近期，為推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近期多地政府和相關部門相繼發(fā)聲，從多角度助力房地產行業(yè)渡過“寒冬”。
《華夏時報》記者從近日多家研究機構發(fā)布的前三季度房企經營數(shù)據(jù)看到，A股上市房企中接近半數(shù)凈利潤同比下滑，增收難增利更成為多數(shù)房企面臨的困境。
多地發(fā)文釋放積極信號
近期，多地政府和相關部門都在積極推進各項保障工作。
11月2日，湖北省政府官網發(fā)布有關《省人民政府關于印發(fā)紓解全省中小微企業(yè)融資難融資貴問題若干措施的通知》，明確要求在落實綠色金融政策、房地產金融政策的同時，各金融機構不得盲目對相關行業(yè)企業(yè)抽貸、斷貸。
在今年房企頻頻違約的情況下，成都進一步防范房企債務風險，確保屬地項目正常推進，發(fā)布《關于進一步明確商品房預售款監(jiān)管有關事項的通知》，對商品房預售款監(jiān)管有所加強，此方面北京當前也已有相關管理辦法發(fā)出，目前處在意見征求階段。
雖是加強監(jiān)管，但成都也同湖北省類似，釋放了一定的積極信號。例如，明確預售商品房項目的監(jiān)管分戶賬內資金達到監(jiān)管額度后，開發(fā)企業(yè)可申請支取多余部分資金；預售商品房項目因銷售不暢等原因監(jiān)管分戶賬內的資金未達到監(jiān)管額度，且工程形象進度及賬戶余額不滿足《監(jiān)管辦法》第十六條要求，但工程已接近停工狀態(tài)，急需資金用于工程建設的，按照《監(jiān)管辦法》第十八條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可提出預售款例外支取申請。
對于存在流動性問題的房企，深圳監(jiān)管部門召開專題會議，討論花樣年、佳兆業(yè)面臨問題，并通知企業(yè)參會。
值得關注的是，相關媒體報道稱，人民銀行近期在各地也已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產貸款業(yè)務和保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放等內容進行了傳達，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當?shù)厍闆r進行窗口指導。
并且據(jù)《華夏時報》記者的不完全統(tǒng)計，目前深圳、廣州、佛山、成都等地房貸利率有所下調，上海、南寧、鄭州等地房貸放款周期較9月也有所縮短。
三季度近半房企凈利下滑
在樓市政策持續(xù)加緊、融資管控加強的背景下，2021年房地產行業(yè)預期下滑，從第三季度房企業(yè)績來看疲態(tài)較為明顯。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已披露三季報的127家A股房企中，43家企業(yè)營業(yè)收入同比下降，59家企業(yè)出現(xiàn)歸母凈利潤下降?！度A夏時報》記者通過不完全對比發(fā)現(xiàn)，三季度部分房企凈利潤的增長空間也有壓縮，甚至出現(xiàn)零點幾漲幅，而半年報時A股有42家房企凈利潤增逾兩成。
不僅如此，增收難增利的情況也成多數(shù)房企當下面臨的難題，其中也不乏品牌房企身影。例如金地集團營收、凈利雙降，分別減少4.64%和26.19%。
事實上，三季度房企出現(xiàn)的業(yè)績欠佳情況，業(yè)內并不意外。此前隨著房企融資渠道不斷收緊，融資規(guī)模明顯降溫。中指研究院統(tǒng)計，1-9月房企海外債融資2524億元，同比下降31.0%；國內信用債融資4665億元，同比減少11.1%。
對此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水給出以下解釋，一是前期高地價項目進入結轉期，抬高了營業(yè)成本；二是部分城市限價導致企業(yè)無法擴大溢價，營業(yè)成本轉化不利；三是新冠疫情暴發(fā)，部分房企通過以價換量來保證回款，收窄盈利空間；四是部分企業(yè)已經開始轉型，地產開發(fā)業(yè)務占比逐步降低，原有持有物業(yè)收入受疫情影響有所降低，轉型業(yè)務受產業(yè)周期、發(fā)展階段等因素影響，收入增長滯后。
受多方影響，房企對目標完成率的設定趨于保守。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月，公布銷售目標的32家房企目標完成均值為76.3%，房企逐漸看重規(guī)模與效益并重發(fā)展。
四季度難現(xiàn)強回暖
實際上，在當下多方式助力房企渡過“寒冬”的背景下，業(yè)內普遍認為四季度整體房地產行業(yè)有望改善，正如萬科主席郁亮在近期媒體交流會上所言，“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機會”。
不過，需要注意的是，房地產行業(yè)出現(xiàn)強回暖的概率很小。
“就房企來說，可以逐漸感受到市場交易回暖的信號，但時間會比較滯后。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者表示，近期可能在銷售排行榜等數(shù)據(jù)上會有所改善，但要真正感受到債務問題的緩解，估計要明年下半年后了。而政策面，當前仍是要防范企業(yè)新開工拖沓或惰性，所以關鍵是防范出現(xiàn)爛尾樓等現(xiàn)象。
嚴躍進強調，當前的調控，嚴格說并非救市，而是從防范房地產金融風險的角度出發(fā)的。所以即便是放松，也是對于一些可能會出現(xiàn)房地產金融風險的領域進行放松，并非為刺激樓市。
張波也提醒道，政策層面來看，四季度并不會有整體性“大動作”，各地因城施策，有針對性進行政策的微調依然是主要方式。因此，大概率市場的成交量不會有明顯變化，預計整體市場的降溫還將持續(xù)，但降溫的幅度會出現(xiàn)明顯減小。
基于此，克而瑞在近期報告中也對房企提出了相關建議，“短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。長期來看，未來房企的經營邏輯向“以銷定投”轉變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。”
不過也值得關注的是，盡管第三季度近半數(shù)房企凈利下滑，但整體前三季度房企經營情況仍相對樂觀。Wind數(shù)據(jù)顯示，A股126家房企中，前三季度有67家房企凈利潤實現(xiàn)了同比增長，占比約53%。93家前三季度歸母凈利潤為正，合計實現(xiàn)歸母凈利潤819.89億元；去年同期為96家，合計實現(xiàn)歸母凈利潤1205.12億元。
百強房企門檻值也繼續(xù)提升，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，前10強房企1-10月門檻值2288億元，同比增幅達25.3%；前20強和前30強房企的分別同比提升23.5%和11.3%；10月末前百強房企門檻同比增長5%至179.4億元，前五十強門檻持平。
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