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，預(yù)計(jì)各地在第三次供地前也會(huì)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，最大限度降低土地流拍率。
多城土拍門檻下降
在無錫第三批土地出讓的同時(shí)，廣州、深圳、杭州、蘇州、合肥、上海等多個(gè)城市發(fā)布了第三批集中供地地塊的出讓信息，相較上一次集中供地，多個(gè)城市的土地出讓規(guī)則都有較大的變化，整體來看土拍的門檻在降低。
10月24日，南京掛牌第三批集中供地的61宗地塊。據(jù)悉，南京本批次出讓地塊按“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，取消了企業(yè)“不得聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)”的要求，降低了房企資質(zhì)要求——從一級(jí)和二級(jí)降低到三級(jí)資質(zhì)。
10月25日，蘇州掛牌第三批集中供地的26宗地塊。據(jù)悉，蘇州第三批集中供地下調(diào)了保證金和首付款比例。
10月27日，深圳開啟第三次集中供地，掛牌了11宗宅地。據(jù)悉，深圳第三批集中供地繼續(xù)保持第二次集中供地中最高溢價(jià)率的標(biāo)準(zhǔn)——15%。另外，與第二輪相比，深圳第三輪集中供地將配建指標(biāo)的“全年期自持的租賃住房”調(diào)整為“可售公共住房”，相比起來，“全年期自持的租賃住房”不能變現(xiàn)，而“可售公共住房”可以銷售，能夠加速房企資金回籠。
11 月 3 日杭州公布第三次集中供地信息。在競(jìng)拍規(guī)則上，杭州同時(shí)下調(diào)了保證金和首付款比例，取消了現(xiàn)房銷售。具體來看，在保證金方面，第二批集中供地保證金比例為30%或者50%，而第三批次保證金比率全部下調(diào)至30%；在首次付款比例上，二批次中競(jìng)得地塊的房企首次需繳納土地出讓金的60%，三批次中下調(diào)為50%。同時(shí)第二批的“競(jìng)品質(zhì)”地塊，在第三批改為“定品質(zhì)”，不再提現(xiàn)房銷售，而是要求房企按承諾進(jìn)行相應(yīng)建設(shè)。
11月2日，廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地清單，共計(jì)推出17宗地，總用地面積超120公頃，起拍總價(jià)434億元。相比前兩個(gè)批次的48宗地，廣州第三輪集中供地規(guī)模明顯減小。
據(jù)了解，廣州此次集中供地，南沙、黃埔地塊，取消了“限房?jī)r(jià)”的要求。此外，番禺、白云此前流拍的地塊，本次重新掛牌，其地價(jià)下降了1200-3200元/平方米不等（不扣除配建）。另外，廣州本次不再強(qiáng)調(diào)資金來源，取消了“一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)”的要求。
流拍地塊會(huì)變少
張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，第二批土拍民企參與度減弱，主要原因是市場(chǎng)降溫加上融資難。從第三批集中出讓的土地信息來看，整體門檻有所降低。這是針對(duì)第二批集中供地遇冷進(jìn)行的調(diào)整，而這類降門檻的做法預(yù)計(jì)在不少二三線城市都會(huì)有所體現(xiàn)。
張波預(yù)計(jì)，第三次集中供地整體不會(huì)恢復(fù)到今年第一次的火爆局面，但預(yù)計(jì)會(huì)比第二次集中土拍表現(xiàn)稍好一些。一方面政策層面加碼的預(yù)期已經(jīng)減弱，另一方面房企本身也有發(fā)展預(yù)期，并不會(huì)選擇一直“躺平”，國企和部分財(cái)務(wù)穩(wěn)健型房企會(huì)更多在拿地層面發(fā)力。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，第三次集中供地總的特點(diǎn)是創(chuàng)造更好的拿地環(huán)境，所以拿地成本和拿地約束明顯減少了，這也是考慮到當(dāng)前房企的各種壓力和心態(tài)，防范“躺平”現(xiàn)象。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，第三次集中供地的變化主要是多個(gè)城市降低土地出讓門檻。
至于原因，李宇嘉表示，一方面，土地市場(chǎng)下行，被認(rèn)為是樓市全鏈條下行的根源。土地市場(chǎng)冷淡，預(yù)示著市場(chǎng)可能不看好未來房?jī)r(jià)，商品房銷售可能受阻，開發(fā)商資金鏈緊張就會(huì)縮減拿地，這就形成了惡性循環(huán)。另一方面，土地市場(chǎng)下行，對(duì)基建投資的沖擊比較大，也影響穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制目標(biāo)。
李宇嘉預(yù)測(cè)，第三輪土拍，會(huì)有很多城市跟進(jìn)微調(diào)，下調(diào)拿地門檻等。但是，有的底線會(huì)堅(jiān)持，比如企業(yè)拿地必須是自有資金，地塊的溢價(jià)率必須要控制等等。
風(fēng)財(cái)訊智庫研究員蔡艷平認(rèn)為，在第三次集中供地中，在放寬拿地限制的前提下，民企拿地積極性或有所增加，在城市的選擇上，房企更為謹(jǐn)慎，更愿意把錢投入到利潤率高的城市。
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