在房價領(lǐng)漲全國的城市里，有一個令人意想不到的小城——陜西榆林。不僅在國家統(tǒng)計局重點(diǎn)監(jiān)測房價的70城中沒有這個小城的名字，甚至在“貝殼找房”這個全國最大的房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站城市列表里，都沒有榆林的一席之地。
說起煤炭產(chǎn)地，一般人都會想起山西。但實(shí)際上， 2021年上半年，榆林煤炭產(chǎn)量2.66億噸，是全國第二大產(chǎn)煤市。今年前十個月，動力煤價格暴漲151%。被稱為“中國科威特”的能源之城榆林樓市發(fā)展，與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。伴隨著煤炭價格上升，市民瘋搶商品房，樓市逆流而動，近一年二手房均價飆升超20%。在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上，關(guān)于“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經(jīng)超百條。
托關(guān)系都買不到房的焦慮
“在我們榆林買房不是簡單的事情，某些熱門的盤，托關(guān)系都買不上。”在榆林土生土長的購房者趙蕊告訴第一財經(jīng)記者。
她稱，就在上個月，位于榆林西沙片區(qū)的“盛景合苑”開盤，價格在1萬~1.2萬元/平方米，要繳納認(rèn)籌金40萬元，其所在片區(qū)教育、配套都一般，開盤價在當(dāng)?shù)厝搜劾镆呀?jīng)較高，但還是一房難求，認(rèn)籌現(xiàn)場排隊幾百米。
伴隨著新盤的火爆，榆林的房價也在整體飆升。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，榆林市2021年10月掛牌二手房均價為10169元/平方米，同比上漲22%；9月榆林市區(qū)房價均價環(huán)比上漲5.41%。
榆林的房價漲勢甚至蓋過了省會西安。陜西是個“強(qiáng)省會”省份，省會西安虹吸了不少資源，但根據(jù)房價行情網(wǎng)，西安今年10月掛牌均價為16226元/平方米，同比僅上漲1.53%。
而根據(jù)安居客、58同城旗下“慧眼”房價大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，榆林截至目前的二手房均價為9470元/平方米，同比增長20%。近3個月，榆林累計漲幅為7%，漲幅在全國排名靠前，屬于領(lǐng)漲城市。
按照“慧眼”系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，近三年，榆林房價走出一路上揚(yáng)曲線，三年前的均價為6237元/平方米，至今已漲了52%。
在陜西省下轄的10個地級市中，榆林房價僅次于西安，略高于西安隔壁擁有兵馬俑的咸陽市，甩開商洛、寶雞等剩余7個城市一大截。
在榆林官方主辦的“百姓問政”平臺上，關(guān)于“房價暴漲”“房價太過離譜”等投訴已經(jīng)超百條。
最近一篇有關(guān)房價的投訴，發(fā)表于10月28日，標(biāo)題為“榆林房產(chǎn)亂象和高房價問題”，其內(nèi)文稱“很多房地產(chǎn)開發(fā)商與黑中介勾結(jié)，囤積房源、哄抬房價，存在剛開盤的樓盤秒無的現(xiàn)象，然后朋友圈到處都是加價轉(zhuǎn)讓指標(biāo)的貼子，讓真正想要買房的人買不到房子”。
還有一名網(wǎng)友在“百姓問政”平臺上稱“榆林房價不斷暴漲，有關(guān)部門零作為”。這名網(wǎng)友稱，榆林2018年時開盤6000元/平方米的區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)漲到1.2萬元/平方米，三年前7000元/平方米的區(qū)域，現(xiàn)在二手房房價都漲到了1.5萬~1.8萬元/平方米。
有不少網(wǎng)友都表示，希望榆林能夠效仿深圳、上海等大城市，出臺二手房指導(dǎo)價。
榆林市住建局則回應(yīng)稱，榆林基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境、就業(yè)情況不斷改善，各縣區(qū)人口向中心城區(qū)靠攏，客觀導(dǎo)致二手房交易價格上漲，關(guān)于是否限價，將在今后房地產(chǎn)市場調(diào)控過程中適時向市委市政府提出建議，目前暫無二手房指導(dǎo)價政策。
趙蕊告訴第一財經(jīng)，只要榆林有熱門樓盤開盤，朋友圈就常被中介刷屏，內(nèi)容都是“號子費(fèi)”“指標(biāo)費(fèi)”，一套購房額度可以賣到四五萬元。
“大家都知道全國各地的樓市都下行了，現(xiàn)在是‘房住不炒’的時代，但是榆林人對購房的熱情和買不到房的焦慮依然不減。”趙蕊表示。
煤價暴漲推高房價
榆林位于陜西省的最北部，黃土高原和毛烏素沙地交界處。對于不了解陜西的人來說，“黃土高原”“沙漠”都是貧困與不毛之地的代名詞。但在陜西省內(nèi)，榆林卻被冠上了“陜北暴發(fā)戶”的稱號。
自從上個世紀(jì)80年代國家對榆林開展大規(guī)模能源勘探，榆林人的命運(yùn)徹底改變了。
榆林平均每平方公里地下蘊(yùn)藏著622萬噸煤、1.4萬噸石油、1億立方米天然氣、1.4億噸巖鹽，其資源組合配置之好，國內(nèi)外罕見。榆林市有54%的地下含煤，約占全國儲量的五分之一。
1998年，國家級的陜北能源化工基地建設(shè)正式啟動。2000年，榆林一躍從縣級市成了地級市，這座能源之城剛剛起步，彼時GDP僅有100多億元。
成為地級市后，榆林經(jīng)歷了煤炭“黃金十年”，隨著煤炭價格大漲，榆林經(jīng)濟(jì)總量突飛猛進(jìn)，到2011年時，GDP翻了20倍，超過2000億元，成為經(jīng)濟(jì)總量僅次于西安的“陜西第二城”。
