日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70大中城市房價變動情況數(shù)據(jù)顯示，9月，新建商品住宅價格下跌的城市數(shù)量自2015年6月以來首次超過半數(shù)，而二手住宅價格下跌的城市數(shù)量已接近樣本總量的75%。與市場走勢一致，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也由正轉(zhuǎn)負(fù)。

業(yè)內(nèi)人士表示，“過冬”、“回歸”或是一段時期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。他們認(rèn)為，雖然決策層日前輪番釋放信貸微調(diào)信號，但隨著房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)長效機(jī)制的加速落地，房地產(chǎn)市場觀望程度將進(jìn)一步加深，樓市供需結(jié)構(gòu)或?qū)⒂瓉硪欢ǔ潭鹊恼{(diào)整。

市場迎調(diào)整

易居研究院報(bào)告顯示，根據(jù)對國家統(tǒng)計(jì)局70個大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知，2021年9月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為-0.08%，標(biāo)志著70城新建商品住宅價格自2015年5月以來連續(xù)上漲76個月后首次由漲轉(zhuǎn)跌。二手住房方面，自8月下跌以來，持續(xù)第二個月下跌，且跌幅較上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)銷售方面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至9月，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1月至9月增長9.4%，兩年平均增長4.6%。9月單月，商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，連續(xù)3個月下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽表示，9月住宅價格下跌的城市數(shù)量明顯開始迅速增多，在市場預(yù)期已無突變可能的背景下，樓市進(jìn)入下跌周期。

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的2021年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，對于四季度房價，12.7%居民預(yù)期“下降”，較二季度10.0%的預(yù)期比例，上升2.7個百分點(diǎn)。與之相對應(yīng)的是，居民在消費(fèi)、儲蓄投資意愿方面，傾向于“更多儲蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4個百分點(diǎn)，連續(xù)2個季度提升。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10余年的迅猛發(fā)展后，現(xiàn)階段行業(yè)銷售規(guī)?；疽婍?，市場供需轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性矛盾，核心一二線城市困難群體和新市民住房問題依舊突出，多數(shù)三四線城市則出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的問題。聯(lián)系到我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程減速換擋，疊加人口老齡化問題，房地產(chǎn)市場需求增長明顯受限，長期來看行業(yè)銷售規(guī)模或?qū)⒅饾u步入下降通道。

正是因?yàn)樯鲜鲈?，部分房企為了避免后期因房價調(diào)整，購房者心理發(fā)生變化，也自發(fā)喊話購房者，買房有風(fēng)險盈虧需自負(fù)。

此前深圳熱門紅盤——深業(yè)中城公告稱，商品房買賣作為一種市場行為，其不可避免會因市場波動或政策變動而產(chǎn)生市場風(fēng)險。購房者應(yīng)當(dāng)全面考慮購房可能產(chǎn)生的市場風(fēng)險（比如房價的升跌），由于房價的升跌而造成的盈虧均由買受人自行承擔(dān)。日光盤寶安璽玥華府表示，請購房人簽訂認(rèn)購書、補(bǔ)充協(xié)議、買賣合同等資料前，全面考慮購買項(xiàng)目房地產(chǎn)可能存在和產(chǎn)生的風(fēng)險（比如房價的漲與跌），請慎重考慮后，再進(jìn)行交易。

房企“穩(wěn)”字當(dāng)頭

近日，廣東省住建廳發(fā)布《廣東省商品房交易風(fēng)險提示》指出，房企只簽訂線下商品房買賣合同且不及時網(wǎng)簽備案的即是風(fēng)險。需要一次性付款、團(tuán)購費(fèi)、定金抵購房款等名義明顯低于市場價格銷售商品房的即是風(fēng)險。采取返本銷售或變相返本銷售、眾籌買房、以租代售、物業(yè)返租、售后包租或變相售后包租等方式銷售商品房的即是風(fēng)險。

除了廣東，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相繼發(fā)文提示購房風(fēng)險。其原因則是，近期以來，多家房企紛紛傳出負(fù)面消息。

同時，受預(yù)期和政策調(diào)整等多方面因素影響，多個房企資金鏈面臨長時間的修整。這也讓穆迪調(diào)整了部分房企的評級，包括佳源集團(tuán)、中南建設(shè)、廣州富力、陽光城、綠地控股、中國奧園、佳兆業(yè)、金輪天地等。

