第三批集中供地正次第開展。

11月3日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布第三批集中供地預(yù)告，擬推出51宗地塊。一個明顯的變化是，杭州主城區(qū)地塊明顯增多。

這是一個非常重要的信號。整體來看，全國第二批集中供地偏冷，撤牌流拍等現(xiàn)象增多。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，全國第三批集中供地或?qū)⒃谙抡{(diào)保證金比例、增加租賃住房用地、減少捆綁限制等多個方面進(jìn)行優(yōu)化。

撤牌流拍率從6.5%到31.8%

第二批集中供地明顯偏冷。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月21日，北京、上海和杭州等20個城市完成第二批地塊集中出讓，其中17個城市（長春、廈門和無錫8月前已完成二批次競拍）響應(yīng)自然資源部要求優(yōu)化土拍規(guī)則，嚴(yán)格購地自有資金審查等，市場降溫明顯。

超半數(shù)城市的宅地成交樓面價較首批次有所下滑，多數(shù)城市競價達(dá)上限地塊比重明顯下降。此外，20城第二批供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到31.8%（首批次為6.5%）。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“一方面，年內(nèi)重點城市政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化，三季度房地產(chǎn)政策調(diào)控頻繁，涉及限購、限售和二手房成交參考價格等方面，疊加銀行按揭額度吃緊，市場觀望情緒上升，多數(shù)城市調(diào)整壓力增加下市場活躍度下滑明顯，房企拿地預(yù)期下降。另一方面，中央持續(xù)完善房地產(chǎn)金融審慎管理，房企資金端持續(xù)承壓，銀行按揭額度吃緊下放款周期延長，影響房企回款節(jié)奏，個別企業(yè)違約事件也在一定程度上影響房企的正常融資，疊加第二批供地嚴(yán)格購地自有資金審查等，房企拿地意愿受到抑制。”

房企們的融資環(huán)境仍舊沒有改善。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-10月房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元。前10月累計降幅較今年前三季度進(jìn)步一增大，2021年1-10月發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約66%。

從2021年10月單月來看，情況也是類似。境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。10月境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量年內(nèi)第二次降至個位數(shù)；融資規(guī)模約101億元人民幣，環(huán)比下降63.3%，同比下降69.6%。10月境內(nèi)債券共發(fā)行25筆，發(fā)行規(guī)模約203億元，環(huán)比下降51.1%，同比減少43.6%。

中小體量地塊或加大供應(yīng)

整體來看，重點城市在優(yōu)化第三批次地塊出讓條件時仍需圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，細(xì)化和完善供地土拍規(guī)則，落實好因城施策，借鑒實行“一地一策”。

陳文靜表示：“合理調(diào)整地塊的體量大小、初始價格、捆綁限制、試點規(guī)則等出讓條件，在一定程度上保障房企利潤空間，逐步引導(dǎo)房企提升產(chǎn)品質(zhì)量。具體而言，重點城市第三批供地或?qū)⒃诒ＷC金、租賃用地、減少捆綁限制等三方面做出優(yōu)化。”

陳文靜介紹，重點城市購地資金監(jiān)管難言放松，部分城市保證金比例或?qū)⑦呺H改善，中小體量地塊加大供應(yīng)。預(yù)計將降低房企參拍門檻，部分重點城市或?qū)⑾抡{(diào)第三批次地塊保證金比例。

“長沙、重慶等流拍撤牌率較高城市保證金比例存下調(diào)空間，而武漢已經(jīng)在第二批供地掛牌期間對部分地塊下調(diào)保證金要求。此外，北京等城市第二批部分大體量地塊遭遇流拍或撤牌，預(yù)計第三批或?qū)⒉鸱譃槎嘧谥行◇w量地塊掛牌，降低資金門檻。”陳文靜表示。

22個重點城市第二批供地保證金比例情況

增加租賃住房用地供應(yīng)