但接下來，我國煤炭消費(fèi)增速開始急速放緩，煤價大跌，市場進(jìn)入深度調(diào)整期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的榆林一度遭受重創(chuàng)。2015年、2016年，榆林的GDP都不及往年，呈負(fù)增長狀態(tài)。
榆林的樓市發(fā)展情況，與其能源產(chǎn)業(yè)發(fā)展曲線深度吻合。
2013年，榆林樓市達(dá)歷史高峰，同樣出現(xiàn)了一房難求的瘋狂搶房場景。但隨著煤價下跌、經(jīng)濟(jì)總量下滑，榆林樓市在2015年跌入低谷，直至2018年才開始復(fù)蘇。
最初復(fù)蘇的原因和全國其他大部分三四線城市類似——拆遷與棚改，政府注入大量資金進(jìn)行了棚改貨幣化安置。榆林樓市在棚改刺激下逐漸升溫，但是并未回到2013年時的高點(diǎn)。
榆林的人口并不多，僅有362萬人，約為西安人口的四分之一，其前三季度人均GDP達(dá)到了9.99萬元，在陜西排全省第一，接近東部的合肥、嘉興等城市。
推高房價的，除了棚改帶來的需求，還有城市化的人口規(guī)劃?！蛾兾魇窠?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)》顯示，榆林的城區(qū)在2025年的人口目標(biāo)為100萬，但在2019年的城區(qū)人口還不到60萬。
最近一年，榆林樓市再度出現(xiàn)瘋搶房子的局面，其背后是又一輪煤炭行業(yè)周期來了。
陜西省發(fā)改委11月4日稱，今年以來，受國際大宗商品價格上漲、原材料需求急劇增加等因素影響，陜西省煤炭市場需求旺盛，價格持續(xù)上漲。該委對咸陽市、榆林市動力煤價格監(jiān)測顯示，動力煤由1月份509.75元/噸，上漲至10月份1280.60元/噸，漲幅高達(dá)151%。
當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度榆林工業(yè)增加值增速達(dá)到8.3%，能源工業(yè)拉動了7.8個百分點(diǎn)。榆林規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)營收達(dá)4064億元，利潤總額1268億元，同比增長144%。
前三季度，榆林的GDP名義增速，達(dá)到了驚人的27.6%，全國排名第二，是北京、上海兩座一線城市增速的兩倍。
榆林的能源產(chǎn)業(yè)，造就了一批高收入人群，早在十年前，他們就開始熱衷投資樓市，不僅扎堆去省會西安買房，也在榆林買買買。不過直到現(xiàn)在，榆林仍沒有實(shí)施樓市限購政策。面對群眾呼聲，今年4月，榆林市住建局曾表示，暫不會出臺房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的限購政策，榆林住建局將在今后房地產(chǎn)市場調(diào)控政策制定過程中，根據(jù)榆林市的實(shí)際情況適時向市委市政府提出相關(guān)建議。
人均購買力仍較弱
盡管人均GDP很高，但是榆林的城鄉(xiāng)居民可支配收入水平一般，2020年這一數(shù)據(jù)為2.58萬元，遠(yuǎn)低于西安的3.58萬元。榆林的城鄉(xiāng)貧富差距也很大，其城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為3.57萬元，而農(nóng)村居民可支配收入僅為1.43萬元。
“我們這邊一般月薪不高，在5000多元。”一名榆林市民表示，采礦業(yè)等和能源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，收入增速較高，其他行業(yè)增速則一般。或許正因收入差距較大，榆林出現(xiàn)了一部分人瘋搶房子，而另有一部分人則不斷反映房價過高的現(xiàn)象。
與房價暴漲形成對比的是，一邊是能源豐富的榆林“土豪”買買買的熱情，一邊是品牌房企缺乏在榆林深耕的興趣。
品牌房企更青睞省會西安，此外，寶雞、漢中、延安等城市也吸引到了更多房企去投資。這一情況，跟榆林經(jīng)濟(jì)總量全省第二的位置著實(shí)有些不匹配。
目前榆林房地產(chǎn)市場上的項目，絕大多數(shù)都是陜西本地房企開發(fā)，進(jìn)入過榆林市場的外來品牌房企，只有萬達(dá)、綠地、中梁、
陽光城、中南等。目前有樓盤在售的，只有
陽光城和中南，且項目非常少。
一名從事房地產(chǎn)投資工作的人士對第一財經(jīng)表示，榆林并不適合房企深耕，能夠在當(dāng)?shù)卮婊钕氯サ耐獾胤科笠膊欢?，主要原因是市場分化較嚴(yán)重，而且這類能源型城市的樓市過于動蕩，因其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，跟隨能源周期，房地產(chǎn)也會“大起大落”，在榆林和鄂爾多斯的歷史上，都出現(xiàn)過這種情況。
克而瑞研究中心則認(rèn)為，盡管陜西近年來房地產(chǎn)市場增速則十分迅猛，但實(shí)際上陜西整體人均購買力較弱，商品房銷售均價卻相對較高，影響了房企的發(fā)展。2020年陜西省的人均GDP為66292元，全國地區(qū)排名第12，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37868元，排名第17，都低于全國的平均水平。2020年陜西的商品房銷售均價為9828元/平方米，在全國各省市中排名第9，在周邊接壤的省市中排名第一。
而隨著全國樓市的下行，瘋狂的榆林樓市，也終于出現(xiàn)了一點(diǎn)降溫信號。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)，榆林最近一個月（10月4日~11月4日）二手房掛牌為10059元/平方米，環(huán)比略微下跌1.08%，根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，榆林的房價漲幅也已趨于平緩。
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