國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%，但國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%。在資金需求增長，信貸資金供給收縮，資金缺口普遍變大的大環(huán)境下，也有少數(shù)房企憑借更好的自造血能力，度過了嚴峻的環(huán)境考驗，并交出了一份不錯的成績單。
10月29日公布了第三季度財務(wù)報告的中南建設(shè)（SZ.000961）就是這類房企中典型的樣板。在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金收緊的大背景下，中南建設(shè)通過高效率的運營，自造血能力進一步增強。今年1—9月，中南建設(shè)累計新增項目47個，地價總額319.6億元的情況下，實現(xiàn)了經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元，同比增加95.0%。
三季報的數(shù)據(jù)表明，中南建設(shè)是行業(yè)中有能力通過自身的經(jīng)營，實現(xiàn)內(nèi)生式增長的企業(yè)。
01、經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額持續(xù)凈增長
客觀來說，在今年前9月房地產(chǎn)信貸收緊，尤其是按揭貸款審批時間拉長，給各家房企的經(jīng)營都帶來了不小的壓力，典型特征是不少企業(yè)前9月經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額都出現(xiàn)了下降。最明顯的案例莫過于金地去年前三季度是11.12億元，而今年是-7.59億元，降幅超過了168.56%。
受此影響，很多開發(fā)商不得不加大了借款力度，以滿足日常經(jīng)營的需要，進一步加大了企業(yè)的財務(wù)壓力。
統(tǒng)計金地、萬科、保利、新城、金科等房企前三季度的現(xiàn)金流量表可以發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)的新增貸款金額已經(jīng)大幅超過了去年同期。
在這樣的大環(huán)境下，中南建設(shè)95%的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增長就變得彌足珍貴，證明即使在按揭貸款收緊的大環(huán)境下，依然有公司能通過自身良好的運營效率，實現(xiàn)現(xiàn)金流凈額的正增長。
尤其難得的是增長是建立在經(jīng)營規(guī)模持續(xù)擴大的背景之下。對比A股同樣實現(xiàn)現(xiàn)金流凈額持平或者增長的企業(yè)。如
陽光城前9月的現(xiàn)金流凈額為20.79億元，與去年前9月的21.81億元接近。但公司的資金開支中用于購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金支出由去年的458.86億元，下降至374.28億元，較去年同期下降22.6%；同樣世茂股份用于購買商品、接受勞務(wù)支付的資金支出也下降了接近5成；金科股份同樣下降了22%。
在A股上市的房企中，中南建設(shè)是能在規(guī)模擴張同時，實現(xiàn)現(xiàn)金流凈額正增長的少數(shù)企業(yè)。由于購買商品、接受勞務(wù)的現(xiàn)金支出，決定之后6個月企業(yè)的銷售規(guī)模。由此分析，中南建設(shè)更有基礎(chǔ)在未來6個月中保持規(guī)模正增長。
對企業(yè)的價值提升的趨勢，控股股東中南城市建設(shè)投資有限公司也有清晰地認知。根據(jù)中南建設(shè)發(fā)布的公告，自 2021 年 8 月 28 日至 2021 年 10 月 29 日，中南城投通過深圳證券交易系統(tǒng)增持公司股份 6025624 股，增持金額累計超過2449萬元，全年通過公開方式累計增持公司股份 10905027 股。
02、不靠負債擴大穩(wěn)健發(fā)展
某種意義上，中南建設(shè)所公布的三季報，對正在轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)而言，具有重大的風(fēng)向標意義。意味著在行業(yè)的被動轉(zhuǎn)型過程中，不依賴外部債務(wù)的內(nèi)生方式也可以生存。
截至三季度末，中南建設(shè)有息負債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，占負債總額的比例僅21.35%，其中第三季度大幅減少130.3億元。從負債質(zhì)量看，非標融資減少，融資結(jié)構(gòu)和期限持續(xù)改善。三季末有息負債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機構(gòu)貸款占比約25%，債券占比約14%；
從期限看，中南建設(shè)一年以內(nèi)到期的各類有息負債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個百分點。其中，未來一年內(nèi)到期的有息負債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過39億元，壓力有限。其中2021年四季度，中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。
截至三季度末，中南建設(shè)凈負債率77.61%，比20年末下降19.66個百分點；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比20年末提高3.38個百分點，兩項指標均達綠線并繼續(xù)優(yōu)化?？鄢A(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率75.81%，比20年末下降2.88個百分點，進一步靠近上限70%的規(guī)則要求，并力爭在2022年內(nèi)實現(xiàn)三線全綠。
對謀求內(nèi)生增長的房地產(chǎn)行業(yè)來說，中南建設(shè)的三季報已經(jīng)給出了一種樣板。
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