21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者孔海麗 北京報道
“金九”爽約之后，樓市的“銀十”也未能如期到來。
10月，房地產(chǎn)市場延續(xù)下行趨勢。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，50個重點城市10月份商品住宅成交規(guī)模處于近五年同期最低位，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降；貝殼研究院根據(jù)重點觀察的25個一二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析，也得出了同樣的結(jié)論——2021年“金九銀十”新房成交量同比下滑超兩成。
房價方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月百城新房價格環(huán)比漲幅已經(jīng)連續(xù)4個月收窄，環(huán)比漲幅不到1%，且今年以來新房價格累計漲幅也處于近五年同期最低水平；二手房價格年內(nèi)首次環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量明顯增加。
與此同時，百強房企銷售額也錄得較大幅度的下滑。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，“金九”期間，30家銷售規(guī)模居前的房企單月銷售業(yè)績環(huán)比下降8%，同比下降35%，同環(huán)比降幅有所擴大；克而瑞發(fā)布的一份報告則指出，“銀十”期間，百強房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。
“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營銷節(jié)點。如今，這一標(biāo)志性階段的意義正在消退，背后則是樓市整體預(yù)期的改變，房企發(fā)展邏輯也在這種降溫態(tài)勢下，不得不進入“降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”的基本面。
旺季不再
樓市轉(zhuǎn)向降溫的跡象從下半年就已經(jīng)開始，帶動預(yù)期持續(xù)下行。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年7月和8月，全國商品房月度交易量連續(xù)下滑，8月的商品房銷售面積甚至低于2019年同期；到了以往傳統(tǒng)意義上的“旺季”9月，數(shù)據(jù)仍然沒有改善，房地產(chǎn)投資、銷售、房價均出現(xiàn)下挫，當(dāng)月商品房銷售規(guī)模降幅甚至達到兩位數(shù)，且房價出現(xiàn)近5年首次普跌。
10月數(shù)據(jù)再次驗證了“旺季”的消失。
中指研究院指出，10月，50城商品住宅成交面積在2528萬平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對規(guī)模處于近五年同期最低水平，市場活躍度下滑；進一步具體到16個重點研究城市，成交量同比下滑24.6%，其中二線城市同比下滑34.6%，三線城市同比下滑24.6%。
不只是新房，承擔(dān)著買賣雙方的博弈預(yù)期，往常為市場“托底”的二手房，也在逐漸墜入冰窟。
以存量房市場較為主流的一線城市為例，深圳市住建局最新數(shù)據(jù)顯示，今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面積為15.04萬平方米，同比下跌66.42%；成交套數(shù)環(huán)比9月下跌9.1%。
北京二手房市場成交量同樣下滑明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)了25.7%，這也是北京二手房市場連續(xù)7個月成交下調(diào)。
“二手房不足萬套代表了市場全面出現(xiàn)降價。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“北京樓市有個慣例，二手房網(wǎng)簽不足1.5萬套，市場肯定處于低迷期，而不足1萬套的成交量也是2020年3月疫情后，北京市場的最低谷。”
成交量持續(xù)下滑的效力，最終作用在房價上。
中指研究院百城價格指數(shù)顯示，2021年10月，百城新建住宅均價16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個百分點，已連續(xù)4個月漲幅收窄，且當(dāng)月新房價格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點；10月環(huán)比下跌的城市有 31個。
百城二手住宅平均價格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來首次下跌，從漲跌城市個數(shù)看，59個城市二手住宅價格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)最高。
多位機構(gòu)人士分析，2021年下半年開始，全國樓市整體迅速降溫最關(guān)鍵的原因是信貸收緊，按揭貸款額度受限、發(fā)放周期拉長，嚴(yán)重制約了市場成交。
關(guān)于年末趨勢，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜預(yù)計，四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場仍有調(diào)整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預(yù)計將繼續(xù)下降。房價漲幅或?qū)⑦M一步收窄，部分城市房價面臨一定調(diào)整壓力。
張大偉則指出，隨著市場醞釀供應(yīng)繼續(xù)增加，如果信貸數(shù)據(jù)沒有明顯緩和，購房者的房貸訴求依然排隊積壓的話，北京樓市在年末預(yù)計將出現(xiàn)價格戰(zhàn)。
房企“搶收難”
往年的“金九銀十”一向伴隨著房企的促銷活動，折扣優(yōu)惠、特價房、贈送車位等舉措層出不窮，開發(fā)商今年的推盤力度也未曾減弱。
但整體房地產(chǎn)市場的降溫，消減了這種努力。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受下半年市場明顯降溫的影響，10月百強房企單月業(yè)績同比去年延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，只是降幅略有收窄至32.2%。
具體從企業(yè)表現(xiàn)來看，10月百強房企中，有逾8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中44家房企同比降幅大于30%。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近8成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。整體來看，10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達37家。
克而瑞在該報告中指出，市場持續(xù)降溫，房企的打折力度甚于從前。
北京6成以上新盤推出特價房源，優(yōu)惠力度不低于9折，曾經(jīng)的熱銷盤甚至銷冠項目開始啟用中介渠道拓客；上海部分項目因認(rèn)購量不足主動延長認(rèn)籌時間；廣州房企打折降價甚至常態(tài)化，過半樓盤降價促銷，部分項目推出工抵房，降價幅度多達30%；深圳新房市場同樣遇冷，除了個別網(wǎng)紅盤仍能實現(xiàn)日光之外，不少項目啟用中介渠道分銷，甚至通過提升傭金比例爭搶客戶資源。
銷售持續(xù)萎靡，則進一步加劇了房企的資金困境。
自去年下半年以來，政策端加大了對房地產(chǎn)金融的審慎管理，房企的資金管控空前嚴(yán)格。一方面是“三道紅線”的硬性要求，促使房企加速進入“降杠桿”通道；另一方面，逐步收緊的房地產(chǎn)信貸，則限制了房企的規(guī)模擴展，嚴(yán)重者，甚至因流動性不足，陷入債務(wù)困境。
在21世紀(jì)經(jīng)濟報道的調(diào)研中，多家房企均反饋房地產(chǎn)開發(fā)貸額度不足，即便身處“綠檔”，也難覓資金合作機構(gòu)。
某全國性房企分管財務(wù)的高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“變化更明顯的是按揭回款難。銷售回款是房企資金的重要來源，前端融資本來就偏緊了，疊加銷售下行和回款速度慢，導(dǎo)致現(xiàn)金流挑戰(zhàn)很大。”
“如果銷售情況持續(xù)下行，即便是穩(wěn)健型房企的資金壓力也將放大。”該人士補充說。
但好消息是，9月以來，央行、銀保監(jiān)會等多次發(fā)聲表示將“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”，對部分銀行執(zhí)行中的過度收縮問題予以“糾偏”，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。同時認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士就此分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策會邊際調(diào)整放松，需求端合理住房貸款需求將得以滿足，供給端房企合理融資需求將會滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。
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