根據(jù)此前自然資源部的要求，重點城市年度供地計劃中單列租賃住房用地占比一般不低于10%，從土地端為擴(kuò)大保障性租賃住房供給提供政策支持。但據(jù)不完全統(tǒng)計，第二批供地中至少有70宗涉租賃地塊未完成出讓，而長沙、武漢和廣州等城市雖保留“競自持”環(huán)節(jié)，但部分地塊以底價成交或遭流拍撤牌。

“部分城市租賃住房用地供應(yīng)量未達(dá)到全年計劃，預(yù)計第三批地塊中涉租賃用地仍將保持一定體量，其中長春已明確表示第三批地塊原則上不再供應(yīng)住宅用地。重點城市第三批供地或?qū)Φ貕K競自持、定自持/配建等出讓條件做出優(yōu)化（不排除部分城市借鑒上海做法，推出純租賃用地），適度下調(diào)初始地價，保障拿地企業(yè)項目利潤空間。此外，部分城市或?qū)⑸险{(diào)近郊地塊保障性租賃住房面積比重，降低遠(yuǎn)郊地塊配建或自持要求，并設(shè)置合理地價，引導(dǎo)房企理性拿地。”

減少捆綁限制以提高房企參與意愿

中指研究院認(rèn)為，部分城市第三批地塊或?qū)?yōu)化試點規(guī)則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

從第二批土拍結(jié)果來看，部分城市開展試點效果不佳，其中廣州南沙和黃埔區(qū)試點“限房價”并要求未來銷售50%傾斜無房家庭，三宗地塊流拍；杭州十宗地塊試點“競品質(zhì)”并要求現(xiàn)房銷售，最終因報名人數(shù)不足全部撤牌；深圳二批供地重新掛牌后限制“同一企業(yè)及控股子公司”參拍地塊數(shù)量，后又出臺補(bǔ)充公告放寬為“同一企業(yè)”；長沙等城市第二批次地塊捆綁限制較多，涉及無償配建面積、引入上市公司，以及科技、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)資源等，六成地塊遭流拍或撤牌。

“預(yù)計部分城市第三批供地將對地塊的試點規(guī)則、捆綁限制和品質(zhì)要求有所優(yōu)化，減少地塊捆綁限制，調(diào)整部分試點規(guī)則，提高房企拿地意愿，并逐步推進(jìn)品質(zhì)要求落地。”陳文靜表示。

市場將回歸穩(wěn)定

根據(jù)貝殼研究院重點觀察的25個一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，2021年金九銀十受高基數(shù)影響，較2020年同期出現(xiàn)兩成以上下滑。綜合2020、2021兩年數(shù)據(jù)看，兩年9、10月銷售面積平均值與2019年同期處于相同水平、略高于2018年同期。分城市線級看：一線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積高于2019年同期水平；重點關(guān)注的21個二線城市2021年9、10月網(wǎng)簽面積低于過去三年同期水平，但近兩年9、10月均值已接近2019年水平，高于2018年同期。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“目前城市地產(chǎn)調(diào)控類政策基本不再新增，維穩(wěn)態(tài)度和措施逐步增多，預(yù)期在消化前期高基數(shù)影響后，市場將回歸穩(wěn)定。”

陳文靜也表示：“9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出臺政策緩解房企資金壓力并加大購房補(bǔ)貼，預(yù)計后續(xù)更多城市或?qū)⒏M(jìn)微調(diào)政策，市場短期內(nèi)有望改善，但房住不炒基調(diào)下政策調(diào)控難言大幅放松，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。預(yù)計第三批地塊土拍規(guī)則和出讓條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⑦呺H改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但市場熱度分化態(tài)勢依舊延續(xù)。”

“建議房企加快營銷節(jié)奏的同時，加強(qiáng)對市場及競品項目監(jiān)測，利用數(shù)字化工具科學(xué)決策，更好地實現(xiàn)錯峰銷售。”