具體來看，穆迪下調(diào)新力控股企業(yè)家族評級至“Ca”，展望負(fù)面；將陽光城公司家族評級由“B1”下調(diào)至“B2”；廣州富力下調(diào)至B3，富力香港下調(diào)至Caa1級，前景消極。標(biāo)普下調(diào)中南建設(shè)長期發(fā)行人評級至“B”級，惠譽(yù)將花樣年長期外幣發(fā)行人違約評級由“CCC-”下調(diào)至“RD”（限制性違約）。

雖然房企出現(xiàn)違約等問題只是個別現(xiàn)象，房企負(fù)債風(fēng)險總體可控，但也不得不讓其他房企更加警鐘長鳴，保資金鏈安全。

“房地產(chǎn)市場在過去多年保持雙位數(shù)增長，這并非發(fā)展常態(tài)。新常態(tài)下，房地產(chǎn)已回歸民生行業(yè)。”近日，萬科舉行的業(yè)務(wù)交流會上，萬科董事會主席郁亮坦言，行業(yè)冬天來了，所有企業(yè)都會冷。任何時候，安全都比增長更重要，能力都比規(guī)模更重要。

的確，受“三條紅線”、“兩集中”等降杠桿政策影響，房企開啟了艱難的降杠桿之路。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房企到位資金增速已連續(xù)4個月同比下降，1-9月國內(nèi)貸款同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至8.4%。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前在央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，此前少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。

郁亮表示，去金融化、降杠桿才是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展常態(tài)。只不過在此前長期利用高杠桿擴(kuò)張的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的這個轉(zhuǎn)變自然伴隨著陣痛，行業(yè)短期受到?jīng)_擊，但從長期來看，堅(jiān)持做好產(chǎn)品、好服務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍然有機(jī)會。

四季度房企資金或?qū)⒂兴徍?。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝日前在2021金融街論壇上表示，近期我國的房地產(chǎn)市場及相關(guān)的金融市場出現(xiàn)一點(diǎn)波動，這是市場主體在個別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場風(fēng)險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復(fù)正常。

房住不炒長效機(jī)制加快試點(diǎn)

10月23日，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

改革思路明確，即國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)稅已經(jīng)通過全國人大常委會審議，并授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，預(yù)示著房地產(chǎn)稅已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅這只靴子距離最終落地僅是時間問題。其根本目的在于，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。

“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠桿水平。事實(shí)上，不僅是房企需要降杠桿，個人也需要降杠桿。

中國人民銀行2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國的宏觀杠桿率274.9%，比上年末低4.5個百分點(diǎn)，其中，住戶部門的杠桿率分別回落0.4個百分點(diǎn)，達(dá)72.1%。

根據(jù)《中國金融穩(wěn)定報(bào)告2021》顯示，當(dāng)前我國住戶部門債務(wù)過快增長已得到有效遏制。從債務(wù)增速看，2018年以來我國住戶部門債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢，住戶部門債務(wù)結(jié)構(gòu)也在不斷優(yōu)化。但從國際情況來看，國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計(jì)國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為73.5%，新興市場經(jīng)濟(jì)體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場經(jīng)濟(jì)體平均水平。

“試點(diǎn)對房地產(chǎn)銷售影響有限。”中信建投地產(chǎn)首席分析師竺勁表示，房地產(chǎn)稅作為稅制改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要一環(huán)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)一步深入的背景下推出，更具有信號意義。他認(rèn)為，以房地產(chǎn)稅作為特征之一的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰，資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)一步集聚。

對于市場影響，竺勁表示，此前銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，我國銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，市場具備明顯的剛需特征。因此，他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的實(shí)施對投機(jī)性購房存在明顯影響，但過去幾年的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上降低了投機(jī)性購房的比重，整體來看對銷售影響有限。

楊科偉認(rèn)為，此前市場需求及購買力明顯透支的三四線城市或面臨下調(diào)壓力。“旅居置業(yè)需求或?qū)⒚黠@滑坡，尤其是那些生態(tài)旅游資源并不豐富的城市，市場或?qū)⒚媾R更大的下行壓力，成交量價或?qū)⒊掷m(xù)走低。”